拆迁必读实务之被征收的房屋面积如何认定

被征收房屋价值是根据被征收房屋的区位，用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素来确定的。在房屋征收补偿中，被征收面积一般包括建筑面积以及占地面积和批准使用面积两部分组成。在房屋征收中有关房屋面积问题是争议最大的问题之一。

（一）原则上现行房屋产权证的面积为准

我国现行发放的房屋产权证有两种形式：一是颁发一个房屋权属证书。在该证中将房屋的建筑面积以及占地面积和批准使用的土地面积均予以注明；二是颁发房屋权属证书和土地使用证，在房屋的权属证书中载明建筑面积以及占地面积。因此，法院在审查时应分别查明建筑面积及占地面积和批准使用土地面积，特别是建筑面积小于批准土地适应面积，不能只是计算建筑面积的补偿，还要考虑建筑占地以外的土地使用面积的补偿问题。

（二）房屋权属证书和房屋登记簿不一致怎么办

1、房屋权属证书和房屋登记簿不一致的，除非有证据证明房屋登记簿有误，以房屋登记簿记载为准；除非有证据证明房屋登记簿确有错误的除外。

2、房屋征收范围内已按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋产权证书的，建筑面积按照售房合同标明的建筑面积

3、房屋征收范围内出租的公房建筑面积，按照实际测量面积确定。经房屋所有权人同意，成套楼房面积也可以按照租赁合同标明的使用面积的1.333倍确定。

4、土地使用面积，一般以国有土地使用权证记载的为准。

（三）不能以房屋权属证书记载的面积的几种情况总结

由于历史原因和实践中的复杂情况，仅仅以房屋权属登记的证明为准远远是不够的，文章篇幅有限，咱们在文章中，先为各位被征地地拆迁人简单列明几种情况，供各位参考，如果各位被征地拆迁人还有什么疑问的，可以私信，或者留言，为大家讲解。

1、以实际的测量面积为准

2、如果当事人能提供的房屋产权产籍资料或者其他有效证据足以推翻房屋产权记载面积的，以证据证明面积为准

3、如果被征收的房产有过争议，有过法院生效判决证明房屋面积的，以法院判决为准。

4、对于未登记的房屋，以相关批准文件为准

5、以协商确定的面积为准，由于许多原因，有些房屋没有载明房屋的四至、面积。房屋征收部门根据房屋现状与被征收人协商，协商所确定的房屋面积应认定为被征收房屋面积。