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NAV是一种盘点清算方法，只考虑现有项目，未来若干年全部变现、还债后的价值折现。该方法完全不考虑新拿地。但事实上，开发商只有新拿到一块地，就很可能增加NAV，因为这块地预期是有一笔开发利润的，除非拿地极贵，房价不涨就没法盈利甚至亏损，拿这样的贵地会损害NAV。另外，房价普涨时，NAV会随之大涨，房价普跌，NAV也会大跌。 对于强势地产龙头，显然在拿地成本上是有巨大优势的，基本上拿地就有预期利润，就能增加企业NAV，即使房价小幅下跌也不会亏损。比如恒大童世界，地价1000左右拿的，随便卖个均价1万，降到7000也赚钱。这些地，拿到就是赚到，NAV就在增加。 基于以下几点基本假设，NAV不适用于强势龙头。 [假设1]房地产新房开发是永续行业。未来长期维持10万亿市场空间是大概率，总销量或会缓慢下降，但全国均价也必然缓慢上升，即使会有周期波动。 [假设2]行业继续集中，玩家越来越少，前两三名的天花板可以达到万亿，并能较长时间保持住。 [假设3]中国政府有能力在5~10年内保证中国经济不出现大的经济危机。良好的经济基本面会保证房价不出现暴跌。之后，即使出现经济危机，果断时间也能恢复，比如美国、香港。 基于上述基本假设，强势地产龙头，必然是不断销售兑现利润，同时不断拿地增加隐含利润的过程，NAV必然是不断增长的（除非将来小于分红后）。所以，你用NAV法给强势地产龙头估值，就是很荒唐的，过去错的离谱，现在也不适用。 NAV应该用在什么场合呢？ 一是用于弱势房企，很少再拿地，随时可能退出行业的。用NAV给他清算。 二是用于虽有拿地但成本较高的房企，能否赚钱全靠房价继续涨的。 三是引入战投时，比如现在的恒大。 战投要入股，主要根据已有项目的价值即NAV。至于以后继续拿地产生的新价值，战投进来后共同投资共同分享。当然是要给战投们留利润空间的，不然谁跟你玩。 但是战投入股价不等于公司现在的内在价值。因为恒大的内在价值30~58是隐患了未来几年的成长预期的，是考虑未来不断拿地销售盈利的。内在价值大于现在的NAV是正常且合理的。 其实，如果股价远远高于战投入股价，老股东是不乐意被稀释的。但恒大股东，之前恰好没这个问题，因为去年的股价远远低于NAV，乐得人家“高价”入股。股东、战投皆大欢喜，这要拜呆会计们错用NAV法严重低估恒大价值所赐。 $中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$ |
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