文书正文当事人信息 上诉人（原审原告）：刘大明，农民。 委托代理人：姜松，山东中齐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭思远，淄博鲁峰钢管销售有限公司职员。 委托代理人：李广武，山东信谊律师事务所律师。 审理经过 上诉人刘大明因租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张民初字第4315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘大明及其委托代理人姜松，被上诉人郭思远的委托代理人李广武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明 原审判决认定：原告刘大明、被告郭思远于2014年4月4日续签《租赁合同》。合同约定：被告租赁原告在309国道北、外环路西面积18亩的场地一处，租金18万元／年，每年一次性结清，先交款后使用；租期自2014年4月5日至2019年4月4日。被告自2009年进入场地后出现无电无水的情况，被告要求原告解决此问题，原告一直没有解决。另被告要求原告向其开具租赁费正式发票以便入账，原告也拒不开具。再者，被告要求原告修缮办公房屋和厂房以堪使用，原告也未履约。无奈，被告自行接电、从外拉水、自建房屋勉强维持。自2015年4月始，被告感到如此经营实在不便，且经营状况每况愈下，无法维持。遂向原告提出解除租赁合同，撤离场地的要求。原告开始不同意，后答应为被告解决以上问题。但久拖未决之下，被告遂提前电话通知原告其在合同履行到2015年10月5日，也就是满一年半之时搬离场地。原告以种种借口予以推脱。被告遂于2015年10月10日撤出场地，并在电话和短信通知原告，原告不予接收的情况下，于2015年10月26日，聘请律师向原告发出律师函。原告收到后，提起本案诉讼，要求被告继续履行合同、支付租赁费9万元并支付违约损失5000.00元。另查明，原告与山东铝厂、上湖村委签订的场地和房屋租赁合同明确约定不得转租，原告没有提供征得两单位同意转租的证据。且被告经原告同意自建的房屋数间全部完好保留。 一审法院认为 原审法院认为，原告与山东铝厂和上湖村村委签订的租赁合同皆明确约定原告承租后不经所有人同意不得再转租他人。原告没有提供任何证据证实其将本案所涉场地及附属房屋租赁给被告得到了以上两所有权人的同意。而且原告没有按照合同约定尽到为被告供水供电及房屋修缮等义务，致使被告生活经营出现较大困难。再者，被告已经尽到了提前通知义务，交足了租赁费，补偿了晚撤离5-10天的租赁费损失4000.00元，并实际撤出场地，把自己耗资近20万元建成的房屋数间完整留给原告。在原告拖延不配合的情况下，被告也已经向原告发出了解除合同的律师函。原、被告之间的租赁合同关系已经解除，继续履行的可能已经丧失。故原告要求被告继续履行合同以及继续缴纳租赁费9万元和赔偿租赁损失5000.00元的主张，理由不充分，证据不足，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百三十三条之规定，判决：驳回原告刘大明的全部诉讼请求。本案受理费1087.50元，保全费920.00元，由原告刘大明负担。 上诉人诉称 刘大明不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、合同中未约定一方单独解除合同的条件，被告无法行使该权利单独解除合同。二、一审判决书中查明的事实与庭审查明事实不符，无证据证明。1、涉案场地并非无水无电，2009年被上诉人租赁后一直正常使用，只是到2012年干旱导致井水干枯，其明知该情况，又与上诉人续签了合同。被上诉人另需用电，才自行接入。2、被上诉人并未提供证据证明上诉人出租的房屋属于危房，也未提供证据证明向上诉人提出修缮房屋及上诉人未履行的证据，至于被上诉人的自建房，是其用于存放租赁物的，与办公无关，原审认定为办公用房无依据，也无证据证明为20万元。3、被上诉人提出解除合同时，上诉人正在外地，无法好好协商处理，被上诉人何时撤离场地上诉人并不知晓，直到收到律师函，上诉人才提起诉讼、行使权利，并非不配合。三、即使认定合同无法继续履行，双方应解除合同，也应考虑合同终止后上诉人受到的损失，判决对方赔偿，原审全部驳回错误。 被上诉人辩称 被上诉人郭思远答辩称：一、根据一审查明的事实，涉案场地并非刘大明所有，而是山东铝厂和上湖村委，刘大明与场地所有人签订的租赁合同，存在禁止转租的约定，实际上其不具有与被上诉人签订合同的资格。二、假设租赁关系有效，上诉人出租的房屋存在安全隐患、供水电不到位，构成根本违约，被上诉人无法正常使用场地，有权单方解除合同。三、双方事实上已终止了场地使用关系，场地也已交接完毕，且上诉人也不存在租金损失。 本院查明 本院二审查明：被上诉人二审中提供与上诉人发送的往来短信及内附钥匙一宗的顺丰快递各一份，欲证明被上诉人于2015年10月20日短信通知上诉人协商解除合同，并于次日向上诉人寄送场地钥匙，履行了交接义务。上诉人对短信内容予以认可，但主张双方合同中未约定合同解除条件，被上诉人发送的通知短信不产生合同解除的法律效力；对顺丰快递，上诉人主张并未收到。关于被上诉人是否撤离场地及具体时间，上诉人明确为其在收到被上诉人短信后的3、4天内，被上诉人撤离了涉案场地。 另查明：被上诉人在一审中主张其在涉案场地中自建了办公室，但未明确具体数量及建设费用。二审中，被上诉人称其在涉案场地中建设了铁皮屋，并主张留给上诉人自行处理。 本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致，予以确认。 上述事实，有租赁合同、收条、律师通知函等书面证据及当事人庭审陈述在卷为证。 本院认为 本院认为，被上诉人系以上诉人未履行维修和保障水电供给义务构成根本违约为由，向上诉人发出了单方解除合同的通知。一审中，被上诉人提供照片数张，用以证实涉案场地墙体开裂和水管废弃、无水利用的事实。经质证，上诉人对照片的真实性不予认可，但对场地中井水枯竭的事实予以认可，主张系因天气干旱导致。对此，涉案场地租赁合同第三条约定“合同期内，甲方必须保证提供给乙方水、电使用，若出现问题，甲方应及时负责协调和解决。乙方必须及时交费。因甲方各种原因造成乙方的各种损失（除自然灾害造成的损失或不是因甲方人为造成的损失），以致影响经营，甲方应承担责任并赔偿损失”。该合同作为当事人真实意思表示，双方应依约履行，但协议未明确被上诉人可在供水出现问题后要求解除合同，故在被上诉人提供的证据不能证实涉案场地存在安全隐患、上诉人拒绝维修致使不能正常使用的情况下，其以发出解除通知的形式拒绝履行涉案租赁合同，无合同及法律依据。二审中，上诉人明确认可被上诉人最迟已于2015年10月24日搬离涉案场地，被上诉人亦明确表示不再继续履行合同，故对双方所签订的合同应依法于本判决作出之日予以解除。上诉人要求被上诉人支付90000.00元租赁费的上诉理由成立，本院予以支持。 根据已查明事实，被上诉人无正当理由拒绝履行合同构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，违约方应赔偿守约方损失，故对上诉人要求被上诉人支付违约损失 5000.00元的诉讼请求，予以支持。被上诉人主张以其自建铁皮屋留给上诉人自行处理的方式弥补上诉人，上诉人未予认可，故对于相应地上构筑物，双方可另行处理。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审认定基本事实不清，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 二审裁判结果 一、撤销淄博市张店区人民法院（2015）张民初字第4315号民事判决。 二、解除上诉人刘大明与被上诉人郭思远于2014年4月4日签订的《场地租赁合同》。 三、被上诉人郭思远于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘大明租赁费90000.00元、损失赔偿款5000.00元，两项合计95000.00元。 四、驳回上诉人刘大明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1087.50元，保全费920.00元，由被上诉人郭思远负担；二审案件受理费2175.00元，由被上诉人郭思远负担。 本判决为终审判决。 审判人员 审判长李兴民 审判员杨继生 代理审判员庞风华 裁判日期 二〇一六年七月四日 书记员 书记员彭倩倩 |
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