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建筑物的收益，自古以来一直归业主所有。即使在法律空白的年代，房客也是一直向房东交房租的。早在1994年颁布的《中华人民共和国民法通则》，就明确所有人的收益权（“第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”）。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》更明确规定，业主“对（建筑物）专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”（第七十条）。 小区的业主共有收益，包括业主共有房产的租金，停车费，广告费，设摊费，各种入场费，废品回收人员管理费，等等。总之，凡是在小区范围内得到的收益，都是业主共有收益，没有一分钱是属于物业公司的。管家在主人家里只能拿到工资、奖金，没有占有主人家任何收益的权利。 要拿回收益，第一是摸清家底，这是联南杨主任多次介绍过的。比如共有房产，就查规划图纸。其他停车费，广告费，等等，一项项列出来，都有办法核实，希望大家交流。广告费很复杂，不止电梯广告，有广告牌，视频设备等。 但是也要讲究策略。比如居委会办公场地，往往是属于业主共有房产的，虽然应该付租金，但还是有理让三分。 第二是摸清市场价。这个要花一些精力，也要靠大家交流。当然有的也比较简单，比如房租。 第三是业委会要建立账户。 最后，归根结底，拿回收益，主要不是技术问题，是想不想做，敢不敢做，肯不肯努力去做的问题。 地下人防工程的停车费，是一个特殊问题。 第一，产权归属现在没有明确，法院对于相关案件也是乱判。这需要通过全国性的努力，明确为业主共有。这是一个奋斗目标，我也会为此而努力。而这次军改，人防办也是改革目标之一。现在的人防工程，对于现代战争几乎毫无意义。国外在30年前已经放弃了，利用地下空间就是为了民用。而人防办是利用人防工程寻租的最大得益者。希望这次军改能够深化，完全撤销对于现代战争毫无意义的人防工程和依附人防工程存在的人防办。把业主的钱花在刀口上，建设好更有利于民用的地下工程。 第二，要利用现有政策，让业主取得人防工程的收益权。宁波市的现行人防工程使用费的分配比例与管理规定是：“物业服务企业利用地下人防工程收取的平时使用费（如：停车、仓储费等），要严格按照相关的收费标准收取，并单独列帐。除税后40%可用于物业管理服务费用外，其余税后60%应按每半年一次作为人防工程专项维修资金交入当地人防主管部门账户，由当地人防主管部门作为暂存款代为保管。市房屋维修资金管理中心建立后，人防工程专项维修资金转入该中心代管。应单独记账、单独核算、专款专用、严禁挪作他用,并对代管资金的安全负责。”这里有很多有利于业主的潜力可以挖。具体今天就不谈了，以后有机会再讨论。 财权、财务的重要性和要求物业公司财务公开 谈财务公开，先要谈财务的重要性。其实，做任何领导工作，都要懂一点财务，都要了解财务的重要性，否则就是瞎子摸象。说可能“被人卖了还帮人数钱”，还不够，还要加上一句“还洋洋得意”，因为是领导。 首先，财权是一切权力的核心，掌握了财权就掌握了一切。外国政府为什么权力小，不能为所欲为？因为他们做什么事都先要议会通过预算。预算通不过，就不能拨款。有人说，兵权最大，枪杆子最重要，也错了。第一，枪杆子要靠钱养的。第二，枪杆子不能当饭吃，枪杆子只是手段，不是目的，用枪杆子拿钱才是目的。 就小区来说，现在的包干制是主仆颠倒，物业公司掌握了财权，业主成为奴仆。如果拿不回财权，别的怎么折腾，也是空的。最重要的后果是，大量应该结余的钱都被物业公司拿走了，以后需要大额维修就没有钱，小区只能越来越破烂，房子越来越贬值。这个贬值，是指房子的实际价值，不是跟着房价上涨的货币价值。相信大家能够理解。 要拿到财权，先要了解财务情况，连账目都看不到，业主怎么知道实际损失了多少钱？所以，业委会第一步要对大额的共有收益估价，像杨主任那样摸底先，先把租房权拿回来。其次，应该要求共有收益财务完全公开，堵住漏洞。这在法律上毫无问题，本来就完全属于主人的钱，管家怎能保密？第三，如果物业管理费用确实不够，可以补贴，但是要查账。不然怎么知道该不该补，该补多少。这就牵涉到包干制条件下的查账理由。详细看我的文章，《物业管理财务查账和审计的一些重要问题》，具体也不谈了。 彻底的办法，是废除包干制，实行业主自主管理。这样，所有的权力都拿回来了。不少人认为，小区管理很专业，要有专业的人来管理。其实，这是物业公司的人吓唬我们的。小区管理没有什么专业性，从专业性上说，比管理一个企业容易多了。日常工作，就是保安和清洁，只要雇人做就行。水电工，也就最多三五个人，专业性也不强。电梯维保，绿化，泥水工，物业公司也是请人做的。财务，请人也很容易。难的，是管理业主的行为。但是物业公司也没有执法权，没有什么特长。很多人的想法，实际上是不敢管自己人，想请外人来管自己人。结果是钱被拿走了，但是外人是不可能为我们着想，帮我们管好的。 我今天说的，都是一些很普通的道理。所提的建议，也没有什么技术难度。难度，只在于我们决心够不够大，力量够不够大。在目前的环境下，感到不容易做，也是可以理解的。而要改善环境，只能靠大家一起努力，希望有先行者带头。既得利益者，是不可能自行放弃利益的。 |
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