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崔先生是一名普通的医药研究员，来澳洲已经17年，崔太太平时除了照顾两个孩子之外也有一份兼职工作，2016年之前自住房欠20余万贷款，夫妻两人拥有一套正现金流的投资房，日子也算过的安稳。 然而这一切的平静随着2015年房市的暴涨被打破。崔先生听了一场地产公司讲座后，从2015年下半年至2016年上半年陆陆续续够买了3套总价格为195万澳元的楼花，成交时向银行贷款 150万澳元。 由于今年信贷政策调整很大，银行重点对“只还利息”类还款方式加息，崔先生在利息上今年就增加了近1.7万澳元的成本；如果选择本息同还的还款方式，虽然利息降了下来，但是实际现金流每年多付2.3万澳元。 在加上物业所在区域供应量过大，物业租金较以往有明显下降，崔先生实在承受不住这样的还款压力，无奈之下只能快速处理房产。去掉购买物业时的印花税、利息、各项杂费支出，加上卖房时的中介费用，算下来亏了不少钱。 通过崔先生的案例分析，他投资失败的原因就是忽视了“贷款可负担能力”。 很多投资者相信房产投资可以快速致富，应用很多“技巧“从银行拿到贷款，款虽贷到了，确忽视了其它外部因素的变量，一旦市场有变化，就会受到巨大损失。 我在文中提到的“贷款可负担能力“就是指投资者实际还款能力，具体来说就是： 工作收入 房租收入 其它投资类收入 － 房屋贷款支出 － 日常生活支出 － 子女教育支出 － 娱乐休闲支出 － 其它贷款支出等等 在我的理念里，即便两个收入完全相等的人，他们贷款可负担能力都是有很大差别，因为公式里存在的变量太多。 所以，我建议投资人在申请贷款前，根据以下规则去衡量自己的真实负担能力。 1 详细计算自己可支配收入，对于未来不确定或不稳定的收入不可全部计算在内，例如：奖金，分红，佣金，房租等等。 2 了解所有贷款即时还款支出，确保你的可支配收入有足够的现金流，可以正常还款。 3 每三个月检查一次贷款利率，如果利率上升，要知道还款额会增加多少？是否影响到日常的现金流？有什么方法去降低支出？ 4 尽量减持高息负债，例如：个人贷款，信用卡贷款，车贷，消费贷，这些高息贷款对投资现金流非常有害。 人生财富积累过程就像长跑一样，渐渐的通过长期积累创而造出来，过度的冲刺跑只能快速消耗自己的资源，甚至抵达不了最后的终点。成功的投资人都会平衡使用自身资源，多一些计划少一些投机，这样的投资之路才会越走越远。 感谢阅读，下期见！ |
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