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来源：作者 | 吴海平 北京大成（上海）律师事务所 前言 作为不良资产行业的从业者，你一定见过不少抵押登记证书。我们在不良资产收购、破产程序债权审查等业务中经常碰到抵押登记证书。根据我们的经验，该等证书登记的“债权数额”及记载表述极为混乱。这对于相关权利人极为不利。 一 抵押登记混乱现状
1、有些登记为抵押物担保的主债权本金金额 2、有些则参照抵押物的评估值登记为略低于抵押物价值的金额，与抵押物担保的主债权金额毫无关系 3、有些则登记为比主债权金额更高的金额 如：天津隆侨商贸有限公司与中航信托股份有限公司其他申请复议执行裁定书中【案号：(2015)执复字第38号】，中航信托依《信托贷款合同》向成城公司发放贷款为2亿元，中航信托与隆侨公司签订《抵押合同》，并办理抵押房产的他项权证及房管部门登记备案均载明：抵押权利价值共计2.255亿元。
对抵押登记有所了解的读者都知道，一般抵押登记会记载为“债权数额”，但也有如前述案例表述为“权利价值”或“担保价值”的，如下图所示： 虽然自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，不动产采取统一登记制度，统一登记为“担保债权的数额”，抵押权登记也得到一定程度的规范，但实际中登记混乱的状况却并未得到实质改善： 另外，不动产统一登记制度实行“不变不换”原则，但实务中存在着大量历史遗留的抵押登记混乱情况。
即便抵押登记表述的名称一致或表达的意思并无实质差异，但因抵押登记之时登记的金额所表示意义不同，有些为债权本金、有些则参照抵押物评估值，那么这个金额到底应该指什么？一直以来都争议不断。许多人，甚至包括银行信贷人员的专业人员，都误以为抵押人就抵押物优先受偿的金额以抵押登记的数额为限，特别是在登记为“最高额”或“最高限额”的情形下，如下图： 二 我们的分析 根据我们的经验以及梳理最高院相关司法判例，我们认为抵押人就抵押物优先受偿的金额并不以抵押登记记载的金额为限。 具体分析如下：
在天津隆侨商贸有限公司与中航信托股份有限公司其他申请复议执行裁定书【案号：(2015)执复字第38号】中，中航信托向成城公司发放信托贷款本金为2亿元，隆侨公司提供房产抵押，并办理抵押登记，登记记载的权利价值为2.255亿元。因债务人逾期履行，中航信托拿到的执行证书确定的执行标的金额达4亿元，并向法院申请强制执行。隆侨公司提出异议，认为执行证书认定的执行标的数额与抵押登记不一致的应依《担保法司法解释》第61条以登记内容为准，隆侨公司承担担保责任的范围为抵押登记的2.255亿元。 最高院认定，隆侨公司对法律理解有误，《担保法司法解释》第61条是对抵押登记内容的规定，并非对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不当。 总结：在抵押权设立之时，抵押所担保的主债权（或最高额本金债权）是确定的，往往也就是抵押登记的“债权数额”或“权利价值”。根据《物权法》第185条，被担保债权的数额与担保的范围是作为两个不同的条款内容分别规定的，并非相同概念，那么登记机关在他项权利凭证所记载的“债权数额”或“权利价值”，并不等同于“担保范围”。不过，也有案例认为抵押权人的担保范围以抵押登记数额为限（江苏省高级法院交通银行股份有限公司徐州分行与江苏跃进正宇汽车有限公司金融借款合同纠纷【案号：（2014）苏商终字第00530号】：虽然抵押合同约定的担保范围为包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和实现债权的其他一切费用，但是，他项权证所记载的债权数额明确为1500万元、1000万元。在两者不一致的情况下，抵押担保的范围应以登记记载的内容为准，故交通银行徐州分行有权就抵押物的拍卖、变卖所得价款，分别在1500万元、1000万元范围内优先受偿）。
如前所述，最高院认定抵押登记记载的权利价值并非抵押担保范围。根据实务经验，抵押登记的数额一般为抵押登记的主债权金额，在抵押权人实现抵押权，对抵押物优先受偿时，抵押人的受偿金额不局限于抵押登记数额，即主债权金额，还将包括利息、违约金乃至债权实现费用。 在中国农业银行股份有限公司厦门同安支行与ANTHONYLAW（廖为安）、吴秀丽等金融借款合同纠纷【案号：（2016）最高法民申2895号】中，借款合同约定“最高贷款额度280万元”，并由廖为安提供最高额抵押担保，《土地房屋他项权证》明确登记的抵押权利价值为280万元。因此，廖为安主张债权人应在280万元贷款本金限额内享有优先受偿权。 但最高院认为，涉案借款合同有关担保方式的条款虽然约定为最高额抵押担保，但是抵押双方当事人并未在合同中明确约定最高抵押限额。合同约定的最高贷款额度280万元，是指贷款本金不超过280万元，不能据此理解为设定了最高抵押限额。涉案担保范围的条款则明确廖为安的抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息等，而他项权利证书记载权利价值为280万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额，因此不认可廖为安主张的应在280万元限额内承担抵押担保责任的主张，也就是说，廖为安应承担的抵押担保责任还包括借款利息等费用。 总结：根据《物权法》第173条，除当事人另有约定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。因此，主债权所产生的附随债权应属于可纳入抵押担保范围的债权，即便抵押登记登记的为主债权金额，但抵押人实现抵押权时就抵押物优先受偿的金额也应包括利息、违约金等费用。但是，如果双方发生最高额抵押关系，且抵押登记明确为最高额抵押或者明确最高债权限额，参考相关审判意见及司法判例（湖北省高级法院方正东亚信托有限责任公司与温州顺生大酒店有限公司、陈定华金融借款合同纠纷【案号：（2015）鄂民二初字第00054号】：方正信托公司在抵押登记的2亿元、7500万元范围内就抵押物优先受偿），债权人就抵押物的受偿金额应以抵押登记的金额为限。
基于上述分析，实践中，我们倾向认为抵押权人在实现抵押权时，抵押权人受偿的限额并非局限于抵押登记的数额（最高额抵押登记或登记最高债权限额除外），还包括由主债权产生的附随债权，如利息、违约金、实现债权的费用等。 三 我们的建议
虽有最高院的有利判例在先，但鉴于司法实践中有较大不确定性，在办理抵押登记时，应尽可能在抵押物价值、最高债权金额之间择高者申报登记，而不宜只登记债权本金金额，以免纠纷中处于不利地位。
应对最高院关于抵押登记记载的权利价值≠抵押担保范围这一意见引起足够重视，因为抵押权登记公示的数额未必是担保债权的最高限制。在前述最高院案例中，隆侨公司实际应承担的担保责任比登记的权利价值高出一倍多，作为劣后债权人，在业务审查过程中，应具有更强的自我保护意识。除了查询抵押登记，还有必要要求查证在先抵押权人的抵押合同，从商业角度对自己的风险作出比较准确的预判。
最高额抵押权所担保的债权范围通常包括主债权及利息、违约金和损害赔偿金，如前述总费用超过“最高限额”，则超过“最高限额”的部分不能优先受偿。因此，作为债权人在最高额信贷放款中，放款债权余额应低于抵押登记的最高债权限额，以便预留一定空间覆盖债权利息、违约金及其他费用；而作为债务人或者破产管理人，在债权审查中则也要注意最高额抵押的限制问题，以便准确认定债权及其优先受偿范围。
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