买商铺的小秘密，回报率过高，一定没好事？

买商铺投资的人，最近特别多，说的都很玄乎，大型商业，金牌物业，实力超然，周边有地铁，有公交，关键是还有绝招什么的；

说到绝招，就是超高回报率，有多高呢？

由于国内陆产行业，发展到现在，还是很落后，不像国外都资产证券化，靠运营团队支撑收益；

我们不是，我们是开发商承诺；

实际也不是开发商承诺，而是代理公司，或者运营商代替开发商承诺；

回报率能达到多少呢？

商业地产，是一个非常深的一个行业，产品项目非常繁杂，让人眼花缭乱，甚至搞不清楚是什么意思？

投资的时候，只知道一个问题，回报率是多少？

那么，投资回报率都是按照人性的规划来进行的，投资及回报率，都在8%以上，有的更夸张；

你说高不高，按照老百姓的理解，这种投资回报率太低了，对不对？

实际真的能做到8%的回报率的企业，凤毛麟脚，一个超级牛的团队，能把资产做到静态5%的回报率，都是超级牛的那种团队；

不说别的，万达够牛掰吧？

每年330亿的租金回报收入，你知道国内投资了多少个万达，总资产是多少？

330亿的租金，也达不到8%的回报率，懂了吗？

第一：小面积低总价，金融扶持？

一个网友说，他们那里推出一些小商铺，未来会有地铁，未来周边规划，未来怎么怎么样？

只问了他几句话，这样的商铺未来5年没有收益，你觉得可以吗？

小商铺总价低，单价高，至少透支了未来3年以上的升值潜力；

也就是说，现在卖给你的价格，至少3年内你要卖掉，都是亏本的，能不能接受这个现实？

金融扶持，无非就是，给你搞点首付贷什么的；

返租金就更别提了，就是一个说法而已，本来买1万每平米，买到1.2万每平米，给你返3年租金；

你还乐得屁颠屁颠的，这种小把戏，你也信？

最后，不就是降低了房款了吗？

实际那就是开发商，优惠给你的折扣，换了一个名目，多费了一张纸，签了一份协议而已？

第二：高回报是怎么来的？

开发商的目的只有一个，那就是卖房结束走人；

这是最低级的开发商，这也是现阶段开发商的邹型，主要是卖房子为主；

于是乎，开发商宣称，有什么什么大牌入住，已经签订了入住协议，一听这家伙还了得？

大牌都入住了，咱们还不卖？

恰恰你不知道的就是，开发商的一些圈套；

也许真的签了入住协议，然而这类协议，与真的能入住进来，是两个概念；

一是可能会取消合同，虚晃一枪；

这时候，就是一个演员在演了一场戏而已，这次只不过是两个公司演了一场戏；

二是真的入住了，也是补贴进来的；

要么给了大量的优惠政策，这些大牌也会耍大牌，肯德基和麦当劳就是最牛的地产零售商；

而且这两家公司的70%利润来源于地产零售，傻眼了吧？

若是补贴的大牌，3年后不再补贴了，会不会撤场，那都是非常有可能的事情；

特别是一些专业的市场，更是如此，如此；

阿永哥点评：

一是投资的时候，要理智的分析投资回报率，投资回报率过高，那一定不现实；

要识别一些本质性的问题，返租本身就是降价促销的手段，你难不成看不出来？

二是总价低，小平米，不一定是单价低，要学会算账；

单价一定会高一些，但是高的离谱，那就要重新思考他的投资价值了；

买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？

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