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2017年7月31日摘自《理财周刊》 7月19日，万达-融创的战略合作发布会横生变数，富力地产作为“第三者”接盘77家万达酒店。3家民营房地产企业之间的并购刷新了中国房地产行业的交易纪录，或将成为中国经济发展的重要里程碑。这一场“世纪大并购”始于银行对万达集团的“限贷”，13个“万达城”加77家五星级酒店曾经是“万达旅业”整体上市的核心资产，但由于经营业绩未达预期，万达集团顺势而为，主动放弃了“万达旅业”的上市计划。从这个角度看，这是一笔“三赢”的交易：融创接盘“万达城”，土地储备新增10万亩，可望升级为房地产业前三强；富力接盘万达酒店，升级为全球最大的五星级酒店业主；万达脱困转型为轻资产企业，顺势退出并如期偿还大部分银行贷款。 在这一场“三赢”的牌局中，最大的输家却是逼债万达的银行。如果银行“限贷”万达的目的是所谓“去杠杆”，请问：银行贷款由万达集团转为融创和富力，能去杠杆吗？此外，按照三方协议的成交价格计算，13个万达城的土地平均每平方米不到1000元，77个五星级酒店的客房平均每间不到86万元，这一场“世纪大并购”的经济后果是所在城市的土地和房产价格陡然下降，而对于抵押资产主要是土地和房产的银行而言，就意味着抵押资产贬值而贷款规模不变，银行信贷资产的杠杆率不会下降反而会大幅度上升！进而言之，在中国经济总和负债率居高不下的背景下，这一场“世纪大并购”的宏观经济后果或将是刺破中国房地产泡沫的一根针！可想而知，以上述土地和房产的成交价为参考，所在城市土地和房产的未来成交价格将双双承压。 万达集团折价转让的资产几乎都是所在城市的地标性建筑，所以三大民营企业之间的并购涉及面甚广，而且主要是一二线城市，如融创接盘的13个“万达城”都在省会城市。中国的房地产市场正在上演大分化的格局，天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在，三四线城市的房地产交易已经进入冰封期，一二线城市房产交易的疯狂仍在继续，这一场“世纪大并购”的成交均价对一二线城市的房地产市场而言，将无异于冰水浇头，振聋发聩！ 银行“限贷”万达集团无异于搬起石头砸自己的脚，然而面对严峻的挑战，万达集团王健林举重若轻，轻松算了一笔账：万达集团总负债2000多亿元，账面现金1000多亿元还有许多待售资产，本次交易将回收600多亿元现金，足以偿还大部分银行贷款。万达商业持有3300万平方米物业，2018年租金收入逾330亿元，今后5年，预计万达商业租金收入年平均增长20%左右。此外，万达集团直接或间接地创造了中国2%的就业岗位，过去20年保持了稳健的高增长。 早在2015年王健林的自传体《万达哲学》出版时，我应出版社之邀为该书撰写书评就曾写到，万达是产业创新者，在业内主要关注土地和房产之时，万达广场打出了一条醒目的广告语：一个万达广场就是一个城市中心！这句话说明，万达从起步之初就超越了房地产，志在经营城市，填补中国城市经营者缺位的空白！王健林、马云、任正非和马化腾等商界精英是新生代企业家，和传统的中国商人不同，他们的共性是产业创新者和商业哲学家。 一场“世纪大并购”落幕了，最大的赢家是王健林，时间将证明一切。“世纪大并购”的经济后果将逐步显现，其社会效应将是尊重市场，尊重企业家。 |
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