房地产项目工程造价的控制与管理

GXF360 2017-07-19

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房地产项目工程造价的控制与管理

文/张焱浙江杭州 310000

【摘要】伴随着经济快速增长与社会全面发展，各地房地产项目建设数量持续增多房地产建设规模在不断扩大。房地产事业的发展，对推动国民经济增长，提高社会民众生活水平具有非常重要的意义。在房地产事业快速发展的过程中，存在的各类不良现象也开始逐渐体现出来。作为系统性﹑复杂性的工程项目，房地产项目工程造价管理与控制在其中具有非常重要的作用，同时也是影响该行业发展的关键性因素。本文就房地产项目工程造价管理与控制进行分析。

【关键词】房地产项目；工程造价；控制与管理

1、房地产项目工程造价现状

就当前社会经济发展现状来看，在增长速度越来越快的经济环境下，人们固定资产投资数额在不断增多，房地产工程规模不断扩大。特别是政府部门，投资的公益项目与基础建设项目在一定程度上显然改变现有的投资环境，由此提高人们的生活水平。但是在此过程中也产生系列的变化。经济市场推行的概预算制度是国家直接参与制定的，企业在其中发挥的主体性作用非常小[1]。在工程造价各因素的影响下，设备设施与建设材料均由国家控制。在这样一种经济环境下，概预算制度在核定建设工程造价﹑提高投资效益方面产生非常明显的影响。在当前经济市场不断发生改变的过程中，建设工程项目必须在投资预算进行严格控制。而政府部门为提高资金运用效率，在工程项目审批上提出非常严格的要求，导致估算与概算存在较大误差，价格要求控制在30%内。在经济市场不断发生变花的过程中，新型的计价模式将被应用到造价管理中，传统的造价控制显然不能适应当前经济市场发展。

2、房地产项目工程造价控制存在的问题

建设工程造价控制中，造价管理始终被人们所重视。但是在该项工作实施的过程中，如何控制工程造价始终是造价管理重要难题。

2.1 投资决策阶段

在工程建设的初期阶段，建设单位会委托设计单位﹑勘察设计单位编制可行性研究报告，同时根据可行性研究报告，编织投资估算。投资估算经过审批后，就会将其作为工程造价的最高限额。在此阶段存在的问题主要有体现在，该时期的工作主要是经济分析和设计方案，工程大小并不确定。因此，设计院在此刻会进行投资估算，而该阶段的投资估算准确性较低。与此同时，建设单位通常情况并不是投资估算与造价控制的专业人士，且没有对工艺流程与方案进行认真的研究，有的时候建设单位为保证项目被批准，就会要求设计单位故意将投资估算报低，导致估算的准确性大大降低[2]。

2.2 项目设计阶段

不够重视项目设计，造成失误和浪费。项目设计主要包括施工图的设计与初步设计两部分。可以说，整个项目造价控制的核心就在设计阶段。通过系统分析研究就会发现，建设工程设计的费用通常只占据工程建设全寿命费用的3%左右，但是这3%的费用却对工程造价影响非常大。事实上，大部分房地产企业并不重视工程项目的设计，高度重视工程的实施。实际上，不少房地产企业为保证安全，会使用上限的安全系数，致使建设成本大大提高。另外设计费是采用百分比来计算的，造价越高，设计单位的收入就越多。基于利益的考量，设计人员并不会考虑投资的节约。与此同时，在造价控制的时候，容易与实际情况相脱节。

2.3 投资招标阶段

部分建设单位为减少建设资金，在招标的时候会任意的压低价格，致使工程造价失真。这种现象就会导致施工单位利用低价中标，而施工操作的时候会通过增加现场签证的与技术变更的方式来获取额外的收入，有的施工单位甚至会偷工减料，材料质量不过关，留下质量隐患。

2.4 施工阶段

在施工环节，施工单位制定的造价控制目标存在不合理，缺乏科学性与先进性。同时在管理材料价格的时候，采用的方法非常落后，采购的材料﹑存储量没有根据施工的实际情况，很难控制采购材料的最佳时机，导致采购材料价格失真[3]。不少施工单位为谋取利益，会利用变更设计，增加工程量。与此同时，在施工组织的时候，大部分施工企业仍旧使用老办法，导致有限的人﹑财﹑物不能获得有效的配置与利用。

3、控制房地产项目工程造价的有效措施

3.1 招投标阶段的造价控制

在房地产工程建设期间，就造价管理与控制应用动态化的模式，就需要在项目开始实施前有效控制造价。就实际招投标而言，需要编制房地产工程清单，促使房地产工程合同价格根据实际情况更具准确性与合理性。在决策定标的时候，严格遵守工程量清单，更加谨慎和规范的完成各项招投标工作。同时投标单位应遵循市场招投标管理制度，秉承公正﹑有序﹑透明的原则参与到招投标活动中，实现招投标管理工作的各项目标。

3.2 设计阶段的造价控制

就设计阶段来说，需要对工程设计方案进行优化，以此来提高工程方案的技术性﹑合理性以及可行性。严格审查投资类别。如果审核期间发现有不正常的投资行为，应加强讨论，保证整个投资方案的合理性。为促使投资方案更具合理性，还需要对设备材料的质量﹑价格﹑寿命以及用途展开调查。在满足质量要求与技术性需要的前提下，尽可能的减少采购材料成本。而具体的施工方案，就需要根据工程建设的具体特点与现场情况，筛选工程施工方案，选择成熟性与先进性的技术方案。在施工图纸上，应对现场施工的各项材料﹑工序以及设备做出明确的表示，以此便可减少变更的发生率。

3.3 施工阶段的造价控制

就房地产工程造价管理来说，施工阶段的造价管理与控制应当是非常重要的环节，同时也是提升工程造价管理与控制效率的重要环节。在对工程造价进行管理与控制期间，必须明确责任限定，且通过有效的宣传提高管理人员的造价管理与控制意识，充分落实各项管理制度。在施工组织建构方面，要实行科学的管理，充分体现动态管理与控制的优越性。通常情况下，房地产工程建设项目的施工工期比较长，施工期间会由于材料﹑价格以及人工等因素而发生变化。基于这一点，就需要根据动态化因素来预测各个可变因素，同时将动态管理与控制模式贯穿于整个施工过程中。