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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】（注：约定解除含协议解除和预设解除条件的解除）和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】任何合同当事人要想解除合同，都要有明确的合同依据或者法律依据。在不符合合同解除条件并且双方当事人不能达成解除协议的时候，法定解除就成了“最后的救命稻草”。因此，找到解除合同的法律依据就显得格外重要。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。” 根据上述法律规定，消防验收不合格的房屋的承租人可以依法解除合同。 此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的前两项还规定了房屋被查封的或者权属有争议的，承租人可以解除合同，值得注意。 附青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司与付某某房屋租赁合同纠纷案 案情简介：付某某于2014年6月20日与置信公司、和记公司签订了《小桥商贸城商铺租赁合同书》。置信公司、和记公司作为出租方（甲方），将位于小桥大街6号”国太旺座”的小桥商贸城二层A20、A21号商铺出租给承租人付某某（乙方）。该商铺面积为30.06平方米（后经西宁市测绘院测量，实际面积为24.85平方米），租赁期限为十年；租金标准为160元/月*平方米，年租金为47712元。合同约定，合同签订当日，乙方须一次性交纳12个月租金和金额为三个月等额租金的租赁保证金。以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳均须提前一个月一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按5％收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同，收回出租商铺。合同签订后，付某某一次性交纳了12个月租金57715元及保证金14429元，之后进场装修，2015年1月18日小桥商贸城开业，付某某同时开始经营。 原审另查明，《小桥商贸城商铺租赁合同书》第三条第1款约定：”甲方定于2014年10日1日开业，2014年10月30日前为免租期，如开业时间延后，则相应时间免责顺延”；双方于2014年12月15日又签订了一份补充协议，约定2015年至2017年三年间，每年1月1日至1月31日为免租期。 置信公司、和记公司分别于2015年12月12日、2016年1月8日张贴要求各商户交纳房租的通知。各商户因商场外围施工，影响商户经营，与置信公司、和记公司就租金等问题交涉未果，故未交纳后期租金，致纠纷发生，付某某于2016年3月底撤场。 裁判原文节选 一审【案号：西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初1273号】本案争议的主要焦点为双方签订的《小桥商贸城租赁合同书》是否有效。根据相关法律规定，本案出租房对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租违反了房屋使用条件的相关强制性规定是解除租赁合同的法定条件，但不是租赁合同无效的情形，故应认定双方签订的《小桥商贸城租赁合同书》为有效合同，对付某某主张确认租赁合同无效的本诉请求不予支持。对置信公司、和记公司在反诉中要求解除双方签订的《小桥商贸城租赁合同书》，因付某某已实际撤场，合同已无法履行，故对该项主张予以支持。对付某某要求返还租金57715元的本诉诉求以及置信公司、和记公司要求付某某支付自2016年1月19日至2016年3月10日，为期70天的拖欠租金的反诉请求，付某某实际使用期限自2015年1月18日至2016年3月10日，租期为13个月零21天，根据双方签订的免租补充协议，应当有2个月的免租期，付某某实际应交纳 11个月21天的租金，其商铺实际面积为24.85平方米，按照160元/月*平方米的租金标准计算，实际应交纳租金为46519元，付某某交纳57715元，多余租金11196元，应当由置信公司、和记公司退还付某某。对置信公司、和记公司要求付某某支付违约金的主张，本案纠纷发生的主要原因在于，双方因商场外围广场装修，影响商户的经营，双方就租金减免未达成一致，致使纠纷产生，双方均有过错。而作为出租方的置信公司、和记公司，将未经消防验收或验收不合格的商铺，对外进行出租，违反了房屋使用条件的相关强制性规定，是解除租赁合同的主要过错方，应当承担相应责任。且合同约定及反诉原告主张的违约金计算方式均过高，故对该项请求不予支持。对付某某要求退还保证金14429元的主张予以支持。对付某某要求赔偿装修损失7500元，虽其提交的证据证明力具有瑕疵，但结合实际情况，付某某确实存在对商铺的装修事实，应酌情予以赔偿20％为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决：（一）解除青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司与付某某签订的《小桥商贸城租赁合同书》租赁协议；（二）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司向付某某返还租金11196元；（三）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司向付某某返还租赁保证金14429元；（四）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司向付某某赔偿装修损失1500元；（五）驳回付某某的其他诉讼请求；（六）驳回青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审【案号：西宁市中级人民法院(2016)青01民终1016号】本院认为，造成合同不能履行确有不可归责的外部原因，经济形势不景气，对商场的经营确有影响，但上诉人未能按合同约定为商场提供必要的经营环境，也是造成合同不能履行的原因之一。双方签订的《租赁合同》第九条3项约定：”甲方负责商场正常的供水、供电和供暖”而实际情况是，因锅炉的问题，冬季商场开业之初没有正常供暖，只是用几台暖风机替代供暖，供暖不足确给商场经营造成影响，虽双方的租赁合同对违约责任的承担方式没有进一步约定，只是在合同第十九条笼统约定：”合同履行期间，任何一方违反合同约定的条款，按本合同已约定的相对应的条款承担违约责任，若无明确约定违约责任的，则违约方应向守约方承担违约责任”。但不能否认上诉人此节存有过错，构成违约。 然而，上诉人上述过错，只能是造成合同不能履行的原因之一。商场未经消防验收，客观上对商场存在着一定潜在危险，对此上诉人应承担的后果是接受相关部门的行政处罚责任，属另一法律关系，但将其归结于合同不能履行的主要原因并不符合本案的客观事实。实际上，上诉人将未经消防验收的商铺出租，并未对商场经营产生直接影响。原审庭审笔录记载被上诉人认可经营期间消防部门没有要求商场停止经营。可见，原判将其作为解除合同的主要责任认定为上诉人的过错不当，应予纠正。 另一方面，被上诉人未按期交纳租金也是导致合同不能履行的又一原因。根据双方签订的《租赁合同》约定：合同签订当日，承租人需一次性交纳12个月租金及金额为三个月等额租金的租赁保证金。以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳须提前一个月一次性交纳，否则视为违约。同时约定，交纳租金每逾期一日按5%收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同，收回出租商铺。依此计算，被上诉人交纳下期租金段时间为2016年1月18日（提前一个月），但在此期间被上诉人并未按期交纳，上诉人为此专门下发两次通知催交，然而被上诉人并未交纳，亦构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。双方虽对此节违约责任的约定较为明确，但日5%的违约金过高，被上诉人要求核减，加之上诉人亦有过错，过错相抵，双方互不承担违约责任。 一审认定《小桥商贸城租赁合同》为有效合同，符合法律规定，双方对此亦无争议。被上诉人应按合同约定缴纳实际使用期限的租金。根据补充协议约定，2015年2017年三年间，每年1月1日月31日为免租期。原审对补充协议的约定理解有误，应理解为此约定是为了鼓励商户长期租赁，前三年每年免租一个月，租满一年享受一个月免租优惠。而本案被上诉人仅交纳了一年的租金，并未继续交纳来年的租金，实际上使用租赁铺面也只有一年，因而只能享受一个月的免租优惠。原审认定被上诉人按合同约定享受两个月的免租期有误，应予纠正。按合同约定，被上诉人应按实际使用的期限，扣除一个月免租期交纳租金，即：付某某实际使用期限自2015年1月18日至2016年3月10日，共计13个月零21天，免租1个月，付某某实际应交纳12个月零21天的租金，其商铺实际面积为24.85平方米，按照160元/月*平方米的租金标准计算，实际应交纳租金为50495元，付某某已交纳57715元，多交租金7220元，应当由置信公司、和记公司向付某某退还。原判不当，应予改判。按互不承担违约责任的原则，原审法院判决由置信公司、和记公司退还付某某租赁保证金14429元并无不当，应予维持，上诉人此项上诉请求不予支持。 关于铺面装修问题。上诉人主张，被上诉人所谓的装修，绝大多数属于购置的货架和货柜，显然不属于法律规定的”已形成附合的装饰装修物”。且被上诉人在撤场时已全部搬走，故不应判令由上诉人酌情赔偿20%的损失。根据双方《租赁合同》，除甲方应有的装修标准和项目外，还约定：乙方二次装修的要求”店招及LOGO形象高度不得超出60公分，长度不超过245公分”，乙方装修制作货架，必须符合甲方审定要求…。从原卷被上诉人提交的照片看，门头招牌是属各自独立的装修。可见，被上诉人实际已投入装修。虽然被上诉人装修是为其经营需求，双方合同中也约定了”乙方装修费用部分由乙方自行承担”，但不可否认，被上诉人的装修是按上诉人的要求，根据本商场整体规划专门定制的，难以拆除另行利用，且装修费是按合同约定的十年期投入的，现仅使用一年，因双方当事人的过错导致合同不能履行，势必给被上诉人造成较大损失。为兼顾被上诉人的预期利益损失，按照民法补偿原则，原判酌定由上诉人承担20%的装修损失合理合法，应予维持，上诉人主张不予赔偿的上诉理由不能成立，不予支持。 关于本案适用简易程序是否合法的问题。本院认为，本案虽属系列案，但单从个案来看，均属基本事实清楚、权利义务关系较为明确、争议标的额不大的案件，当属简单的民事案件，一审适用简易程序，不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定的禁止情形，故上诉人此节主张不符合本案实际情况，不予采信。 关于释明权问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条虽规定：”诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告诉当事人可以变更诉讼请求”。但原告诉求合同无效，目的是要求返还财产（租金和保证金），这与解除合同的法律后果并无二致，且未影响双方当事人的实体权利，原审程序虽存在瑕疵，但未导致一审裁判不公。此节置信公司、和记公司上诉理由不能成立，不予采信。 关于被上诉人代理人的资质问题。本院认为，代理人的代理权是基于委托人的权利而产生的，基于相互信任关系，其代理的后果将由委托人承受。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托作为诉讼代理人：（一）律师基层法律工作者。现查明，原审原告一审的代理人程小丽、韩进国以及二审被上诉人的代理人侯朝兴均系方圆第一法律事务所法律工作者。该所位于西宁市城北区，包括本案在内的十八起案件的被上诉人绝大多数也都居住在城北区。一审庭审中，上诉人并未就此提出异议。现上诉人在上诉审程序中提出原审代理人资质问题，并以此主张原审程序违法的理由，不予采信。 综上所述，本院认为：上诉人与被上诉人签订的《小桥商贸城商铺租赁合同》应认定为有效合同。因双方已实际终止履行，并均同意解除合同，故原判判令解除合同正确，应予维持。由于双方对造成合同不能履行均有过错，双方过错相抵互不承担违约责任。被上诉人应按商铺实际使用期限和免租期的约定缴纳租金，原判扣除2个月免租期的租金不当，应予改判。上诉人关于不退还租赁保证金及不承担装修损失的主张不符合案件事实，不予支持。上诉人认为原审程序违法的主张不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初1282号民事判决第一、三、四、五、六项，即：（一）解除青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司与付某某签订的《小桥商贸城租赁合同书》；（三）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向付某某返还租赁保证金14429元；（四）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向付某某赔偿装修损失1500元；（五）驳回付某某的其他诉讼请求；（六）驳回青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司的其他诉讼请求。 二、变更青海省西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初1273号民事判决第二项为：上诉人青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人付某某返还多交租金7220元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1817元，上诉人青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司承担1272元，被上诉人付某某承担354元。 本判决为终审判决。 再审【案号： 青海省高级人民法院（2016）青民申414号】本院认为，本案中，付某某认为置信公司、和记公司将未经消防验收合格的房屋进行出租违反了法律强制性规定，请求确认双方签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》无效，置信公司、和记公司返还收取的保证金和租赁费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，置信公司、和记公司将未经消防验收合格的房屋进行出租是解除租赁合同的法定条件，但不属于租赁合同无效的情形。原一审法院虽未释明付某某变更诉讼请求，但是付某某诉讼目的是要求返还财产，其诉求目的与解除合同的法律后果相一致，一、二审法院实际也是依照解除合同的相关规定审理本案。而置信公司、和记公司认为付某某未按时交纳房屋租金，违反合同约定，反诉请求为解除双方签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》，付某某支付拖欠的房屋租金和违约金。故本案的争议焦点是双方当事人解除《小桥商贸城商铺租赁合同书》是否符合法律规定或者合同约定，合同解除后的法律后果应当如何承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，置信公司、和记公司将未经消防验收合格的房屋进行出租，违反了法律强制性规定，无论置信公司、和记公司是否存在违约行为，付某某都有权依照法律规定解除合同，置信公司、和记公司是否违约不属于案件的基本事实，其关于二审判决认定的基本事实缺乏证据证实的再审理由不成立。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，双方权利义务终止，付某某多交的房屋租金和保证金应当予以返还。一、二审法院查明，次年租金交纳时间到期后，置信公司、和记公司分别于2015年12月12日、2016年1月8日张贴要求各商户交纳房租的通知。付某某因商场外围施工，影响商户经营，就租金等问题与置信公司、和记公司进行了交涉，双方就租金减免未达成一致后，付某某于2016年3月底撤场。从合同履行情况来看，付某某虽未按时交纳房屋租金，但在应当缴纳次年房屋租金时，双方当事人对租金问题进行了交涉。交涉未果后，付某某终止履行合同。付某某终止履行合同符合法律规定，合同终止后的租金不应缴纳，二审法院在付某某解除合同符合法定条件的情况下，判决置信公司、和记公司适当赔偿付某某20%的装修损失，对置信公司、和记公司要求付某某支付违约金的反诉请求未予支持，符合法律规定。 综上，置信公司、和记公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司的再审申请。 |
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