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2016年6月30日，成都泛悦MALL开启试营业，一个月后的7月30日，该项目带着“家庭生活”的定位，以及超过90%的开铺率，宣告正式开业。 如今，一年的时间过去了，成都泛悦MALL首年收获了多少业绩？业态的安排与品牌的经营情况怎样？MALL与街区各自的运营现状如何？项目有什么亮点？又暴露出了哪些问题？房观察试图通过实地探盘和多方了解去一一回答这些疑问。 成都泛悦MALL 首年业绩2个亿 开铺率下降 成都泛悦MALL是中国电建地产南国置业在成都开发的首个大型商业综合体项目，商业面积（购物中心和街区）9万方，位于科华中路与长荣路交汇处。该区域不仅交通方便可达性强，而且，二环路与中环路之间早已汇集了多个成熟住宅区，消费者对大型商业有需求，市场也存在一定空白。 然而，经过一年的运营，成都泛悦MALL的收益似乎尚未能佐证市场的热度。 根据成都泛悦MALL相关人士透露，项目开业首年的业绩在2个亿左右，而距离成都泛悦MALL最近的王府井购物中心（商业体量10万方）2016年的销售业绩为16.1亿。当然，二者数据的差距也要考虑到项目的入市时间，以及定位差异等因素。 随即，房观察通过实地探盘发现，项目内存在明显空铺，尤其是三四楼和负一楼。并且，空铺中有一部分还能清晰可见原有品牌撤场的痕迹。据房观察不完全统计，泛悦MALL购物中心内的空铺数量超过40个（统计日期：2017年7月28日），这与其一年前开业时公布的“超过90%开铺率”已然相去甚远。 购物中心内空铺 对此，项目方相关人士的解释是，“现阶段我们正在对品牌进行一定程度的调整，因此出现开铺率有所降低的情况。”并且，对方表示暂未统计目前最新的开铺率，不过日均客流保持在2.3万人次左右。 商场内部情况 “为了抢开业的时间节点以及开铺率，很多商业项目都会进行前期填场，这种情况很常见，不止是泛悦MALL会如此。”一位从事大型商业项目运营的业内人士告诉房观察一个业内心照不宣的做法，即项目方可能对一定比例的品牌会放松入场标准，同时也并未考虑其能跟随项目太长时间。“项目做起来之后，生意好了，再一个一个的去和它们（品牌商）‘离婚’呗！”但另一方面，若是项目的运营情况不甚理想，这一批不够稳定的品牌商也会主动选择撤场。 商场内部情况 通过逐层走访购物中心，房观察发现，成都泛悦MALL采取了比较常规的按楼层安排业态的方式：负1层16000平米的家乐福旗舰店占据了大幅面积，同时也是空铺的聚集区；1、2层以零售业态为主，不过引入的品牌缺乏差异性和独有性；3层集中大量儿童品牌，包括儿童零售、儿童娱乐、儿童教育等；4层则包含了餐饮业态、生活休闲业态，以及面积达4000㎡的CGV影院。 3楼的儿童业态区域 当被问及经营情况如何时，项目内某品牌工作人员表示，与他们在另外一个商场的店铺相比，客流量的确有差距，但整体收益仍在正常范围内。 Mall与街区的协同性和互补性欠缺 餐饮是亮点也是痛点 按照商业项目运营的常规模式，一个商业项目设计了Mall和街区两部分，那么二者在运营上的协同性和业态上的互补性就显得十分重要。从现阶段看到的实际情况而言，成都泛悦MALL在这一点上做得还不够。 从成都泛悦MALL的角度出发，定位“社区”一是基于对周边住宅人口情况的了解，二是为了和身旁的王府井形成一定差异化。因此在业态安排上，项目并未刻意突出零售部分，“因为旁边的王府井零售品牌比较强势，所以我们零售为辅，加强体验娱乐和餐饮业态的比例。”成都泛悦MALL运营部相关人士表示。 据悉，整个项目的餐饮部分大约占到了40%，外部街区更是聚集了各类餐饮品牌打造成了一条美食街。 外部街区 据房观察了解，成都泛悦MALL的购物中心部分是由项目方自持，进行统一的招商、运营和管理。但外部街区属于销售型产品，即前期将铺面全部销售出去，然后依照业主意愿，再将其中部分店铺交由项目方统一招商运营与管理，属于售后返租，持有物业的业主方可以选择自主经营或者坐收租金。这样一来，难免出现街区品牌参差不齐的情况，也会在一定程度上影响项目的整体调性。 街区部分品牌情况 尽管品牌水准参差不齐，但相比起购物中心，外部街区的人气要高出不少。项目运营方相关人士对此情况表示，街区的美食品牌力求多元化，并且项目所在片区也早已形成了不错的餐饮消费氛围。 另外，加上项目打造的公园式休闲广场，使3000平米的中央绿地与街区连通，也让消费者对街区的环境和消费体验都更满意。 但与此同时，街区凭借餐饮业态也抢走了一部分购物中心的客流，二者在人气上形成了鲜明的对比。于是，在商场4楼出现部分餐饮品牌撤场的情况，包括负一楼的几个轻餐饮品牌也都已经关门。 4楼已撤场的餐饮品牌
负一楼已撤场的轻餐饮 有“疾”亦有“机” 调改之路任重道远 从区域位置上来看，成都泛悦MALL周边围绕着桐梓林、东湖两大中高端住宅区，消费潜力与购买力并不差。但提到商业空间，小范围内有早已立足于此的王府井购物中心，大范围内则已经布局了一个成熟的商圈——新南天地。 王府井相关负责人在谈及成都泛悦MALL时表示，双方并不能算是竞品，至少在定位上就有明显差异。“商品力没有可比性，如果非要说竞争，或许超市（家乐福）会有一些影响，引入的影院品牌也比我们要稍好一些。” 为了更直观简洁地感受成都泛悦MALL的优劣势条件，以及其可能抓住的机会与面临的威胁，房观察就其相关情况整理了一个项目的SWOT分析模型：
占据优质地段和良好交通条件，片区人口密度和购买力也足够，拥有先天优势、手握一副“好牌”的成都泛悦MALL，为何会让自己陷入被动局面？ 有从事商业地产的业内人士分析，在该片区打造大型商业，成都泛悦MALL目前的定位并不是最合适的。“片区购买力是绝对有的，但即便是定位社区，也并不适合引入低端品牌，片区消费者也大都看不上那些品牌，而且整个项目的规划也比较乱。”
成都泛悦MALL 一个专业的运营团队，对于商业项目的成败有着十分重要的作用。在做项目定位之前，在开启正式招商之前，了解市场趋势、熟悉区域现状、认清自身情况……每一个环节都至关重要。 面对愈加挑剔的市场和消费者，商业项目运营商需要思考的问题还有很多。而对于眼下的成都泛悦MALL而言，认识到问题是第一步，后续的调整与改变之路任重道远。 文|房指分析师 陆一 制图| 吕婷婷
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