因“超额抵押”而拆分债权数额的问题□卢杰 苏州市不动产登记中心相城分中心  在现实的不动产抵押登记中，我们经常碰到这样的一种情况：某企业向银行融资借款，签订了最高额抵押合同与主债权合同，企业以公司名下的多套不动产为债权进行最高额的抵押担保，假设银行的授信额度为900万元，那么在抵押合同中其担保的最高债权限额为900万元。若此企业有三套不动产为其总授信900万元的债权进行抵押担保，每套抵押物的评估价值为300万元，有些登记部门会要求抵押权人在抵押物清单中列出每套不动产所担保的债权数额为300万元，其理由是根据《担保法》第三十五条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。若以每套评估值为300万元的价值为其900万元的债权进行担保就违反了此条规定，在后期颁发的不动产登记证明中担保的最高债权数额也相应变成了300万元。笔者认为，且不说超额抵押在《物权法》颁布后是否依然具有约束性，就单从“实现债权”这一方面来考虑，此举非常不利于抵押权人之利益。 第一，担保物权是为确保债权的实现而设定的，何种情况会带来担保物权的消灭呢？《物权法》第一百七十七条写明了四种情况：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。《担保法》第五十八条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。本案中，如果每个抵押物担保的债权为300万元，为总额度900万元的债权进行担保，但因某个抵押物因不可预见原因，像地震、火灾之类而灭失，那么就如《担保法》第五十八条所述，抵押物灭失会导致其担保的某个300万元的抵押权随之消灭。即使赔偿金作为抵押财产，抵押人能否取得赔偿金、或能否取得与担保债权价值相当的赔偿金在现实生活中就显得极为未知了，所以此举无疑是增加了抵押权人的风险。 第二，从最高额抵押权的性质上来说，人为的拆分出多个抵押物的担保债权数额也是与其冲突的。按《物权法》第二百零三条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。按《担保法》第五十九条规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债作担保。所以从最高额抵押的性质来看，最高额抵押无疑有两点是和一般抵押不同的，即最高债权额限度的设立以及对一定期间内为将要连续发生的债权而提供担保之规定。这里的最高债权额限度应该是一个唯一性的额度，不能理解成一笔最高额抵押上能有数个最高债权额限度。若以之前的例子，实际上主债权合同中的最高债权额限度是900万元，但因为拆分了担保的债权数额，所以在颁发的不动产登记证明中其每套不动产所担保的最高债权额限度就变成了300万元。笔者认为，该操作与最高债权额限度的设定相悖，即使要求分开设定其担保的债权数额，也应是以每个抵押物为900万元的最高债权额度而设立担保，并非是300万元。 第三，即使强调以《担保法》上限制超额抵押为理由要求拆分债权数额，笔者亦不赞成。上述案例中，三套抵押物的总价值为900万元与其担保的最高债权限额900万元并无冲突，设定抵押物的担保价值并不能以某个抵押物单一的价值而定论，如果只是登记表格或作价协议上需要单独设定成每套不动产的价值，也不能教条的认为其担保的价值超出了自身抵押物的价值。再者，《物权法》颁布后，超额抵押的限制是否还有存在的必要，各方观点也逐渐趋于一致，都认为此规定已不合时宜。《担保法》于1995年发布，当时的经济市场和融资环境与今天相比已然是天壤之别。因此，在之后2007年颁布的《物权法》中并未对超额抵押担保进行约束，反而在《物权法》第一百七十八条写明，《担保法》与本法规定不一致的，适用本法。此条明显是否定了《担保法》中对超额抵押的限制。考虑到现实生活中抵押物随着时间的进展会具有升值和贬值空间，而债务之履行本身就是一段较长的时间，往往不会发生在短期之内，那么升值或贬值的可能性就会非常之大，若再强行规定不能为超出其自身价值的债权进行担保，并无实际意义，只要抵押权人与抵押人双方合意一致即可申请抵押登记。 综上所述，登记机构若以超额抵押为由而要求抵押权人在抵押物清单中拆分出担保的债权数额之行为并不可取，不动产登记业务进行至此的一大趋势便是细化规则、简政放权，对于以前存在的一些理解上的误区应当重新审视并且学习新的内容而保持与时俱进。当今，随着法制建设的发展，越来越多的权利人自我保护意识逐渐加强，不动产登记部门在登记业务中必须做到有法可依、有章可循，才能避免职权的滥用以及在有可能发生的行政诉讼中处于有利位置。 陈品禄/责任编辑 |
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