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本文为作者向无讼阅读供稿
甲公司于2003年通过拍卖获得了房产一处，该房产已经办理房产证和土地证，但甲公司拍得后未办理房屋和土地登记，2009年甲公司与乙公司签订房地产转让协议，将甲拍卖获得的不动产产转让给乙。后甲公司因房价上涨，拒不配合乙公司办理不动产登记，于是乙公司起诉要求甲公司履行义务，法院判决后，随即要求不动产登记部门协助为乙公司办理不动产登记。很多人认为需要先办理甲公司的登记，然后再办到乙公司名下，笔者认为此举值得商榷。
一、登记簿的记载必须是存在的民事主体
物权法出台后，一个最重要的变化就是登记簿取代权证成为登记效力的证明，不动产登记证只是不动产所有权人一个证明，当证和不动产登记簿不一致时，以登记簿记载为准。在法院协助执行的不动产登记过程中，很多时候中间环节的所有权人都已经不存在了（公司破产或者当事人去世），如果要求申请人代为申请，势必要出现给中间环节的所有权人记载登记簿的情形，物权法出台前，登记机构大都是记载于档案，而不给申请人发证，现在物权法出台后，如果不记载于登记簿，便不发生效力，记载于登记簿就会出现民事主体不存在，仍然成为民事主体的情况。
二、改变物权关系的生效法律文书确定的物权，不登记也生效
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。可以看出乙公司取得该不动产的所有权，依据的是人民法院的生效法律文书，不需要经登记就可以获得，判决生效之日，即是乙公司取得物权之日。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第七条，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。第八条，依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。可以看出，法院的司法文书，都可以导致物权发生变化，直接产生物权效力，如果登记簿和实际物权不一致，真实权利人有权要求确认物权，也充分证明，只要乙公司申请，应该在登记簿记载乙公司的所有权人身份，这样的做法既彰显登记簿的公示作用，又保障乙公司再对该房产进行处置时的物权效力。
三、司法行政各负其责，相互协作
法发[2004]５号文件《关于法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，规定人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。从中也可以看出，登记部门只要依据人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理登记，在登记簿记载来源为法院判决即可，不需要对判决内容进行审核。
该通知还规定对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。从这些内容也可以看出法院对做出判决和协助执行也是很慎重的，不会随意出具判决和协助执行书，应该不会出现当事人为了偷逃税费，故意通过诉讼偷逃税费的情况。
部分人还认为逐步办理省略不动产登记的中间环节，存在帮助申请人偷税漏税的嫌疑，实际上这是多虑。现在都是先税后证的办理模式，在办理不动产登记之前，税票是不动产登记的要件之一，税务部门在收取房屋交易过程中的税种时，也需要对房屋所有权的变化进行审核，并非按不动产登记步骤收税，因此中间环节的税收，并不会因为登记步骤的减少而减少。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条：房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。可以看出，房屋登记部门依据生效的法律文书做出的登记，与登记机构的行政行为几乎无关，依据的是司法权做出的决定，当行政权和司法权冲突的时候，司法的最终决定权便发挥效力。因此登记部门，在收到法院的判决和协助执行时，按照法院的要求进行登记。
四、放大登记簿记载的时间点问题也会对该文的观点形成有力支撑
举个极端例子，如果逐步办理，在记载甲公司为不动产所有权人的瞬间之后，法院对该房产进行了查封，不动产登记部门无法继续进行乙公司的不动产登记，将会造成新的物权纠纷，给司法部门和行政部门造成极大的资源浪费。因此，法院生效文书产生物权时，不需要逐步办理，直接依据生效文书在登记簿记载清楚并直接记载。
编排/王淼 责编/张雨 微信号：Ann199313
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