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房贷不是什么新鲜事物了。虽然在现在，仍然有不少人选择全款买房，但是所有人对房贷都已经有所了解。 幼儿园水平： 房贷吗，就是买了房子，找银行贷款，然后每个月都要还钱，几十年的房奴，为银行打工。 没错。幼儿园水平理解的房贷，一般都是等额本息法的房贷。简单地说，就是每个月还的钱都一样多。 以100万的房贷为例子（本文一下都是以100万、30年的房贷为例），等额本息的还款是这样的：  ………………  每个月还款5307.27元，连续30年，不能中断。 30年，还的本金当然是100万，因为借了100万吗。利息呢？91万多。 什么？100万的房贷，换了191万？接近翻番了？利息太多了吧！ 嫌利息多？那要多学习。 小学生水平： 房贷还有等额本金的算法。简单地说，就是每个月还的钱不一样多，前面多，后面少。等额本金的算法是这样的：  ………………  上面的表格里可以看出来，等额本金的算法，30年总计的利息是73.7万了，比等额本息的少了很多。 所有有些所谓的专家，就会建议采用这种方法来还房贷，理由是省利息。 那这样是不是就省了17万多的利息呢？ 要想少上当，还要多读书。 中学生水平： 等额本金虽然比等额本息，总体来说利息少了很多，但是你前面还的多啊？第一个月就多还了1553.84元。 注意：钱是和时间相关的。10年前的1000块钱，比现在的1000块钱，要值钱得多！同理，今年的1000块钱，比明年的1000块钱要值钱，比30年后的1000块钱，肯定价值高了很多很多。 看起来总体省了利息，但是早早地还钱，损失了时间价值。最后算起来，其实都一样。 那这么高的利息，是不是应该等到攒够了钱再买房子呢？是不是应该多付首付比例，少贷款呢？ 少年啊，还是太年轻太幼稚了。很傻很天真啊！ 大学生水平： 货币是贬值的，通货膨胀是长期存在的。 除去利息的因素之外，还要考虑通货膨胀。如果每年的通货膨胀是3%，而房贷的年化利率是4.9%，那么实际利率就低了一大半了啊！ 因此，100万的房贷，30年的利息就有91万，但是考虑到货币不断贬值（相对应的，收入也不断提高），实际上压力并没有那么大。 更不要说，房价是不断上涨的，等你攒够了钱，还买得起吗？ 研究生水平： 之前分析过消费贷款，表面上，每期的手续费只有1.2%，但是实际上的年化利率高达15%，甚至于20%。 房贷的真实年化利率是多少呢？ 告诉你一个惊人的秘密：房贷真的是良心贷款，标明的4.9%的利率，真实的利率就是4.9% 事实上，没有银行、企业，敢于标注虚假的实际利率（不敢写错的，但是可以不写）。 仔细观察一下，你就会发现，信用卡分析、花呗、白条，标明的都是“手续费”、“服务费”，从未出现利率。事实上只是一种障眼法，看似手续费很低，其实对应的利率很高。不写出来，就不被注意了。 博士水平： 1、等额本金更省钱？ 答：无稽之谈。两种都一样。 2、有计划提前还款，应选择等额本息还是等额本金？ 答：没有区别，中间任何时间点提前还款，两种算法的利息都一样。 3、贷款期限越长，利息越多。是否应该贷款年限短一点？ 错！考虑到通货膨胀因素，越长越好。如果通货膨胀很低了，那么利率也相应降低。 4、手上有钱了，是否应提前还清贷款？ 这个问题吗，哈哈哈…… 我就问你，手上有钱了，你拿钱去干什么？ 如果有稳健的投资，妥妥滴超过5%，那当然不要提前还房贷了。 如果是炒股吗，哈哈哈，可能提前还了房贷，不至于血本无归吧。 还有任何关于房贷的问题，可以在评论里提出。
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