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策划十大忌讳 1、个人崇拜论——过分夸大“策划大师、营销专家”的个人作用并不利于整个行业的发展，必须破除个人迷信论，树立正确的营销观念。 2、地段唯一论——即使在同一地段，照样可以让高价房与低价房共存，甚至高价房比低价房更热销。因为房地产营销的根本就是附加值的认识过程及形成过程。 3、广告决定论——以广告代理策划，用广告取代营销，这是一个市场通病。在营销策划队伍中，也形成广告决定市场的观念。不改变广告决定论，就不能正营销之风。 4、花色抢市论——房地产营销是一个从前期设计，策划到后期营销推广的有机系统，不是方案销售论，不是靠夸大卖点的客户导入论。策划方案没有固定模式，营销缺管氛围和条件不同，简单仿效都不是出路。 5、营销万能论——房地产不能没有营销，但决不能有营销万能的倾向。物业第一性，营销第二性，没有物业的基础，就不可能有营销的前提。营销较为重要的一 点，就是从前期设计中把握物业的市场前景，我们把它称为“物业胎教”。 6、低价定局论——许多人认为所谓市场营销，其实没有任何诀窍，只要把价格降低，低到能够销售为止。合理调整价格是市场营销所必须把握的部分，但必须理解与把握售价。只有不断地利用现代营销手段去构筑品牌，在品牌基础上确定物业价格，才能使行业向健康方向发展。 7、承诺堆积论——夸大物业特征，向客户进行各色承诺，以营销游击队方式处理与开发商的关系，导致承诺堆积并发生质变。房地产市场营销应该有分析物业卖点，展开卖点的一个过程，不应该是人为地制造卖点。 8、经验决定论——中国房地产营销业有两大缺陷，第一是在没有营销分离时硬要剥离，第二是本质意义上忽略产品本身去营销。这种走捷径和临时通道的方式，不能称为真正的市场营销。 9、风式销售论——所谓“风式销售”就是针对某一物业特色过分渲染。许多购房者曾经为一些“风式销售”动心过，但后期却为之困惑，失去了口碑市场。因此，将“风式营销”变为口碑销售，是房地产第二营销渠道拓宽之关键。所谓第二营销，是以营销策划客户为圆心，根据物业要素以实实在在的品质去赢得客户。 10、炒作致胜论——目前，全国范围内很少有从理论上解析房地产营销的专著出现，大量出版物均以实例分析为主或例子堆积。另外，市场营销与市场信息体系相脱钩。经验型运作习惯使营销忽略市场信息的挖掘与研究，也制约房地产营销水平的提高。因此，在未来的营销策划中，全程策划，整合营销将是发展的必然趋势。 |
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