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2xxx年x月，原告甲因拆迁补偿取得某市某区房产一套，建筑面积为60多平方米。原告甲委托其儿子乙抓到拆迁x期新房中x号楼x单元xxx室的房阄，抓阄行为由所在区的公证处进行了公证。而后该房由乙管理和使用。2xxx年x月乙与该房屋的承租人丙及中介方签订《房屋产权转让协议书》。该协议书载明：乙出具了公证书和改造拆迁安置协议书、国有土地使用证，证明乙分得了上述房屋;乙申明，转让该房屋若出现家庭纠纷由乙承担责任或负责解决;房屋转让价格为人民币12万元。协议签订时丙给付了定金，三方于5月交接了房屋，由丙给付了大部房款和中介费。余款1万元,待乙领到自己的房产证时,由丙交给中介方作为乙的保证金暂时保存，待房权证过户到丙的名下时，中介方将此保证金一次性付给乙;乙保证与该小区同步办理自己的房权证书，并及时配合办理过户手续。某市国土资源和房屋管理局于2xxx年x月填发了以甲为所有人的房地产权证。2xxx年x月，甲发现自己的房屋已被乙丙非法买卖。遂以乙丙为被告向法院提起诉讼，请求判决房屋买卖协议无效。 代理意见 xx律师接受原告甲的委托，担任其一审代理人，提出代理意见如下： 一、两被告之间的房屋买卖合同是无效合同 按照《民法通则》的规定和《合同法》第一百三十二条和第五十二条的规定，两被告之间的房屋买卖合同是无效合同。被告乙既不是房屋所有人也没有得到合法的处分权，而被告丙在明知乙是无权处分的情况下，经中介方撺弄签订的《房屋产权转让协议书》，显然是无效合同。 二、本案不适用善意取得制度 本案两被告乙丙和中介方在《房屋产权转让协议书》的首条即写明，“转让房屋若出现家庭纠纷或其他纠纷由甲方承担责任并负责解决;若因甲方原因造成无法办理过户而给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。”这里直接表明了被告是在明知甲方无权处分该房产的情况下，为了规避法律而设立的恶意条款。充分说明了被告丙是知情在先，恶意在先。假设本案适用善意取得制度，其购买行为也不为善意取得。 然而，善意取得是指受让人在不知道真实情况的条件下，充分相信动产的转让人有处分权时取得财产的行为。按照法律的规定，善意取得制度一般只适用于动产的转让，而不适用于不动产。 总之，本案不适用善意取得制度。 三、公证行为只能说明被告的恶意，不能证明被告乙是产权人 被告方向法庭提供的公证书，其公证的内容是真实的，但它只证明了在分房时是谁抓的阄，没有也不能证明房屋的产权是谁所有。从这一公证行为本身倒是充分证明了被告具有掩盖非法买卖房屋恶意的主观意思。 四、房户的煤气发票、服务卡收款凭证和有线电视用户证不是产权证明 被告丙向法庭提供的房户的煤气发票、服务卡收款凭证和有线电视用户证不是产权证明。只能证明被告乙是其父亲所有房屋的管理人，证明其具有以管理人的身份将房屋瞒着房主私自卖给恶意买房人的条件和可能。 五、关于中介方的证据不具有证明效力 1、中介方是房屋买卖合同的当事人之一，是违法买卖房屋的不法行为人之一，是本案的利害关系人，其证词不具有证明效力。他所说的原告参与了房屋买卖过程是编造的，是虚假的。 2、中介方向法庭提交的房屋拆迁协议书和土地使用证的房主姓名均为原告，这就更加清楚地表明了中介方业主为取得中介利益促成恶意买卖的不良意思。 以上代理意见，请法庭给予充分考虑，依法判如所请。 谢谢! 原告甲代理人： 北京xx律师事务所王学海律师 2xxx年x月 怎么处理无效的房屋买卖合同? (1)公平原则 房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。 (2)避免累讼原则 房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。 |
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