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FX168财经报社(香港)讯 7月1日-7月3日，作为极具影响力的房地产经济国际研讨会——世界华人不动产学会2016年会在杭州西溪喜来登度假酒店如期举行，中国房地产业协会刘志峰会长作主旨演讲，他指出，面对房地产行业的矛盾和问题时，关键要发挥好供给侧结构性改革的作用。
刘志峰表示，当前，中国新经济、新技术快速发展。房地产创新发展和升级换代的同时，长期积累的问题和矛盾也日益显现。主要表现为四点： 第一，城市分化严重，库存压力大，由于城市人口流动和资源配置的差别，不同城市房地产分化严重，一线城市和部分二线城市面临房价上涨的压力。三级城市库存压力大，已连续3个多月下降，但商品房的面积仍是高的。去库存成为当前的一项重要任务。 第二，房地产杠杆带来风险。08年的金融危机中国出台了一系列政策，大量社会资金流向房地产，去年底以来去库存等政策，全国商品房销售面积和销售金额均有较快增加，“十三五”释放了部分刚需和改善性需求，也带了不少投资性需求。如果反复降杠杆有可能引发系统型和区域型风险。 第三，房地产成本不断上升。一是土地成本增加，二是材料成本增加，三是劳动力和管理成本也在增加。房地产是高度依赖土地和资金的行业，但土地不能无限供应，企业拿地的成本不断提高，引起社会的关注。 第四，房地产短板日益显现。新经济为房地产注入了新动力，一是产品同质化严重，二是产品质量较低，是产业化推进不快，三是配套设施和服务没有提高，四是资源能源浪费严重。
刘志峰在谈及如何解决这样一些矛盾和问题时指出，关键要发挥好供给侧结构性改革的作用，在房地产领域创机制、调结构、补短板、上水平，他把它概括为明确一项任务，补住四个短板。 一、明确一项任务 保持房地产可持续发展，首先要化解房地产库存。库存无法在合理时间内去化，就会变成城市“负资产”，甚至引发金融风险或社会问题。但化解房地产库存，又与钢铁、煤炭、化工等领域不同，房地产不是普通产能，无法像工业那样“关、停、并、转”。既要立足当前，也要看到长远，因城施策做到“四个结合”：一是结合所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算，按照待建、在建、已建待售分类，摸清库存的成因和底数，各地也应根据实际情况去库存。二是加快三四线城市基础配套设施建设，扩大有效需求，结合大城市人口疏解计划，加强城市副中心的配套服务，在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住，逐步盘活库存。三是在中小城市提供更多就业创业机会，吸引更多农村转移劳动力和大学毕业生到这些城市工作居住。从长远看，还要加大保障性住房的货币化安置，用促进产业发展和增加配套服务去库存，实现供需平衡。 二、建立两个体系 （一）以需求为导向的产品结构体系。 当前，中国的住房消费已经从“有房住”向“住好房”转变。房地产不是需求过剩，而是需求变了，供给没有变，质量、服务跟不上。杭州临安有个别墅项目，库存占项目总量的50%。为什么近在杭州咫尺的项目得不到消费者认同？浙江蓝城集团接手后，从供给侧入手，重新规划设计，把原来500平方米左右的大面积、毛坯房别墅进行重新设计，改为83平方米的精装修+中式小别墅，增加了一系列配套服务。通过“一减一增”，让一个滞销产品变成畅销产品。 （二）租售并举的住房供应体系。 从供给侧看，去库存和改善供应结构是“表”，建立一个租售并举的住房市场才是“本”。改善供应形态，首先要改变“重售轻租”的观念，把一次性的住房购买，变成分时期、分时段、分年龄的合理投资。国外租赁市场都很活跃，一些国家50%左右的居民是靠租房解决居住的，而且租售比价合理。其次，要支持房地产企业从商品房销售向售租并举模式转变，鼓励投资者购买库存的空置房用于租赁，盘活更多沉淀的库存。三是培育发展房屋置换市场。一个家庭在不同阶段住房需求不同，可能需要置换好几次房。目前，大连在全国创建“先买后卖”的房屋置换办法，置换户在二手房或新房市场选中房源后，由置换机构联合银行提供“卖方信用”，以原住房评估价的60%贷款给置换户。该办法实行15年来，大连已置换房屋2.1万套。 三、创新三项机制 我认为，现阶段房地产供给侧、需求端有三项机制值得创新。 （一）土地供应机制。 从供给侧看，土地制度创新是关键。当前，对去化周期长的地区要减少供地或停止供地，从供给侧抑制低端和无效供应，如江苏常州市今年已是停止供地第三个年头，现在去化周期已减为9个月，到年底去化周期可实现6个月。同时严格控制商业地产等非住宅的用地供应，发展优客工场、长租公寓等新业态。 （二）高品质新型住宅激励机制。 供给侧改革也要有抑有扬。抑的，是低端和无效的供应；扬的，是高品质住宅。对用产业化、集成化、信息化手段和新型建造方式生产的高品质新型住宅，要给予信贷、税收优惠政策，降低高品质新型住宅初期发展的建设成本，支持房地产企业发展优质产品。 （三）新市民需求支持机制。 从需求端看，要支持有一定经济收入的农民进城买房，推动农民工市民化，使新市民的住房需求落到实处。这里面有两点需要抓紧：一是简化收入证明和担保手续，切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢的问题，为他们扫清政策障碍；二是通过解决户籍、居住证、子女教育等手段，让新市民买房后顾无忧。 四、补足四个短板 加快供给侧改革，要将制约房地产发展的关键性短板补齐。补短板的过程，也是房地产业与新经济、新技术融合的过程。 （一）补设计短板。分析一些城市库存大的原因，设计单一是先天性短板，但如果设计好了，就能将普通的住宅产品变成城市的经典作品。首先要将建筑设计与城市设计融合；其次，建筑设计要兼顾室内装修设计，二者合一，同步完成；三是在大力推广装配式建筑中要特别重视预制构配件设计，完善设计体系。如江苏龙信集团，在设计中有效融入装配式技术，既提高了住宅品质和城市形象，也降低了开发成本，企业从中获得经济社会效益。 （二）补产品短板。要有效利用新技术促进住宅的升级换代。一要大力发展绿色建筑、产业化建筑，建立智能舒适、健康愉悦的居住和生活环境。二要依托互联网和智能技术整合产业链，推动跨界合作，促进房地产与健康医疗、休闲娱乐、服务业融合，满足群众对不同业态的需求，使住宅服务和价值得到拓展。 （三）补住区配套短板。首先完善住区规划，合理布局。要按“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则，补足住区规划，让小区居民享受敞开式的居住文明。早在15年前，万科就吸收国外经验，在住区规划上打破常规，运用街坊式的设计规划项目，建成后的住区尺度适宜、配套完善、安全便捷，至今还保持着良好的环境和服务。其次要落实配套，商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用，实现城市与房地产的和谐发展。 （四）补技术短板。“十三五”是科技创新在房地产行业突破的关键期，要推进住宅产业化和新型建造，为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅；要大力发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系，利用集成化技术扩大全装修住宅供应比例。一些先进技术如果再不应用推广，造成的短板，将让我们终生遗憾！ |
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