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长租公寓运营“失败”的三个例子, 从业职员必看! 装修工地秀 百家号|07-13 20:52 关注 欢迎广大网友打开小编家居装修的文章，小编感激万分，每日都会与装修新房的朋友们分享最好的装修技巧文章，希望小编的文章能帮助你更好的装修新居，觉得文章写得还行，记得给小编一个赞，这个是给我最大的动力！ 互联网正在搅动房地产租赁市场，风口上起飞的正是长租公寓。长租公寓的火爆一方面是刚性租赁需求得不到满足，另一方面是大量闲置房源亟待升级所造成的，万亿级市场蓄势待发。理想很丰满，现实很骨感，再好的行业，再大的风口，也需要一群运营人员通过实践落地才能实现。在行业巨大热情的冲击下，公寓运营人员怎么做，如何避免掉进坑，要解决哪些具体问题才能做好这个行业？抛砖引玉，今天互联网租房管理软件房东利器，给大家分享三个长租公寓运营不太顺利的小例子，请“房东”们借鉴。案例1：没找对人第一个故事，是深圳龙华镇的一个初创公寓的二房东。老板是一位成功人士，经营着超过20多家连锁品牌汽车维修店，趁着长租公寓这把火，几个朋友很顺利的凑齐了400万，加上自己多年的积蓄一共凑齐了600万，想在长租领域经营一栋定位为都市白领青年的集中式品牌公寓。 于是让做工程的朋友负责工程施工和装修，让做地产的朋友从龙华调过来一个中介团队自己开工资负责销售出房，让其中一个股东的亲戚负责后期的管理和售后。公寓于2016年2月开始动工，项目位于宝安民治镇，是一栋位于村口的农民房，占地面积300平方米，二房东从业主手里承包10年，8层总面积2400多平方米。一切看起来都挺美好，通过老板的人脉聚集了各方面的资源干的热火朝天，一切都井然有序的进行着，这个时候问题也来了。2016年10月，房东利器收到该老板的反馈，出租率不是很理想，已经租出去的房子很多租客要求退房，说公寓店长提出辞职，能否帮忙过来看一下给一些建议和意见，由于该公寓是我们的客户，我二话没有说就带着公司的同事去了公寓。到的时候正赶上店长交接，顺便了解了一下公寓的一些情况，发现公寓在硬装设计和软装设计上存在严重的缺陷：1、面积不到14平方米的单房户型，做了一个厨房，然后为了解决排水和排烟问题，在公寓内做了抽油烟机和排烟管道，导致占用了3平方米的面积，硕大的抽油烟机的油管紧邻床铺不仅不美观还显得格格不入，最要命的是还占据了空间体积。 2、由于做了吊顶，加气砖做的隔墙没有做到顶部，吊顶以上部分有大片空洞，导致隔壁邻居放屁这边都能听得一清二楚；3、窗户采用酒店式的正面落地窗户，虽然采光效果不错，但是导致冷气流失过快导致用电量急剧上升租客意见非常大；4、厕所在地面抬高后由于没有找平导致地面上的水倒流入房间，房间常年潮湿；5、房间内的墙面主体颜色和家具的风格以及窗帘的选材以及灯具的光线的搭配完全不协调，就是把一堆价格高昂的东西拼凑在一起，完全没有主题风格；6、一楼为了收取高昂入场费分成了若干店铺对外出租，汽车修理厂，夜宵店通宵达旦的工作导致租客投诉厉害；7、缺乏和公寓呼应的公区设施。老板当场就气炸了，马上给负责施工的股东打电话，说花了600万预算，装修了整整5个多月，就整出这么一个东西出来，谁来买单？ 负责施工的股东也挺委屈的，表示为了节约成本，每个环节都是找的最便宜的供应商，每次在画图纸的和负责施工人员之间沟通都特别累，设计的说施工团队的没有完全按照设计方案来实施，为了利益偷工减料偷换材料，施工团队反馈图纸有问题不科学，强电弱电走线混乱不堪，有时候为了迁就，害怕返工耽误工期做了小修改。店长投诉中介团队为了高额提成随意承诺一些根本没有的服务，中介团队投诉店长年龄偏大没有服务意识……第一个故事讲完了，我们暂且不去评论是非，房东利器只想给初入公寓行业的房东提个醒，做好公寓行业，找对人很重要。一般来讲，长租公寓的房东大部分都是年纪偏大的一房东或其他领域成功人士转型到公寓行业，在和他们沟通中，房东利器发现一个普遍的问题，他们普遍做线下的生意特别厉害，有很广阔的人脉关系，但是对于公寓的设计，施工，运营等整体全局把控能力往往是一张白纸。对于房东来说，他们往往更愿意把这些不同的工作外包给不同的供应商来完成以便减少成本。这就是典型的技术缺陷，虽然用房东利器进行管理是正确的运营策略，但工程起初就缺乏把控全局的关键人物，没有整体设计，策划和监督就盲目的开始公寓项目，一旦出现问题很有可能就是无法弥补的重大问题，有条件的房东，建议找专业的运营商在施工之前做好整体方案。 案例2：没算对钱第二个故事，是深圳宝安福永镇一个从事出租房超过10年的二房东。老板经营一家资产管理公司，经过多年的打拼，公司旗下一共有15栋集中式公寓，老板是安徽省安庆市人。因房东利器行业口碑的原因，2016年6月受老总邀请，我有幸去参加了一次公司内部的股东大会，参加会议的都是房东的远房亲戚，一张不到20平米的会议室里密密麻麻的坐了19个亲戚，每一个亲戚都分管着其中一栋或几栋房子，会议的主题就是对账。在不到4个小时的会议里，公司的3个财务和16个亲戚针对15张银行卡的明细流水展开了激烈的争辩，讨论的主题就是3个财务花了一个星期的时间还是无法计算出这个月公司的营业收入，导致无法根据各自的占股比例分配利润。看着会议一直持续下去并且没有结束的意思，我对这位老总说出了一句足以改变他公司命运的经典话语“堂堂一个公司的老总，连自己公司一个月赚了多少钱都不清楚那还开什么公司？” 如何破局？我给该企业提了4点建议：1、利用房东利器公寓管理saas系统工具协助管理，逐步弱化人管人；2、逐步完善公寓的财务体系，建立利润表、现金流表和资产负债表；3、单一的有纸化办公逐渐转变为无纸化办公减少沟通成本；4、用制度和流程来规范公寓运营。一个公寓成功与否，除了和一个房东的拿房能力有关系，也和房东的胸怀格局有关系，能否放权给核心成员，放多大的权利，能否把每一个成员都当成事业合伙人分钱经营，能否充分调动资源提供各种互联网管理工具协助团队成员运营，都是成败的关键，算对钱很重要。案例3：没管好房第三个故事，来自于深圳南山区的一个分散式二房东。房东是一个90后小伙子，大学学的计算机编程，他在地铁周边繁华小区承包大户型商品房，再装修之后一间间的分租出去赚取租金差价。一共有39套分散式公寓，分别位于科技园，西丽，蛇口和白石洲片区，由于精通计算机，房东用EXCEL表格自己制作了一个系统来统计和记录公寓的相关信息。 2017年5月房东联系了我们，表示由于分散式公寓收益率低，加上人工成本太高，房东为了节省开销能省就省，经常是通过给予公寓附近一些保安人员小恩小惠让其帮助自己兼顾一些公寓管理工作，比如带人看房，比如抄写水电表，比如上门催租，比如售后维修等，但是房东表示个人压力过大，总是无法分身去做一些其他的事情，随着公寓的越收越多，更加感到了力不从心，于是请求我们给予一些建议。于是房东利器开始对他的公寓进行了深入的调研，分别针对房东本人和三个员工以及那些公寓的保安甚至租客进行了面谈，总结情况如下：1、公寓房源地理位置过于分散，往返于各个公寓的交通通勤浪费了大量的时间；2、保安带看房源成交率低下，服务意识不强；3、租客投诉的报修问题保安解决的费用过高，租客意见很大；4、单机版EXCEL表格数据严重滞后，统计数据耗时耗力且容易有人为错误。由此我们可以看出，该公寓的运营部门完全依靠传统的线下模式进行管理，服务意识不强，频繁的投诉报修导致租客流失率居高不下，重复招租又浪费了大量的时间和精力，缺乏对一些智能硬件工具的合理使用，导致管理混乱。 针对公寓对于房源管理的一些问题，我们针对性的给出了一些建议，比如安装智能门锁通过在线传输临时密码解决带看问题，通过安装智能水表电并采用房东利器在线收租方式来解决水电煤问题，通过对现有的租客采取让利或发掘租客变为临时员工的方式让租客参与进来协助寻找供应商解决投诉问题，既快捷有效的达到了目的，还让租客得到了好处，增加了体验，提升了服务。案例总结三个小故事，分别代表了房东在公寓运营中三个重要维度的思考：管好人，管好钱，管好房。在竞争日益激烈的长租公寓行业，在众多的模式，思路，行为的冲击下，房东更应该重视运营在公寓中的分量，步步为营，以工匠精神提升服务，以朋友之心对待租客，方可在从1到N的长租公寓行业里屹立不倒。 |
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