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中国恒大和融创中国，许家印和孙宏斌你方唱罢我登场，总是他地产大佬的翻云覆雨手。对比港股136家地产发展商，融创PE为29.30倍，排在第22名，高于万科的10倍、碧桂园的18倍，远高于行业平均PE 8.67倍。 当然，跟收入过2000亿市盈率为50倍的中国恒大相比，融创还是个孩子，但市场并不掩饰对它的偏好，并给予其较高的估值水平。本文将从估值分析的角度找出原因。 
一、融创同行业企业估值概况 财务分析提到的比较一般都是横向纵向两个维度，横向跟同行比，纵向跟自己的历史比。 根据港交所行业分类，融创属于地产建筑物——地产——地产发展商。 3级行业分类地产发展商中，共有136家上市公司，除了融创，恒大、碧桂园、绿地、世贸等我们熟悉的地产发展商均是在港交所上市的。 
从销售规模看，融创中国排在第12位；有5家房企的销售规模过了千亿，从高往低依次是万科企业、中国恒大、中国海外发展、碧桂园以及华润置地。 从成立时间看，中国恒大、碧桂园、长实地产、龙湖地产、融创中国、远洋集团以及新城发展，当属成立较晚的后起之秀。 融创成立虽晚，销售规模只有353亿不到万科的八分之一，但是在这16家企业中，去掉市盈率最高的保利置业和最低的富力地产，融创的PE仅次于恒大，为29.30倍。 
2016年年报数据显示，港交所136家地产发展商企业市盈率的平均值约为25.38倍，中位数为8.67倍。 融创PE＞行业中位数＞行业平均＞销售规模top16中的大部分房企。 二、融创估值的理论与实践 在给公司估值时要先解决两个问题： 一是，估值指标那么多，我们选哪个； 二是，市盈率分三种，我们选哪个。 
1、市盈率估值法 市盈率适合对处于成长期的公司进行估值。但由于市盈率与公司的增长率相关，不用行业的增长率不同，所以不同行业的公司之间的市盈率比较意义不大。 市盈率的对比，要多和自己比（趋势对比），多跟同行企业比（横向对比）。 根据市盈率＝股价/每股收益，根据每股收益选择的数据不同，市盈率又可分为三种：静态市盈率；动态市盈率；滚动市盈率。 
举个栗子。今天是2017年8月1日，我们要计算融创中国的市盈率。 ①如果我们选用融创2016年年报中的每股收益，得出的就是静态市盈率； ②如果我们选用融创2017年的预测每股收益，得出的就是动态市盈率； ③如果我们选用的是融创最近四个季度每股收益的加总，即2017年第一二季度的每股收益+2016年第三、四季度的每股收益，得出的就是滚动市盈率。 滚动市盈率，又称为TTM市盈率，Trailing Twelve Months（最近12个月），所以滚动市盈率就是最近四个季度每股收益的加总。 预测股价、对股价估值时一般采用动态市盈率； 判断持股风险时，如果是在年初，可采用静态市盈率；下半年通常采用动态市盈率或滚动市盈率。 下面是5年来融创中国滚动市盈率的走势图，2016年以来一路上涨翻了4倍多，达到了当前的29倍。 
2016年融创的每股收益为0.71元/每股。 根据股价=每股收益×市盈率，其股价=0.71×29.30＝20.80元 截至今日，融创的收盘价为20.15港元，折合17.33元RMB。 2、市净率估值法 每股净资产=净资产/普通股股数（期末净资产，不取平均） 市净率=股价/每股净资产 市净率适用于那些拥有丰富的有形资产，如房屋建筑物和机器设备的企业，在计算市净率时一般要剔除商誉等无形资产。一般来说，市净率越低，投资越安全。 融创市净率有3.02倍，在136家公司中排名第11; 恒大市净率有5.56倍，排名第5； 行业平均市净率时1.18倍，行业中值为0.78倍，融创的市净率不低。 
再将融创与恒大单独拿出来作对比。 融创PB除了2014年年末接近1.5倍，2016年之前其PB都在1附近； 恒大的市净率走势与融创相近，但是PB的数值要高于融创。 
市净率和市盈率的差别在于，市净率的分母是每股净资产，表示的是每股股票有多少资产； 市盈率的分母是每股收益，表示的是每股股票能赚多少钱。由于资产以历史成本计价以及存在减值风险，所以该指标并不能实时反映企业当下的经营情况。 3、市销率的适用范围 市销率=公司市值/年销售收入；或者每股股价/每股销售额 营业收入是公司报表的驱动力。 一般情况下，市销率等于1比较合适。也就是说，如果企业销售收入1亿元，企业市值也是1亿元，这样可能比较合理。 市销率小于1，表明公司估值低。但市销率不适用于那些业绩亏损或者利润前景不好的公司。 根据2016年年报数据，这136家企业中，除去亏损的和数据缺失的，还剩下106家地产发展商。近70%的企业的市销率在0~2之间。 
融创和恒大的市销率都小于1，但恒大的市销率更低。 
4、市现率 市现率=每股股价/每股现金及现金等价物 市盈率适合于那些持有较多现金的公司，市现率越小，表明上市公司的每股现金增加额越多，经营压力越小。 136家地产发展商，去掉市现率为负数的86家，最后只剩下了50家。 融创的市现率为7.41，恒大因市现率为负数，并不在下面的榜单中。 估值也要现金流为王。这些市现率为负数的企业，我们该怎样看呢？ 
5、总结 总结一下融创的估值数据。 我们选用的是滚动市盈率，最新报告期内的市净率，以及滚动市销率和市现率，尽量避免使用历史数据的滞后性。另外，各家券商对每股收益等指标的预测值有所差异，故本文选取的是预测值的平均值来减小误差。
①从市盈率PE看，市场给了融创较高倍数的估值； ②从市净率PB看，相比于恒大，每股融创的股票对应着更多的资产，所以其市净率要小于恒大。一般来说，市净率越低，投资越安全。所以融创更合适。 ③从市销率PS看，相比于融创，每股恒大的股票对应着更多的销售收入，所以恒大的市销率要小于融创。两家的市销率都小于1，但恒大更合理。 ④从市现率PC看，每股恒大的股票对应的现金流为负数，但融创的现金流较好，没有出现有利润没现金的情况。 末了，想起一句，愿你出走半生，归来仍是少年。 t |
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