|
2017-06-16 邓新忠 中国不动产官微 公告是指政府、团体对重大事件当众正式公布或者公开宣告、宣布，属法定公文之一，按照内容、影响范围、发布方式等可分为两大类，一类是《国家行政机关公文处理办法》规定使用的行政公文公告， 另一类是其他的法律法规规定使用的公告，可称为专用公文。不动产登记公告是不动产登记机构依据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）等法规规章规定，在不动产登记过程中使用的法定公告形式，属于专用公文。 不动产登记公告指不动产登记机构在登记事项记载于登记簿前依法将不动产登记申请审核结果公布明示以接受社会监督的行为,是不动产登记审核的一项重要程序,也是防止不动产权利错登、漏登的一个重要手段，对提高不动产登记质量、维护权利人的正当权利等都有着重要的意义。笔者尝试对不动产登记公告的作用进行剖析，并分析统一登记前后不动产登记公告的依据、事项及有关要求的变化，提出相关适用的建议，以期为地方开展不动产登记公告提供借鉴。 公告的作用和效力 关于不动产登记公告的作用，业内存在较大争议。一种观点认为，不动产登记制度就是物权公示制度，登记信息可以公开查询，故而公告程序似乎不再有必要。另一种观点认为，公告属于登记实践中证明行之有效的制度，实践中对于一些特别容易存在权属争议或者可能涉及他人利害关系的不动产登记，比如历史遗留问题未登记的房屋当事人申请登记的、当事人房屋权属证书遗失申请补换证的等，确实需要通过公告程序来使整个登记程序更加严密。笔者认为，后者更符合不动产登记实践的需求。《物权法》规定了登记机构合理审慎的义务，同时也规定登记错误的赔偿责任，因此通过公告来补充和完善不动产登记的一般程序很有必要，有利于减少登记可能出现的错误。 对于不动产登记公告的效力，现有法律法规尚未有明确规定，因此受到了较大的限制。目前，不动产登记公告的主要效用有三：一是告知，方便相关权利人获得与自己有利害关系的不动产权利信息，以保护不动产权利人或者利害关系人的知晓权；二是补救，方便有利害关系的当事人提出产权异议，减少登记可能出现的差错；三是证据，当登记发生争议时作为某一事项当事人“应当知道”的证据。 公告的依据与事项 在实施统一登记制度前，不动产登记公告的主要依据有《土地登记办法》《房屋登记办法》《林木和林地权属登记管理办法》等，分别对土地、房屋、林权登记过程中需要公告的事项进行了规定。由于政出多门，对公告事项、内容、期限及方式的规定各不相同。统一登记制度实施后，《细则》对不动产登记公告做了统一的规定。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）又对其进行了更进一步的细化。根据新法优于旧法的原则，不动产登记公告应执行《细则》《规范》的有关规定。 《细则》规定了三类不动产登记公告事项：第一类是首次登记公告，即除涉及国家秘密外，政府组织的集体土地所有权登记，以及宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前进行公告；第二类是依职权登记公告，即不动产登记机构依职权办理更正登记或者注销登记的，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前进行公告；第三类是作废公告，即因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，不动产登记机构应当在登记完成后公告作废。 与统一登记前相比，《细则》更加突出了政府组织的集体土地所有权登记，以及宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利首次登记的公告要求，进一步强调了依职权登记公告和作废公告的作用，同时也从另一个角度弱化了林权转移、变更登记的公告事项，原则上林权转移、变更登记不再要求进行公告。 公告的内容、方式及期限 与统一登记前多龙治水的局面相比，《细则》对不动产登记公告的内容、方式及时间要求上做了统一的规定。 在内容上，要求包括拟登记的不动产及其权利人的基本信息，提出异议的期限、方式和受理机构，以及需要公告的其他事项。在方式上，明确首次登记公告和依职权登记公告程序应当在登簿之前完成，属于事前公告，其公告场所包括登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所，对于农村不动产登记公告原则上应当在不动产所在地进行；作废公告程序则是在登记完成后进行，属于事后公告，其公告场所包括登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊。 关于公告期限，《细则》明确首次登记公告和依职权登记公告（事前公告），公告期不少于15个工作日，公告所需时间不计算在登记办理期限内。值得注意的是，与实施不动产统一登记前相比，林权登记公告期更加灵活，相反土地、房产登记公告期则有了最低时限要求。这样既有利于登记效率的提高和公告程序的有效实施，还能避免地方在执行上走过场的现象发生。对于作废公告（事后公告），《细则》虽未明确公告期限，但笔者认为原则上应参照上述公告期限执行。 相关适用建议 鉴于不动产登记公告的法定特性，各级不动产登记机构必须严格按照《细则》的有关规定，依法依规、谨慎用好不动产登记公告，不得因优化流程、提高效率等理由随意简化法定公告程序，缩短公告期限，也不得在法律授权范围外滥用公告程序。对于《细则》没有明确规定的事项，登记机构不得强制要求进行公告，地方性法规另有规定的除外。 考虑到不动产登记公告的证据作用，各级不动产登记机构应当将不动产登记公告的有关资料作为登记要件纳入不动产登记档案进行统一管理。 目前，不少地方在进行不动产登记的立法工作，建议根据《细则》的基本要求，结合本地实际，进一步完善不动产登记公告制度，细化和规范不动产登记公告的内容、方式及时间要求，切实增强不动产登记公告制度的可执行性，进而充分发挥其在不动产统一登记工作中的重要作用。 此外，各级不动产登记机构应建立完善不动产登记工作监管制度与机制，加强对不动产登记公告的监督管理，有效防止随意简化公告程序、缩短公告期限、滥用公告程序等问题发生，确保不动产登记公告制度真正依法落到实处。
作者单位：湖南省不动产登记中心《中国不动产》2017年第6期 |
|
|
