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作者：美房网康老师 26号下午，北京市突然发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，让前两天的市场传闻正式落地。 关于本次商办类的公告，严厉程度超过预期，显示了管理者的急切决心。
下面，我就本公告内容逐一做解读，括号内为我个人解读，仅供参考。 引言：为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下（此为开头套话，不做分析） 一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。（明确了商办类项目就是商业办公，不能改变为居住属性，标志者此前的所有商住类项目都成为了绝版，预示着在售商业办公类产品更加艰难，因为无法通过改变居住功能达到去库存的目的。） 二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。（新报项目不能分割，对在售在建项目打击很大，反而让已售的小户型产品更加稀缺。） 三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。（再次强调不能更改为居住功能，违者重罚！） 四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。（明确了商办产品不能出售给个人，复制了去年五月通州商住版限购令的相同一幕。而去年通州刚刚开始限购时商住演绎了先大跌再大涨的一幕。） 五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。（对于以前个人购买的商办明确要求接盘个人增加了必须有北京购房指标的相同要求，等同于对住宅的接盘要求，所以对个人已购商住打击最大。） 六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。（震慑中介机构） 七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。（用信贷工具再次打击了个人购买商住的动力） 八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。（既往不纠，只是下不为例，给已经出售的存量商住吃了定心丸。） 九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。 本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。（此为结束套话） 综上所述，本次北京市全面实行商住版限购令，对北京整体商办项目打击很大，尤其商办严禁改商住，让市场会出现严重分化。这种分化就是引导市场从个人购买改为公司购买，而公司购买又分为以下情形： 一.去年提前限购的通州商办，由于提前消化了利空，所以不仅没有利空，还是重大利好，因为转移到其他区域的购买力开始回流通州。 二.非通州商住会很惨，原来还能个人购买现在无法个人购买，会出现和去年通州商住的同样的冰冻情形。 三.通州商住跟其他区域的单价一万元价格差会被填平，比如同样万科精装loft，通州的城市之光单价四万五还有三条地铁，而大兴的万科天地只有一条地铁单价居然五万五，原来的区别是大兴可以个人买，而通州只能公司买，现在就会让一万元价格差彻底消失。 四.将出现个人注册公司购买商住的热情，就像当年的离婚潮，可惜离婚买房刚刚被封杀，可是封杀前离婚买房的都成为了最大受益者。用公司买房由于有每年0.84%的房产税，但是交易时能省掉税费（只需要到工商局做股权变更和法人变更即可），所以利远远大于弊，并且能随时过户随时变现不受年限限制，还有就是房本没有下来也能过户的诸多优点，所以必然引发公司购买商住的热情。 我反复说过，任何政策调整都是机会重新分配的过程，去年的通州商住限购令给了很多人抄底的机会，那么这次北京全面商办限购令下的机会在哪里，我会给大家在后面文章中继续分析！ |
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