 本案要旨 民办学校为从事教学、经营等活动而同个人或公司订立房屋租赁合同时，应要求出租方及时开具等额合法且有效的发票，作为学校的入账凭据。 案情简述 2012年，原告某区学而思培训学校（乙方）与被告某物业服务有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于某市河西区南京路某某号中化写字楼A座七层，建筑面积750平方米的房产出租给乙方使用，租赁期限自2012年8月15日至2016年12月31日，免租期自2012年8月15日至2012年9月30日，年租金为700000元。 后原、被告双方签订《补充协议》，约定：主合同2013年10月1日至2014年9月30日的年租金由700000元变更为600000元，乙方须在合同签订后三个工作日内将2013年10月1日至2014年9月30日租金共计600000元交给甲方，甲方在收到相关款项三个工作日内为乙方开具等额正规发票作为乙方入账凭据；甲方开具的发票须合法有效，若甲方提供的发票不合法，则需赔偿乙方相当于合同总款的25%作为违约金。 此后，双方又先后签订两份《补充协议》，双方约定：将2014年10月1日至2015年9月30日的年租金由700000元变更为550000元，2015年10月1日至2016年9月30日的年租金由700000元变更为500000元，甲方在收到相关款项三个工作日内为乙方开具等额正规发票作为乙方入账凭据；甲方开具的发票须合法有效，若甲方提供的发票不合法，则需赔偿乙方相当于合同总款的25%作为违约金。2012年7月23日，原告向被告支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的房屋租金700000元。2013年6月7日，原告向被告支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的房屋租金600000元。2014年2月12日，原告向被告支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的房屋租金550000元。2014年12月3日，原告向被告支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租金共计500000元。 2015年3月，中化某有限公司通知被告解除租赁合同。2016年1月10日，原告向被告发出通知，要求被告在收到函件之日起三日内，向原告补开某市河西区南京路某某号中化写字楼A座七层租金发票。此后，原告通过登报方式通知被告补开租金发票。被告自为原告开具了2012年10月1日至2014年9月30日期间房屋租金发票后，至今未向原告开具剩余1050000元的租金发票。2016年5月25日，因被告未能及时为原告开具发票，原告向某市河西区地方税务局补缴了税款1788692.08元。 判决摘要 一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同、补充协议，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案中，原告承租被告有使用权的房屋，双方均应依据法律和合同的约定全面履行各自的义务。关于原告要求被告向原告开具2014年10月1日至2015年9月30日期间租金发票550000元、2015年10月1日至2016年9月30日期间租金发票500000元的诉讼请求，因原告已将租金支付给被告，故被告应为原告开具上述期间内的发票。关于原告要求被告支付违约金、支付应扣税款的诉讼请求，因合同中约定了被告未开发票或开发票不合法应承担违约责任，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，予以支持。因违约金足以弥补原告的损失，故原告要求被告支付应扣税款的诉讼请求，不予支持。被告所提抗辩主张，缺乏事实与法律依据，故其抗辩主张不能成立。 综上，一审法院判决： 一、被告某物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内为原告某区学而思培训学校开具2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金发票550000元,2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金发票500000元； 二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金262500元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7863元，由原告负担3931.5元，被告负担3931.5元。 一审法院判决后，被告不服，提出上述。二审法院经审理后，对一审法院认定的事实予以确认，判决维持一审法院民事判决第一项；撤销一审民事判决第二项、第三项；若上诉人（原审被告）逾期未给被上诉人（原审原告）开具等额合法有效的发票，则应向被上诉人支付违约金262500元；并驳回了上诉人与被上诉人的其他上诉（诉讼）请求。 法律评析 根据一审法院认定的事实，本案中被告与原告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。依照上述合同约定，被告应在收到房屋租金后三个工作日内为原告开具等额正规发票作为原告入账凭据。因原告已按照合同约定支付房屋租金，而被告一直尚未开具发票，故一审法院判令被告履行开具发票义务符合案件事实及合同约定。 后被告主张本案应属行政法律调整范畴，因行政法律调整的是行政机关与行政管理相对人之间因行政管理活动而发生的法律关系。而本案中被告为原告开具发票为双方约定的合同义务，与行政法律规定的相关法定义务并非同一法律关系，故被告的该项主张，缺乏事实及法律依据。 最后，二审法院之所以撤销了一审法院判决的第二项，是因为对于违约金问题，二审法院认为根据双方合同约定，被告应在收到房屋租金后三个工作日内为原告开具等额正规发票作为原告入账凭据，若被告提供的发票不合法，则须赔偿原告相当于合同总款的25%作为违约金。一审判决被告向原告履行开具发票义务并同时承担违约金262500元，不符合合同约定，所以二审法院认为应当予以纠正，即若被告逾期未给原告开具等额合法有效的发票，则应向原告支付违约金262500元。 |
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