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物权法 | 地下停车位产权相关法律问题汇总

2017-08-22  望云1120



虽然建筑物区分所有权随着我国《物权法》的出台第一次见诸于法律,但对于车位的法律性质及产权归属,是属于建筑物区分所有权的专有部分所有权还是共有部分所有权,现行法律及司法解释均未作明确的界定。本文试图通过初浅的论述,对地下停车位的物权属性、取得方式进行分析,并提出处置地下停车位所面临的几个问题,以期完善我国物权法制建设。


一、地下停车位产权归属界定的重要性


有学者认为,单纯的空间不具有遮闭性,也就不具有构造上的特定性和独立性,从而不能为人所独立地、排他地支配,因此不能作为单独所有权的客体[1]。地下停车位作为前述“单纯的空间”,是否可以作为独立的所有权客体?这是司法实践中解决车位纠纷所必然面临的首要问题。


迄今为止,我国现行立法并没有对地下停车位的产权归属作出明确规定,只有一些行政规章和一些规范性文件涉及到有关地下停车位的产权确认问题。但是各地有关地下停车位的规定不统一,加之确定的标准有很大的差异,导致了业主与开发商纠纷不断。大量有关地下停车位产权归属的问题找不到具体的法律规定,尤其随着我国经济生活水平的提高,车辆保有量不断增加,地下停车位涉及到公民基本的财产权利,不宜由行政法规来确定,司法实践中也不宜以行政法规为依据处理有关地下停车位的产权归属争议。


二、地下停车位产权归属及取得方式的立法规定及司法实践


(一)现行法律及司法解释的规定


《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。我国目前现行法律尚未对地下停车位的产权归属作出明确规定,在存在“业主共有说”、“国家所有说”、“开发商所有说”,“约定归属说”等多种观点争论中,《物权法》最终确定通过约定解决车位归属的问题具有其积极意义。


建筑物区分所有权随着我国《物权法》的出台第一次见诸于法律,于2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)将建筑物区分所有权划分为建筑物专有部分所有权和建筑物共有部分所有权,并在《解释》第2条规定了建筑物专有部分的具体界定标准,以此认定车位等特定空间是否属于建筑物专有部分,在《解释》第6条对《物权法》第74条第3款进行补充规定,即将不符合规划的占用公共道路或其他场地的车位规定为建筑物共有部分属业主共有。


(二)相关地方规章或其他规范性文件的规定


1、确定地下停车位的产权取得方式为在不动产权证书内注记


《上海市不动产登记技术规定》(沪规土资籍规[2016]760号)规定了业主购买的车位在不动产权证书内予以记载;明确了民防工程地下车位可以租售。上海市关于印发《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》(沪房地资市[2003]6号)的通知明确规定了地下车位的租售对象、地下车位预售合同的订立内容、预售许可证的申请和发放办法及地下车位产权注记方式等。


2、确定业主共用停车位的限额


《南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》区分了业主共用停车位和开发商可销售专用停车位,并规定了地下停车位归属的确定原则,即根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》的要求,相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位,其余为开发商可销售的专用停车位。


3、尚未在不动产权证书上予以确定记载


太原市《建筑工程规划管理办法(试行)》(并规字[2017]8号)规定了太原市建筑物配建的停车指标应符合《太原市中心城区建筑物配建指标》的要求。


综上,相比上海、宁波、厦门、武汉、成都等地以地方规章或其他规范性文件的方式对地下停车位的产权取得方式进行了确定,但具体规定各异,我国大部分地区尚没有对地下停车位的产权要求做出任何确定。


(三)司法实践判例


如前所述,我国法律并无明确规定地下停车位的产权归属和取得方式,因此各地法院审判实践中,引用地方规章作为解决车位纠纷争议的裁判依据亦不占少数,如(2014)盐民终字第01318号判例,根据江苏省《实施<房屋登记办法>若干意见》推定地下停车位为建筑物专有部分所有权的客体;又如(2015)宁民终字第29号判例,根据南京市五部门联合颁发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》确定涉案车位归属业主共有的数量和开发商享有可销售专有权的数量。当然亦有直接依据《物权法》第74条认定规划车位属开发商所有的,如(2016)粤06民终8746号判例;亦有根据《物权法》第74条的文义表述和排除适用《解释》第6条规定的共有车位情形,认定规划车位属开发商所有的,如(2015)浙湖民终字第395号判例。


(四)法律分析


1、权利主体对地下停车位享有的物权属性


实践中经常见到《车位使用权转让合同》,那么权利主体对地下停车位享有的是所有权还是使用权?或者说权利主体对地下停车位享有物权的法律性质是什么?王利明教授认为,车库、车位本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施,性质上属于小区的配套设施。[2]

 

笔者认为:地下停车位可以作为建筑物区分专有部分成就独立的专有所有权。根据《解释》第二条的规定,建筑物区分专有部分所有权需满足构造上的独立性、利用上的独立性和能登记为特定业主所有的客体三个条件。对于前两个条件应与地下停车位的用途联系起来综合判定其结构上和使用上的独立性;对于能否登记的条件,我国目前部分地区已经出台关于地下停车位产权登记的相关规定,有些地区只是暂不具备登记机构给予登记的操作条件,但具备登记的法律条件。因此,地下停车位作为建筑物区分专有部分成就专有所有权,符合房地产产业当前发展实际,顺应房地产行政管理需要,能够更好地确认和维护各方法律关系。


2、权利主体对地下停车位取得物权是否以登记为生效要件


我国《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。我国目前尚未建立统一的地下停车位登记制度,部分地区以地方规章或其他性规范文件的形式规定车位产权可以申请登记。笔者认为,鉴于司法实践中存在的车位纠纷,不应简单地依据是否登记判定物权效力,在法律没有明确规定地情形下,地下停车位作为现代社会一种重要地物权,应该综合考虑各种因素,包括建造行为,规划要求,地方规定及当事人之间地特别约定等,在个案中确定物权效力。


三、处置地下停车位的相关法律问题


(一)地下停车位的租售


《物权法》第74条规定“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,对于具体如何操作可视为认定“首先满足了业主的需要”,各地做法不一。首先对于规划车位,各地根据具体情况分别规定了不同的机动车标准车位配建指标,例如太原市商品房住宅按每100平方米建筑面积计算小汽车泊位配建标准为1.0,南京市商品房住宅90平米以下建筑面积的按每户为单位,区分一类区、二类区、三类区机动车指标下限分别为0.9、1.0、1.0;南京市还规定按标准配建总量的15%作为共用停车位最低限额。其次,对于地下停车位的租售对象。有学者认为,如果允许开发商将停车位卖给小区业主以外的人,则必然出现停车位的买主剥削小区业主,向其收取高额租金的情况。因此要规定开发商不可将其卖给小区业主以外的人,或将专有使用权出租给小区业主以外的人[3]。上海市关于印发《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》(沪房地资市[2003]6号)的通知第1条规定,“商品房项目附属地下车库(位)(以下简称附属地下车库[位])仅供该商品房小区内(包括分期实施的商品房项目,下同)的房地产权利人购买,或者房地产权利人和承租人租用”。


综上,对于地下停车位的租售,部分地区直接规定了业主共用停车位的配建比例,部分地区明确规定只能租售给房地产权利人,虽然做法不一,但均为达到保证“首先满足业主需要”的目的。大部分地区尚没有制定任何关于车位租售的具体规定,因此关于地下停车位的租售所暴漏出来的问题各异,如具体规定了限制条件的,有人认为制度死板,缺乏灵活性;没有任何具体规定的,又存在高价炒卖车位、只卖不租等侵害业主利益的情形。


(二)地下停车位的继承


明确地下停车位物权属性的重要性在前文已述,性质不明直接导致地下停车位的处置困境。部分地区明确规定地下停车位可以申请办理产权登记手续,如大连市《关于规范管理居住小区配建地下停车场出售、出租行为的通知》(大政办发[2016]81号)规定,“已出让房地产开发项目在办理国有建设用地使用权补充用地批复手续时,应明确居住小区配建地下停车场的使用性质”、“依据国有建设用地使用权用地批复及相关材料到不动产登记部门办理地下停车位的产权登记手续”。


但作为具有“首先满足业主需要”的地下停车位,在各地限制性规定只有房屋权利人可以购买的情形下,对地下停车位的物权更具有一定的身份属性。既然如此,是否可以作为一般财产允许继承,是必然面临的问题。如果继承人在继承房屋的情形下,并办理了房屋过户登记手续,那么作为房屋权利人申请车位转移登记没有任何问题,但这种唯一的、“合法的”选择显然太单一。


(三)地下停车位的担保


现在一些银行以地下停车位权利质押担保方式开展信用卡分期付款业务。现行法律虽然没有禁止地下停车位流转和限制性规定,但亦缺乏明确的法律依据。我国《物权法》通过列举的方式规定了抵押权、质押权的客体范畴,在权利质押中,车位的使用权或所有权不在其列。且目前我国法律尚未统一规定地下停车位产权登记制度,即地下停车位权利质押担保并不能在国家职能部门办理质押登记手续,导致地下停车位权利质押缺乏有效的公示方法,公信力无从查证。因此,地下停车位权利质押担保存在法律效力瑕疵风险。


四、参考文献


[1]陈华彬,现代建筑物区分所有权制度研究【M】.北京:法律出版社,199.104.


[2]王利明:从物权法角度看小区车位、车库归属


[3]石磊.关于商品房销售中停车位和会所权利归属的思考

 

 


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