签了房屋买卖合同不等于买到了房（签订二手房买卖合同注意事项）
案例简介
2011年10月11日，张某与李某签订《购房协议》，约定内容如下：“1、李某购买张某位于郑州某小区的房屋一套，面积90㎡；2、总价款11.8万元，购房定金1000元；3、张某于合同签订后20日内配合李某办理房产过户手续；卖方签名，买方签名。”合同签订当日，李某支付现金1000元作为定金，无收条，无证人。次日，李某支付现金10000元作为首付款，张某出具《借条》一份，内容如下：“今从李××处借得现金10000元整，借款人：张××”。张某交付房屋和钥匙，李某入住至今。
另，2008年5月25日，张某从开发商处购买该处房屋时，与郑州某银行办理了抵押按揭贷款，需还款10年，但仅还款至2011年8月便不再还款。
2009年11月5日，张某从王某处借款4.5万元，将该房屋抵押给王某，并做了登记。
2017年7月15日，李某收到某法院执行局通知，该房屋被郑州某银行申请强制执行，进行拍卖，要求李某从该房屋搬出。李某这才得知该房屋两次抵押的事实，遂来律师事务所咨询。
法律分析
1、该《购房协议》存在诸多漏洞，缺少必备条款。
（1）缺少合同目的，什么是合同目的？简单来说，卖方获取货币，买方获取货物。我国合同法规定，法定解除的条件之一就是无法实现合同目的。比如，某房屋买卖交易中，卖方因亲属患病住院需三个月内筹集50万元款项欲卖房屋，这就是合同目的，可以明确约定需要3个月内交易完毕，并拿到至少50万款项。这就是合同目的，如果在合同中进行这样的约定，只要三个月内没拿到50万款项，就可以解除合同。
（2）缺少房屋具体情况，必备条款包括：房屋坐落、面积、房产证号、房屋性质、土地使用权、屋内装修家具物品、有无担保物权、有无租赁使用、户口情况。
（3）缺少交易价格具体约定，必备条款包括：总价、支付方式（现金or银行转账）、首付和尾款比例及支付期限、税费承担、（中介佣金承担）。
（4）缺少过户和户口具体约定，必备条款包括：过户时间、通知（书面or口头）、迁户口。
（5）缺少房屋交接具体约定，必备条款包括：交接时间、水电气暖物业等费用结算、风险转移、交接情况清单。
（6）缺少违约责任具体约定，可能违约的情形：所有权不完整、他人租赁、逾期履行义务。必备条款：权属保证责任、逾期交房责任、逾期付款责任、逾期过户责任、何时可以计算逾期利息或违约金、什么情况下可以单方解除合同、解除通知方式等。
签订合同不能阻挡合同当事人违约，但可以提高当事人违约成本。
（7）缺少争议解决具体约定，必备条款：仲裁or诉讼（不要再写协商、调解之类的，没用）。
（8）缺少合同签订方式、生效等具体约定，必备条款：合同正副本数量、合同保管、签订方式、生效时间。
2、李某要不到房子。
首先，签订合同不等于履行合同，更不等于履行完毕，签订合同只是为具体交易提供指引。房屋所有权转移以登记为准，本案中，买方交了11000元首付，并入住房屋，但没有办理过户，当然没有获得房屋所有权。其次，抵押人处分房屋需要经过抵押权人同意。本案中，张某和李某签订买房合同，既没有告知李某该房屋抵押事实，也没有得到抵押权人郑州某银行和抵押人王某的同意，从这个角度来说，合同效力存在问题。最后，该房屋，已经到了银行申请强制执行，法院拍卖阶段，银行对该房屋享有抵押优先受偿权，买方李某享有的合同请求权无法对抗银行的优先权，因此李某要不到房子。
3、李某不一定能打赢官司。
假设合同有效，李某可以起诉要求解除合同，并返还购房款。李某必须证明实际支付了购房款11000。本案中，李某手里只有一份《购房协议》和一份《借条》，根据现有证据，要想打赢官司存在一定难度。补救措施可以是补充电话录音、找证人、签订还款计划，但是恐怕也为时已晚，难以收集这些证据。假设合同效力有问题，由于合同条款严重缺失，李某可以起诉确认合同无效，返还款物，但仍然要证明上文中所需证明的内容。由于张某卖房是存在隐瞒、欺诈情形，李某可以起诉撤销合同，返还款物，但同样要解决上文中的问题。
当然，我们可以推理，如果李某没有支付任何款项，卖方张某不可能让李某入住，但打官司就是打证据，无证据再大声的辩解也是苍白无力的。
因此，笔者认为李某不一定能打赢官司。
4、李某排队从房屋拍卖价款中分一杯羹。
假设，李某打赢官司，参与房屋拍卖分配，那么郑州某银行和王某作为抵押权人，优先于李某合同请求权，从房屋拍卖价款中获得赔偿，李某排在这两人之后，在满足了两抵押权人的执行数额后，仍有剩余的，才轮到李某，李某拿到赔偿后仍有剩余的，需要返还给被执行人张某。
笔者提醒
二手房买卖交易时间长、纠纷多，只有完善合同，避免漏洞，才能有效降低合同违约风险，减少损失，实现合同目的。
|
|
