  土地使用权年期的设定 住宅用地年期设定情况。1、20年期和50年期。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权在转让时应办理出让手续并缴纳土地出让金，土地使用权出让年期按不高于规定最高年期确定，由此出现了一批住宅用地的使用权期限为20年、50年的情况。2、50年期。2001年《全国土地分类（试行）》发布前，土地用途分类尚无明确参照体系，根据规定综合用地最高年期为50年。3、70年期。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地用途单纯为住宅用地的土地使用权出让的法定最高年限为70年。4、不确定年期。按规定，已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日，但最高不超过70年。 商服用地年期设定情况。1、20年期。20世纪80年代末～90年代初，部分中外合资企业和外资企业以土地出让、作价出资或批准使用的形式办理用地手续，土地出让（使用、作价出资）期限均为20年。2、40年期。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，单纯商业（商服）用地，土地出让时均按40年设定土地出让年期。3、50年期。在整宗土地供应时，综合用途的土地使用权的出让年期一般确定为50年。 工业用地年期设定情况。1、10年期。在1992年～1996年土地有偿使用的初期，部分工业用地在土地出让时，土地出让合同中约定土地出让年期为10年。2、20年期。根据外商投资的有关规定，个别中外合资合作的工业项目用地，土地出让使用年期为20年。3、40年期。上述第1种情况，经研究，对该部分的土地使用权予以办理了40年年期的续期手续。4、50年期。工业用地出让时，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的最高年期50年确定。   土地使用权续期的温州探索 住宅用地使用权情况。温州市下发了《关于执行住宅建设用地使用权到期过渡性处置政策的通知》，明确对于目前已经到期的住宅用地使用权按照国土资源部明确的“两不一正常”过渡期政策处理，即“不需提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”的原则办理。 商服及工业用地使用权情况。目前温州仅市区2宗商服（酒店）用地及部分10年期的工业用地，在符合目前城市规划的基础上，按照原出让合同的约定，分别给予办理了土地使用权续期，土地出让金按原土地出让合同约定的标准收取。 已到期未申请续期处置情况。目前各类使用权到期的土地中，除住宅用地按照“两不一正常”采取过渡措施外，原土地使用权人均在正常使用。但该类土地使用权在办理不动产相关登记过程中，不动产登记机构对出让年限是否到期将予以审查，对已经逾期且未提交重新签订续期土地使用权出让合同和出让金缴纳凭证、完（减免）税证明等材料的，不予受理相关手续。  使用权续期应遵循的原则 住宅用地与非住宅用地的续期应区别对待。《物权法》明确规定了住宅建设用地“自动续期”。对于非住宅建设用地使用权的续期，《物权法》明确按照相关法律的规定办理。目前，仅有《城市房地产管理法》第22条提出，“土地使用者出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期”，“经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。 建设用地续期须缴纳的土地出让金标准应以公平公正为基本原则。一是平衡同一时期不同期限土地使用权人之间的利益。目前，同一种土地用途的土地使用权，部分土地使用权为法定最高年限，部分土地使用权低于法定最高年限。因此，在不同使用期限的使用权人之间，应确定科学的计价体系和处置方式。 二是平衡批准续期与不批准续期的土地使用权人的利益。根据《城市房地产管理法》的规定，对于土地使用权到期后使用权人不申请续期的，或者符合不批准续期条件的土地使用权到期后不予批准续期的，其土地使用权无偿收回。而对予以续期的土地使用权人，在续期土地使用权出让金收取标准上不应存在任何的优惠。 三是平衡新生土地使用人与现有土地使用人之间的利益。对于土地使用人而言，无论是新生土地使用人或者原土地使用人，在获取相同年期的土地使用权时，不应在法律上或制度上确定不同的标准，造成制度上的不公平。 建设用地使用权续期的程序设定应便于操作。除工业用地等单宗用地外，商服、办公等开发性地块在项目开发完毕后，均以分割登记的形式进行销售转让，根据现有的土地使用权的登记规则，整宗土地的建设用地使用权被“化整为零”，实际分散在数量众多的个体中。因此在使用权续期的程序设定中，要求以完整的物理宗地为单位进行申请续期，显然不现实也不具有可操作性。针对这一情况，需要各地结合地方实际情况，做出详细的处置安排。 科学界定和理清房屋所有权的权益。当前，我国的房屋不动产权利由土地使用权和房屋的所有权两部分构成，即使目前实行形式上的不动产统一登记，依然不改变其权利内容。在土地使用权到期后，对土地使用权的科学处置应以房屋所有权的权益理清为前提，才能提出操作可行的法律安排。如以个人为使用权人的数量众多的土地使用权到期后，如果使用权人拒绝支付相应的续期成本，在其拥有房屋所有权的前提下，在法律上须设定科学的处置应对条款。 |
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