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每年8月底，都是房企中期业绩报的集中发布期。
在一众发布半年报的房企中，恒大半年报中高达14930亿元的企业总资产几乎藐视了整个行业，而这份半年报也被恒大内部称之为史上最闪亮的半年报。
不过，这份半年报于行业而言，其价值显然并不止于令人羡慕的闪亮业绩。细读这份半年报及后续的业绩发布会，你会惊呼恒大突然的调整了战略方向，也让整个行业都有些措手不及。 营业额1879.8亿元，同比大增114.8% 净利润231.3亿元，同比大增224% 净负债率75.5%，同比大降近一半
在恒大新鲜出炉的这份年报上，几乎所有的核心行业指标都超越了其他房企，以前7月2882.5亿元的销售金额来推算，恒大今年销售金额突破5000亿元已经毫无悬念，恒大又将创造一个新的历史纪录。
今天小田受邀参加亿翰智库主办的中国房地产业战略峰会上，亿翰智库陈啸天提出一个观点：房企从100亿规模突破到5000亿规模，核心驱动就是政策红利。 这个观点在会上得到了与会嘉宾的一致赞同，而在会场之外，恒大的业绩似乎也佐证了陈啸天的观点。
2009年上市至今的恒大借助于2009年的4万亿刺激计划和2015年的万亿公司债放开这两波政策红利，7年时间里销售规模增长高达11倍，成功上位并在去年取代万科成为行业新科状元。
显然，恒大成为过去两波政策红利的最大获益者。 过去7年，即使业内多有转型的声音，恒大也遭受过高负债和永续债的各种质疑，但恒大的战略模式似乎从未发生过任何的变化，一直在走“三高一低”即高负债、高杠杆、高周转、低成本的规模扩张模式。 在恒大中期业绩发布会上，恒大总裁夏海钧回顾7年历程时，感慨道，相比万科、富力等较早崛起的房企，前20年恒大一直是追赶者的角色，规模扩张是首要的目标，而这样的战略下，只能靠高负债、高周转、高杠杆和低成本的“三高一低”模式来达到快速发展，“追赶过程很辛苦，但也只有这样才能实现。” 在恒大终于完成了对万科的规模超越后，事情也正在起变化。 这个所谓的变化即是房地产市场虽仍有增长空间，但高速增长的政策红利期和市场红利期正在褪去，甚至有机构预测2019年前后房地产市场就将开始缓步下行。 面对市场的变化，在恒大的中期业绩会上，夏海钧首次明确表示恒大开始了自上市以来最重大的一次历史转变：从过往的“三高一低”，即高负债、高杠杆、高周转、低成本的规模扩张模式，转变为“三低一高”，即低负债、低杠杆、低成本、高周转的偏效益模式。 在规模与效益的抉择上，恒大首次偏向了后者，并把效益作为恒大未来战略发展的最主要目标。 当然，这种转变的核心即大幅降低负债率，留心观察今年上半年以来恒大的诸多动作，几乎都在围绕着如何降低负债率：
先后引入两轮总计高达700亿元的战略投资，由此扩充企业的注册资本规模； 在5、6月份提前赎回高达1129亿元的永续债，此举为股东释放了近百亿的股东利润； 上半年发行高达63亿美元的美元债券，以长债换短债、低息置换高息的的方式完成债务结构转换； 世邦魏理仕在年中为恒大土地价值进行重估，其土地价值估值搞到9059亿元，相较于6月底的4576亿元土地原值，土地增值高达4483亿元； 此外，恒大最受外界震惊的是其现金持有，半年报显示恒大当下持有的现金余额为2699亿元，而其可支配的资金更是高达4000多亿。
而据恒大半年报数据显示，其资产负债率下降至75.5%，已经低于行业的整体水平。
不过，即使资产负债率已经降至低于行业平均水平，恒大似乎依然没有满足于当下的“安全感”。
在中期业绩发布会上，恒大透露，今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年底则要下降到55%左右，进入行业的超低水平。
事实上，恒大已经开始享受到战略调整后的好处：今年上半年，恒大净利润同比大增224%达到231亿元，一举超越中海成为今年上半年最赚钱的房企。 今年1月，恒大宣布成功引入300亿战略投资，包含中信、中融、华信等8个实力雄厚的投资机构。5个月后，恒大再次公告称引入第二轮395亿战略投资，二轮战投引入包括深圳国资等13位投资者。 由此，两轮战投共计为恒大注入了700亿元的资本金。而在恒大刚刚公布的中期业绩报告里，埋没着这样一段话：地产集团下半年计划引入第三轮战投资金300-500亿元。
显然，这是一句刻意营造的低调。这份低调背后则透露出了恒大正在悄然进行的一个大动作，在发布会现场，夏海钧在被追问第三轮战投时，似乎也不愿意多透露一个字，仅透露恒大正在筹备该次战投的相关事宜，公司估值也会因此改变，比第一轮有所增加。
据悉，恒大正在对旗下的土地资产作评估，9月30日关于土地的估值报告即可完成，届时就会开始第三轮战略投资的引入。 |
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