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不动产登记 天津市不动产登记与互联网结合的调研与应用王志青1 （1.天津市国土资源和房屋管理局不动产登记中心,天津 300041） 摘要：不动产统一登记实施后，结合互联网信息技术，开展便捷、高效的不动产登记信息服务，通过微信公众号、微政务平台等方式研究建立“不动产登记预约服务平台”，以企业、群众需求为出发点，重点解决不动产登记受理前的“咨询答疑”“办件引导”和“在线预约”，试行在线智能问询，网上一次性告知，预约窗口办理，登记过程透明公开的不动产登记新模式。系统的运行可以减轻工作人员的工作量，为规范不动产登记办理，为不动产登记网上申请探索出一条可行之路，同时能规范不动产登记业务管理，实现信息及时反馈，资源实时传输。 关键词：不动产，预约服务系统，可行性研究 1 研究背景2015年11月底，天津市不动产登记局挂牌成立，实现了不动产统一登记。不动产登记制度一直以来受到全社会的广泛关注，它既关系到国家层面的机构改革、制度改革和职能转变，也和普通群众的切身权益息息相关。随着不动产统一登记的全面施行，登记机构职能重新整合，各区不动产登记事务部门业务范围扩大，业务量增加。当前，由于房地产市场持续火爆，不动产登记业务量激增，不动产登记事务部门普遍存在排队人数多，等待时间长，进件量不可控，办件企业群众多次往返，窗口人员工作强度大等问题。城市的不断扩大，互联网思维的渐入人心，传统的窗口摆摊式服务已经不能满足群众诉求，办件企业、群众迫切希望不动产登记机构提升服务水平，提高登记效率。 在不动产统一登记实施前，天津市不动产登记中心（以下简称中心）以原有的房地产登记业务为基础，尝试“互联网+房地产登记”的预约服务模式，主要是通过网站和微信公众平台尝试登记流程、要件、审核要点的网上公开，登记预约和部分登记的预审，广受关注，取得了较好的社会效益。不动产统一登记实施后，为探索天津市不动产登记与互联网技术结合，提供更优质高效的不动产登记服务，中心与天津市市区国土资源分局（天津市市区不动产登记事务中心）合作，在进行了广泛的文献分析和调研的基础上，通过建立一个便捷、高效的“不动产登记预约服务平台”，从企业、群众办理登记需求侧出发，试行不动产登记服务新模式。在天津市内选择两个行政区进行试点，重点解决不动产登记受理前的“咨询答疑”“办件引导”和“在线预约”，通过试点收集需求，完善功能。平台通过微信公众号、微政务平台等受众广、易传播的方式将各类登记申请书、委托书、要件须知、业务流程图公开公示，通过人工智能技术，引导用户按标准备齐要件，网上预约；通过在线智能问询，网上一次性告知，以逐步形成登记全程透明公开，窗口受理量可控的不动产登记新模式。 2 国内外不动产登记机构信息化服务概括及水平研究目前，国外普遍实行了多年的不动产登记制度，将登记作为不动产交易的重要制度内容，这不仅促进了不动产信息公开和透明，而且还成为征收房产税和反腐的重要工具，结合信息化技术，实现了部分不动产网上登记和登记信息的网上公开公示，分析国外和其他城市的相关实践应用对天津市不动产登记的信息化服务具有一定的借鉴作用。 新加坡：新加坡经历了较长一段老地契登记系统与中央登记系统两套系统并存的时期。到了上世纪90年代，新加坡相关土地管理部门开始加快新老系统的转换，要求所有不动产都必须转换至中央登记制度下。经过数年的整合，至本世纪初，新加坡全境不动产已经基本统一在中央登记系统下。 新加坡不动产中央登记系统未实现电子化之前，任何不动产单位在土地局都有一张登记卡片，上面记录着此单位自建成以来所有的买卖信息，这就避免了一些不法之徒利用原始的契约凭证作弊或者行骗的可能。随着电子科技的不断进步，新加坡政府也在持续推进电子政府建设。在房产交易过程中，目前的不动产电子登记系统基本上可以做到让所有人都能查到某一张地契所在地块的详细信息，如房主姓名和国籍，以及这套房屋建好后曾经转手过多少买家、有无相关贷款和按揭等信息。如果有人愿意支付更多的信息费，甚至可以查到房屋所在地块的市政规划图，由此来判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房屋的前景等。而这种信息不仅房屋买卖的委托律师可以查到，房产中介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那里的工作人员也会很配合地提供这样的信息。 目前，新加坡在提供了查询端口的同时，办理不动产登记也可以通过网上申请。但是如果普通民众要查询某一个人名下拥有多少房产则是不可能的，因为这涉及个人隐私。 俄罗斯：俄罗斯政府通过不断优化房地产登记“路线图”，让民众感受到公共服务改善带来的便利。根据俄罗斯现行法律，房地产登记的主管部门是俄经济发展部下属的联邦国家登记、绘图局。为了确保国家对房地产交易的“知情权”，无论购买或是出售房产，都必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案，由该局审查相关证明文件，确认交易的合法性，购房者对房产的所有权将在完成相应登记手续后生效。俄联邦国家登记、绘图局还会将房屋所有者的房产信息提交给税务机关，作为课征房产税的基础。俄联邦国家登记、绘图局局长瓦西里耶夫日前表示，未来俄公民可以通过智能手机和平板电脑查询房屋所有权，只需轻轻一点即可看到该局出示的房产登记证书，而未来全俄所有房地产登记信息也将被集成至一个统一的数据库。根据俄经济发展部新近提交的房地产登记法律修正案，俄居民不久后即可感受到登记简化后带来的新变化：首先，俄居民可以在俄境内任意一个联邦国家登记、绘图局的服务中心递交有关登记材料，而不必受房产所在地的地域限制。其次，从2015年开始，俄居民可以在网上进行房地产登记。俄联邦国家登记、绘图局现在已经开始了行政管理电子化的尝试。未来俄居民可以自行选择网上办理或是实地办理。再次，纸质房产登记证书或将成为历史。根据现行登记法，房屋所有者可以选择从俄联邦国家登记、绘图局获得纸质房产登记证书，或者从国家统一注册中心的数据库中获得电子版或打印证明。而未来，俄罗斯可能彻底放弃纸质的房产登记证书，到2018年，房产所有权证明、房产转移信息等都将实现电子化。最后，大幅缩短房地产登记的行政周期。到2018年，俄居民进行房地产登记所需时间将由现在的18天缩短至5至7个工作日。 美国：不动产登记是美国不动产管理的一项基本制度，多数地方实行的是契约登记制度，主要用于公示和地方政府征税。由于每个州的相关法规有所不同，登记内容和方式也有所不同，不动产登记一般由买方(或贷款方)的代理律师或产权保险公司或交割处 理托理机构代理，所以不动产登记机构根据需要开通了网络申请功能，方便网上申请和信息查询。 国内方面，由于国内城市不动产登记职能整合工作尚未完成，主要城市的不动产登记机构中，开展的不动产登记网上预约服务的主要是一、二线城市，主要为化解不动产登记压力，提升不动产登记效率。 北京：北京市不动产登记中心网上公开了不动产登记相关信息，提供不动产登记网上预约服务，以朝阳区为例，每周五早上八点开始，发放下一周的预约号，目前每个工作日发放400个号，一周共2000个号，约满为止。不动产登记事务中心采取网上预约、现场发号及批量办理三种相结合的受理方式：1、网上预约业务，包括：一手房；二手房、非法院拍卖；银行作为抵押权人的抵押登记；预告登记。2、现场发号，除上述网上预约业务的其他登记业务。3、批量办理业务，包括一手房、抵押权登记、预告登记和房改售房（同一业务数量不少于3件）。北京目前的不动产登记预约只是对窗口办件数量进行了限制，预约号目前一号难求。 深圳：深圳市规划和国土资源委员会（海洋局）分厅网站对不动产登记业务流程、要件、办件程序等进行了公示，并提供相关表格下载，所有的不动产登记业务均通过网上预约办理，将登记审核、依据、收费情况予以公示，重点解决不动产登记受理前的规范化和标准化问题，用户准备齐要件，网上预约后生成预约申请表，凭“预约申请表”约定的时间办理现场登记（见图1）。深圳的做法是：所有的不动产登记业务均需要通过网上预约，预约用户如果资料不齐，三日内不得再次预约，强制要求办件企业、群众按标准备齐要件，做到了每日受理量可控，可提前根据预约情况合理安排人员、窗口，提升了不动产登记工作效率，不过，由于带有强制色彩，推行之初，受到了一定的非议。 综上，信息化、大数据的大潮之下，开展不动产登记网上服务、预约、信息公示公开甚至网上办理，便民利民，是大势所趋，在原有的房地产登记预约服务的基础上面向更加广阔、复杂的个人登记业务，进行部分有益的尝试，探索出可行的不动产登记网上预申请，办理模式，建成合理便捷高效的“天津市不动产登记预约服务系统”，群众迫切需要，技术上可行，且具备极高的社会效益和使用价值。 3 天津市不动产登记信息化服务主要研究内容综上，天津市不动产登记信息化服务主要方向主要是为制度提升进行尝试，为企业、群众提供服务，主要有： 3.1 建立“互联网+不动产登记”的新模式，完善相关不动产登记制度 由于当前的不动产登记相关制度依托于传统的各类不动产登记工作实际，互联网时代下不动产登记的方式、方法目前仍处于调研、实验阶段，但是结合国内外的发展状况，这项工作势在必行，需在现行的不动产登记制度框架下，从不动产登记申请人需求侧出发，收集诉求，提供服务，结合服务效果进行分析，对照目前的登记制度和方法，为政策修订和规范制定提供案例和数据支撑。 3.2 建立基于移动互联网的不动产登记预约服务平台 当前，已进入移动互联时代，移动互联网用户数已经大大超越了传统互联网用户，成为了主要上网手段，建立基于移动互联网的“不动产登记预约服务系统”，方便用户通过手机、PAD等便携设备 访问，并建立类似微商的推送、分享机制，用于不动产登记宣传，可以最大效率的有效传播到受众人群。将最不动产登记中最繁琐的交互过程放到网络平台上，通过电子认证，实现网上实时交互，可减少企业、群众办件成本，提升服务水平。平台可以不断收集用户需求，逐步完善功能，形成易用、稳定、高效、直观的不动产登记网上平台，切实方便办件企业、群众。 3.3 研究建立不动产登记监督反馈机制 电商对商家的监管主要在于监督、评价机制，建立不动产登记监督反馈机制同样重要。作为重要窗口部门的行政工作人员，不动产登记各个环节的工作人员的行为需要受到监督，研究建立良性的监督、反馈机制，并辅助以合理的考核奖励机制，将有效的约束工作人员的行为，改善服务。 3.4 研究建立不动产登记预约服务大数据机制 设计“不动产登记预约服务”数据库，建立不动产登记网上数据上传、推送机制，通过对网上申请用户和不动产登记项目的管理，实现不动产登记项目的数字化和标准化，重点解决不动产登记受理前的“咨询答疑”“办件引导”和“在线预约”，然后进行不动产登记网上运行的尝试，进而形成一套完整的“互联网+不动产登记”新模式，切实提升不动产登记效率和服务水平。平台建设要着眼长远、着力全局，为建立可全面推广的不动产登记服务体系提供技术支撑。 大数据时代，数据就是资源，在充分收集不动产登记申请人诉求信息后，通过数据对接和数据分析，可建立不动产登记数据指标和监测体系，针对特定、突发情况制作专题预案；可研究在线办理不动产登记的可行性；可针对预案选定监测、监控指标，在一段时间内试运行，并通过数据平台分析、试算，收集反馈意见，达到评估预案的效果。 4 研究方法与技术路线4.1 研究方法 模拟现实法。通过需求侧分析，模拟用户办件，通过互联网技术解决用户办件中需要解决的问题，以实现不动产登记预约服务系统达到或最大程度接近现实办件的效果，通过归纳演绎、类比推理、抽象概括、分析综合等科学四维方法，分析“不动产登记预约服务系统”中的控制模块和逻辑模块的关系，完成数据库组织架构和存储模块开发。  图1：天津市不动产登记预约服务系统 实践试运行。在当前的不动产登记制度框架内，通过试行“互联网+不动产登记”模式，通过互动反馈平台收集企业、群众意见，针对共性的意见，修改、完善具体功能模块，完善不动产登记预约机制，逐步形成沟通便捷、运行高效、应用广泛的不动产登记政务平台。 4.2 技术路线 主要分为准备、启动、实施、整合、分析、推广阶段这五个阶段。 （1）准备阶段：前期调研，不动产登记的需求分析； （2）启动阶段：不动产登记预约服务数据库设计，预约系统的设计、测试； （3）实施阶段：系统各子模块开发； （4）整合阶段：系统试运行，压力测试，数据分析、评估； （5）分析、推广阶段：系统试运行，修改系统错误并根据需求完善各模块功能，直至系统满足用户需求，基本稳定运行，面向天津市范围进行推广使用。 5 成果应用效果及发展方向成果应用效果：根据上述研究结论和调研成果，中心研发了“天津市不动产登记预约服务平台”，平台于2016年9月1日正式上线，平台研发也取得了预计的一系列知识产权成果，包括一项实用新型专利和一项软件著作权（见图1）。截至11月底，天津市所有行政区和部分功能区已在平台上线运行，市内六区（6个）：和平区、河西区、河北区、红桥区、河东区、南开区；环城四区（4个）：东丽区、西青区、津南区、北辰区；新五区（5个）：静海区、武清区、宁河区、宝坻区、蓟州区；滨海新区（5个）：塘沽、汉沽、大港、大港油田和东疆港。平台关注人数将近11万人，平台每日发放预约号1665个，每天超过1400人次通过预约现场办理业务，已有76855人在平台注册，共提交预约申请69098条，64468人通过平台成功预约并办理登记业务。根据我们的统计，目前，全市登记业务中超过1/3的登记业务为通过平台预约办理，随着用户对平台的熟悉和平台功能的提升，登记受理效率得以提升，预约爽约率也在控制范围以内，用户体验也在进一步增强。平台主要包括：微信端口、后台端口和硬件端口，微信端口主要解决预约信息录入，硬件端口具备提供“办事指南，预约取号，现场预约，现场叫号”的功能，后台管理软件可以管理整个系统数据，提供用户和管理人员之间的交互。 发展方向：目前，平台正在进行数据库升级和迁移工作，拟实现登记数据与预约服务数据的对接，针对企业、群众诉求，把登记服务工作进一步完善，逐步实现登记过程的公开，登记信息、结果的公示，进一步探索不动产登记的预约办理、跨区域办理和在线办理，进一步实现不动产登记与现代互联网信息化技术的结合，服务企业群众。 参考文献： 1.向明.不动产登记制度研究.华中师范大学出版社.2011 2.程啸.不动产登记法研究.法律出版社.2011 3.范利平.我国不动产登记的理论与实践.知识产权出版社.2012 4.韩旭廷 谭峻 姚娇梦.天津市房地产统一登记制度探讨.中国房地产（学术版）.2013.07 5.马玉洁 陈在田 蓝建中.国外不动产登记的作用.财会月刊.2015.06 6.张建文 杨雨昕.俄罗斯联邦法律《不动产权利及其法律行为登记法》.中国不动产法研究.2014 7.张伟 蒋华栋 胡博峰 王志远.国外不动产登记:模式各异 旨在规范.决策探索月刊.2014.10 8.赵凯丽 于志浩 李依阳 方昆 计璐.浅析北京市不动产登记制度.卷宗.2015.05 9.成建国.在探索中前行的动态样本——深圳市不动产登记的实践与探索.中国土地.2013.06 王春敏/责任编辑 The Feasibility Study and Application of Real Estate Registration Booking Service System Wang Zhiqing Abstract：After the implementation of unified registration of immovable property，hope that through the Internet plus real estate registration mode，carry out convenient and efficient real estate registration information service，the WeChat public number，micro platform etc，on the establishment of real estate registration service platform，to do business，the needs of the masses as the starting point，focus on real estate registration before the acceptance of the“questions”and“a guide”and“online booking”,gradually formed intelligent online inquiry online registration this one-time，full transparent and open，the window handle a controllable amount of real estate registration mode.The operation of the system can reduce the workload of staff，to regulate the real estate registration for real estate registration online application to explore a feasible way, and can regulate the real estate registration business management，information feedback，real-time transmission of resources. Keywords：Real estate，Reservation service system，Feasibility study 中图分类号：F 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2017)03-0046-52 收稿日期：2017-03-01 作者简介： 王志青，天津市国土资源和房屋管理局不动产登记中心主任。 |
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