|
作者单位：永春县不动产登记中心 改革开放45年，关于住房制度的改革也进行了45年，1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定（国发〔1994〕43号）》（下称《决定》），向城镇职工“稳步出售公有住房”，1998年下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发〔1998〕23号）》，要求“停止住房实物分配，继续推进现有公有住房改革，进一步搞好现有公有住房出售工作”，此后福利分房时代结束，几乎所有单位的公有住房都纳入了此次改革出售的范围，“房改房”概念由此诞生。 可售房屋范围 根据《决定》第14条、《通知》第12条及《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知（建住房〔1999〕209号）》（下称《住建部通知》）第2条的规定，校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售，按照规划近期需要拆除改造的住房不得出售，党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房不可出售，具有历史纪念意义的住房不可出售，严重损坏房、危旧房不可出售，地方人民政府规定的其他不宜出售的住房，其余城镇公有住房均可向城镇职工出售。 应当注意此处公有住房指国有单位或当地房管部门直管的住房，私营企业将单位宿舍出售予员工的，不可按房改房办法进行登记。登记实践中无法辨别的，根据《住建部通知》第4条“凡在可出售范围的现有公有住房，产权单位应预先编制、上报售房方案；房改部门应在收到单位售房方案后15个工作日内完成审批工作，并将批准件同时抄送房地产交易和产权登记部门”的规定，可向当地房改部门或房屋管理部门查询相关文件后作出判断。 购房主体资格 根据《住建部通知》第3条“凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。各国有单位自管的公有住房，原则上应按照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售”的规定，将公有住房的购房主体分为两部分，即房屋管理部门直管的宜售成套公有住房可向时任住户出售，国有单位自管的公有住房可向本单位在职、退休、正常调离仍居住的职工出售。售房单位在出售公有住房并办理房屋所有权证并发放给购房人时，房改部门已对购房主体资格进行审查，登记时无需重复。 房屋售价及权利 参与房改销售的公有住房售价分为市场价、成本价、标准价三种，《决定》第15条、《住建部通知》第6条规定向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，以成本价售房确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡，即市场价＞成本价＞标准价。根据职工工龄、居住情况等因素，另有价格折扣优惠。 根据《决定》第21条、《住建部通知》第8条，以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场；以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场；以标准价购买的住房，拥有部分产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定，职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有，一般住用5年后方可依法进入市场。 以标准价购买的住房，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。实际操作过程中，通常将该范围进行扩大，所有类型的房改房在房产交易管理部门办理上市交易备案时，需由原售房单位及房产管理部门同意并签署《房改房上市申请书》，部分登记机构将其作为转移登记材料收取。 宗地范围及用途 房屋管理部门直管及大部分国有单位自管的公有住房通常建立在城镇住宅用地上，有单户或独幢的国有土地使用权证书，登记时可根据各户住房面积进行土地分摊或以共用宗地的方式办理。 另有部分公有住房建在单位生产办公用地内，如政府机关、国营工厂、学校、医院、银行等单位在大院内建造的宿舍参与房改出售，土地用途包括工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地等。该类房改房通常与单位办公楼共用宗地，权利人仅持有房屋所有权证书而没有独立的土地使用权证书，因而无法进行不动产登记。此时应由售房单位持整宗地的土地使用权证书、公有住房出售文件、房改具体名单到不动产登记中心申请土地分割登记，先将办公区域及住宅区域分开，各区域应包含建筑占地及满足基本通行的道路。 根据《土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定，非住宅用途的房改房宗地需由售房单位向城市规划主管部门与国土资源主管部门提交变更土地用途申请并取得批准文件。登记时根据相关批准文件办理土地分摊或共用宗地。 因变更土地用途难度较大、短时间无法办结的，登记时可维持原土地用途不变先行发放不动产权证书，并将具体情况记录在登记簿附记中，待土地用途变更事项办结后，再予以换证。 |
|
|
