农业特色小镇经典案例分析田园综合体是集现代农业、休闲农业、田园生活于一体，跨产业、跨功能的综合体。发展田园综合体需要做到发展优势项，做出特色
，保存长久生命力，这样才能使之得到循环持续健康发展。本文在分析国内外田园综合体建设成功案例的基础上，力图归纳总结田园综合体的运营模
式、盈利模式及对投资田园综合体的启示。一、台湾清境农场——“小瑞士”休闲农业的发展促进了台湾农业的成功转型，甚至可以说至关重要的作
用。“三产”融合促进了台湾农业旅游经济的发展。台湾休闲农业起源于上世纪七八十年代，至今已有三十多年的发展历史，目前台湾的休闲农业已
经走红国际市场，香港、新加坡、马来西亚、中国大陆等地的游客不断增多。清境农场是台湾休闲农业的经典项目之一，创建于1961年，位于台
湾南投县仁爱乡，临近合欢山，面积700公顷，海拔1748米，有“雾上桃源”的美名，是台湾最优质的高山度假胜地。清境乡村农场利用优质
的草场和山地景观资源，打造特色农场和风情民宿，吸引游客远离城市，体验独特的山地田园风光。清境乡村花园--来自世界各地的花花草草所交
织成的百花风貌，让人仿佛置身于欧洲世界，清境农场也因此而有“小瑞士”之美名。登高远眺清境云雾，山岚徐徐弥漫，如梦如幻，小瑞士花国又
有了“雾上桃源”这一美称。“挪威森林广场”、“阿尔卑斯双塔”、“落羽松步道”、“主题花园”等，皆环绕着“天鹅湖”而建，欧洲花园般的
景色让民众可以放松身心，别有洞天的景色，辽阔的绿意，遍洒的花海，使人心旷神怡，令人流连忘返。清境乡村亲子体验—海拔2000多米的草
原上，小朋友可以自由自在地奔跑，更可以和羊咩咩合影，分队表演令人赞叹，工作人员会给小朋友讲解羊咩咩的趣事，讲述清境农场的历史。大溪
花海农庄是春天常在的地方，台湾人气剧《流星花园》里面的薰衣草花海就是在这里拍摄的。徜徉花海中，品尝地道的熏衣草奶茶，大人小孩都乐在
其中。六福村主题乐园，有原始的非洲部落、西部牛仔、阿拉伯皇宮等。台湾休闲农业成功的原因在于通过“情景消费”，创造出大量的奇观、风景
和主题。注重定位、强调特色，在“体验经济”理念之外，还创造了“分享经济”理念，即休闲农业经营者与游客分享乡村生活，变“消费者为上帝
”、“与客人成为志同道合的朋友”。清境农场整体规划◆线：车行路、六大步道意境深远清境六大步道最能让人深刻感受清境真实面貌。坐落在
青青草原四周的六大步道：大片的茶园，碧绿青翠就像是湖泊般的[翠湖步道]、近距离接触羊群牛群是农场畜牧中心[畜牧步道]、柳杉群林，寻
幽静谧，享受森林浴最佳去处的是[柳杉步道]、最佳观落日美景的[落日步道]、拾阶而上的[步步高升步道]，最具人气指数遍布白色法国菊玛
格丽特，十分具有欧洲风情的[玛格丽特步道]。一路由北到南相互连接的步道群，是踏青、健行、赏景的连接网脉。◆点：游客中心、休闲中心
、特色民宿相辅相成清境农场著名的民宿区，建筑各有特色，感觉彷佛漫步在欧洲的不同风情，加上新兴景点摆夷文化风情观览、云端上喝咖啡、高
山上听民歌、游PUB等等，清境农场创造出了大量的奇观、风景和主题，吸引众人前往聚集人气。清境民宿通过策略联盟经营的方式，成立了清境
观光发展促进会，共同进行营销活动推广，在对外事务的利益争取、地区发展的规范、地区的资源分配与协调等方面取得了很大的进展，进一步推动
了当地乡村民宿的健康发展。◆面：草场、牧场、花园、茶园浑然一体将景区节点离散化，在草场、牧场、花园和茶园等各个片区打造不同主题的
景观和休闲娱乐活动。在这片偌大的仙境之中，最受欢迎的景点莫过于清境农场的青青草原以招牌“羊咩咩脱衣秀”最负盛名，深得大众喜爱。绵延
不尽的草地上有着成群的牛羊不时穿梭其中，山林田野的纯净之美，徜徉其中不但可近距离地接触到牛羊，还能欣赏到可爱的“绵羊秀”。创意文化
植入以本地摆夷族文化为主题，打造包括节庆、美食等多重参与性文化体验，挖掘当地文化潜在价值。清境农场模式主题个性化：个性定制化旅游服
务，满足不同客户需求功能住宿化：多种功能业态复合打造分散式：依山就势，各景点分散式布局统一性：管理委员会统一经营管理集散地：郊区旅
游度假集散运营开发策略清境农场前期依托草场资源发展观光旅游，撬动区域价值。后期植入特色民宿、文化体验，综合服务等多元业态，以休闲度
假功能、景观体验、多主题设施作为核心竞争力。创新盈利模式核心服务全部自持运营获取收益，少量民宿和商业本地村民自营,少量民宿和商业村
民自己运营管理，与景区无关.案例总结及成功的启示清境农场成功经验在于：1.依托先天山地草场资源禀赋，打造独特的城郊休闲农场风光，而
非传统景区大规模开发植入。2.建立了完善的功能体系，依山就势，分散景点布局，通过交通串联景区各个节点，形成“线、点、面”彼此联动的
内部格局。3.将创意文化植入到关联活动中，少数民族文化的植入，融入到各种主题活动中，成为大众游客的核心吸引力之一。4.创新盈利模式
，统一经营管理，核心设施全部自持运营，少量民宿和商业本地村民自营，有利于统一管理和服务的提高。二、中国无锡田园东方地理位置无锡田园
东方由东方园林产业集团投资50亿元建成，项目位于无锡市阳山镇．地处我国的“长三角”地区，东邻上海、苏州，西接南京，南临太湖．北靠长
江。周边环境自然环境方面，“水蜜桃之乡”阳山镇自然生态资源丰富，桃林大约2万亩，生态林7000多亩，山地约1O平方公里，素有“绿色
大氧吧”的美誉。旅游资源方面，阳山镇拥有亿年火山、万亩桃园、千年古刹，百年书院。交通环境高铁：距苏州、常州15分钟左右、距上海45
分钟车程；距上海浦东机场及南京禄口机场约1小时30分钟车程。新长铁路、陆马快通、锡宜高速、342省道穿境而过，西环线对接市区高架、
靠近京沪、沪宁高速。核心竞争力依托自身在生态、苗木、景观、田园、文旅、置地及婚尚等业务板块上实现产业链高度整合和长期的行业积累，迎
合了新型城镇化的政策与产业趋势。项目内的旅游地产板块将田园东方居住板块的产品归类于旅游地产中的旅游度假地产。因为这里购买的别墅主要
用于度假．作为远离城市的“第二居所”，用来满足自己逃离都市，回归田园生活的愿望，满足自己的精神追求。由于购买该项目地产的用途多为度
假，非节假日的空住率较高，闲置的度假别墅造成了资源的浪费，因此该旅游地产项目也推出了分时度假的模式．实现了业主与开发商的双赢。运营
模式项目打造生态、生产、生活“三生”的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合
功能。盈利模式1.地产项目盈利。田园东方地产销售是其获得利润重要的一环，在销售手段方面主要有预售和现售两种。预售不仅可以取得与现售
相同的高额利润，还可以保证项目开发过程中有充足的资金。田园东方地产项目销售带来的大量资金又会反哺其他项目的发展和基础设施的改善．解
决了旅游项目短期难以实现盈利的通病。2.旅游项目盈利。旅游项目亦是田园东方获得利润的重要来源，但旅游项目的盈利需要一个漫长的过程，
项目的经营也需要长期稳定的资金。在地产项目销售的支持下：田园东方的休闲旅游项目在经营方面就能更加完善，地产项目销售同时还能宣传旅游
项目，为旅游项目提供客流保障。3.品牌项目盈利。品牌是项目成功的无形力量，带给项目的利益是无法用数字来形容的。田园东方旅游地产项目
本身具备树立强大品牌的条件，可以推动项目所在区域的发展，同时带动相关产业的发展。项目的成功运作会使得自身以及母公司的品牌成为一种无
形的价值，带来地产项目更多的销售利润、休闲农业旅游项目更好的经营效益。三、田园综合体运营模式总结与展望创意田园综合体核心在经营，经
营到位，赚钱也是分分钟的事情。本文元立方金服研究人员在分析国内外成功经验基础上，探讨以下休闲农业五大经营模式：（一）片区开发模式坚
持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农
业观光园区参观、休闲与娱乐。该模式主要依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间，结合周围的田
园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型包括体闲度假村、体闲农庄、乡村酒店
。该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式。（二）产业带动模式休闲农园首先生产特色农
产品，形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回
土特产品。（三）科普教育模式农业园主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为联结科
教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。目前我国的一些大学或科教单位建立的农业高新技术
园区，与国外的农业科技园区模式极为相似，园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化”和“后熟”，提供了重要的基础平台，大大促进
了农业科技成果的转化和辐射推广。（四）民俗风情旅游模式民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡
土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文
化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。（五）休闲农场或观光农园模式随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不满足
于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返朴归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休
闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功
能的农业园区。四、田园综合体盈利模式总结与展望（一）创意休闲农业盈利此模式的核心在于从田园综合体项目的经营上获取最大的利润。这就要
求在田园综合体项目的经营上不断推陈出新，将创意休闲农业融入到项目的开发上来，实现基础设施与服务水平的不断提高，满足游客休闲度假的需
求，提高田园综合体项目的美誉度以及游客的满意度，完善田园综合体项目本身的经营。创意休闲农业可以从以下几方面着手：1.打造亲子文化亲
子农业是在农业生产的基础上进行延伸开发的,具有引导城市家庭体验乡村氛围和田园生活的功能。发展亲子农业旅游必须真真实实将农业生产经营
好,如果将农业生产表演化,那就势必失去乡村旅游的原汁原味,削弱乡村旅游对外来游人的应有魅力。2.养生健康社会的发展,环境的恶化,以
及人们生活消费观念的转变,让越来越多的人将精力投入到自身的健康上,养生便成了一种时尚的追求。因而,很多企业家逐渐将目光转向乡村,将
康体养生带入田园,赋予休闲农业新的功能,开拓休闲农业发展的新途径,于是,休闲农业养生开始出现在人们视线。3.养老文化随着生活水平的
提高,为家庭为儿女操劳一辈子的老人们,是时候该享受了。休闲农业的目标人群不能只锁定年轻人,年轻人有工作,也仅仅在节假日才会有时间去
休闲,而老年人却是随时可以的。给休闲农业加入养老元素,将是休闲农业的又一条新途径。（二）品牌增长盈利在整个项目的运营过程中，经营者需要依靠高质量的农业休闲旅游及地产产品来打造自身品牌，重视品牌的价值。在成功塑造品牌后，不断延长品牌的产品线，让品牌的影响不断扩大，从而实现品牌附加值的全面盈利。（三）共享客源盈利在项目的经营过程中，要充分发挥地区内其他旅游景点的优势，积极与周边旅游项目及景点合作，推行联票制度以及会员优惠制度，共享彼此客源，实现互惠互利，延长游客在本区域的逗留时间，创造更大的收益，这种盈利模式是整合所在区域内一切可利用的休闲旅游资源，进行连锁促销，实现资源共享，利润共享。 |
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