|
谢邀！题主是打算全款买二手房，买二手房相对于买新房而言，有更大的风险，坤鹏论提醒大家，买二手房应该特别注意以下几点。 1.核实产权情况，是否共有产权
其中有些特殊情况我们不得不防，举个例子，例如，卖方从开发商手里买的商品房，在未取得产权证前想转让，从法律上讲，这时交易对购房者风险是很大的，即使卖方已经向开发商交纳了全款并入住，但是在未取得房屋所有权证之前，法律上房屋的所有权也还不属于卖方。一旦发生什么意外，购房者找不到卖方，也无权向开发商主张权利，就被动了。当然，绝大多数是没问题的，但是还是要留个心眼。 还有一些情况，比如有的虽然取得了产权证，但是可能是经济适用房、危改房，这类房子能否转让、何时能转让、是否需要缴纳土地出让金等特殊的费用都是非常重要的问题。比如，有些单位集资建房，就要求5年内不能进行转让，这个属于政策层面的，如果你不了解，盲目购买了，但是你还想等着过户后迁户口，那就麻烦了。 产权清晰，还包括与他人共有产权的情况，还有的单位保留部分产权的房屋，在转让时都要注意其他共有人是否知情、是否同意，否则签订了合同很可能也是无效的。此外，还要看产权证是否设定抵押，如果被抵押，那在解除前是无法过户的。 2.户口迁出的问题要重视 房屋产权弄清楚后，另一个重要的问题是户口迁移问题。很多人买房子都是冲着能迁户口，为了孩子教育或者其它福利，但是如果你买房后，户口都迁不进去，怎么办？为什么会出现户口迁不进去呢？根据我国的户籍管理制度，如果原房主户口未迁出，那么你的户口是无法迁入的，而户口迁出问题原则上法院也是不受理的，所以外一出现这种状况，可能公安、法院都管不了。 为了避免这种情况，应该怎么办呢？请一定在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金。这样，户籍问题，就变成了民事合同问题，如果对方不迁出户口，你就可以以违约金支付问题起诉到法院，法院是可以受理并判决的。 3.合同条款一定要明确
4.查看房屋相关费用是否交清 这一步实际上是在房屋交接时检查，但是可以提醒原房主尽早结清相关费用。具体包括物管费、水费、电费、气费、电话费等与房屋有关的这些费用，通常建议要求原房主在交房前全部清结。但是最稳妥的办法是，保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。可能有的人会说，从法律上看，这些费用即使原房主未交，也未必是新房主的义务，但是毕竟以后你在这个房子生活，天天找原房主也会比较麻烦，所以，多做点预防措施总是好的。 此外，交易过程中还要注意保留各种票据等可以作为证据的东西。签订合同只是完成了交易的第一步，后期还有很多交易环节，比如每次付款后，一定要让对方出具收条，而且要注明是付哪个环节的款项；再比如过户，过户就是最重要的环节，双方带好证件亲自到交易所，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题。但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。 除了以上提到的这几点，核查房屋情况、装修情况等等这些事情也值得注意，但是相比之下远没有合同以及房屋产权的核实重要。关于产权，最后再提醒一下，最好是与卖方共同带产权证书到当地房管局直接核实该房产证的真实性，核查是否为可以交易的房屋（是否抵押），需要缴纳哪些费用等。现在伪造房产证、伪造身份证的事也时有出现，所以，在签合同、付款前多做准备工作，小心驶得万年船！ |
|
|
买二手房，最担心的就是房屋产权不清晰，更严重的是根本没有产权，那么你买的房子就没有任何保障，更何况是一次付清，到时损失就大了。拥有房屋所有权证是可以出售的前提，购房前一定要先查清楚。当然，现在有的房子本身可能还处于按揭状态，卖方可能手里没有产权证，在银行抵押，这个也是正常的，但是要确保产权清晰。
二手房交易，凭借的就是一纸合同，所以，各种事项，比如前文提到的户口迁移问题等都要注明在合同中。具体来说，包括房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任等都必须明确地写入合同中。其中违约责任应该重点关注，这对双方都有约束作用，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。
