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养老地产客户需求特征分析 最近一段在做这方面的研究，把资料分析和调研访谈的结果整理一下。 统计数据显示，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会；预计到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将增加到16%。 与此同时，“银发经济”也在逐渐升温，中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。 随着中国步入老龄化社会，政府开始注意到从家庭赡养到社会养老的变化，推出一系列政策支持养老地产发展，其后伴随将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量资金机遇，规划、规范、标准方面管理提升机遇和土地税费优惠机遇。2013年8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。 随着国家新政策的出台，“养老地产”作为房地产市场上新的“隐形刚需”的地位逐步上升。各大房地产开发商及保险业巨头纷纷尝试进入该领域，但具体的商业开发模式、产品组合形态及产业链合作方式仍处于探索阶段。 随着我国经济的发展及社会观念的变化，老年人对待晚年生活的观念和态度与传统社会相比出现了转变，许多具有较高学历和收入的老年人开始愿意在经济条件允许的情况下与成年子女分开，独立居住，对老年服务的消费也有了越来越高的要求。另一方面，城市生活工作节奏的加快也迫使许多子女不得不在家庭养老之外寻求社会专业服务机构的协助服务。本文尝试对养老地产产业中的客户需求特征做一简单分析。 养老地产相对于传统地产来说，具有地产与服务的二重性，是它最显著的特征。客户最看重的服务包括： 1、 医疗服务需求 医疗服务是老年客户及其子女最关心的服务配套。养老地产里的医疗服务不同于一般的临近某家医院，而是要求医院的急救诊疗服务体系与住宅项目之间形成紧密互动、快速响应的关系，是属于同一个体系的服务。医院保留有老人的健康体检记录，赠送优惠贴身体检服务。当老人有紧急需求的时候，能够方便、快速的通知医院，医院能及时排除医疗护理团队上门问诊或送往医院救治，省掉中间的排队、挂号等诸多环节，医院这边能随时调阅老人的健康记录，各种环节互相配合，最大程度的确保老人安全以及身体健康，这才是养老地产里配套所需要的医疗服务。此外，考虑到客户的实际经济问题，对于长期需要服药、医疗护理的客户，养老地产项目里的医疗服务费用能够纳入医保卡，这是老人及其子女最关注的问题之一。 2、 精神生活需求 调查表明，老年人对于居住环境中的社交需求是非常重视的，对于住宅中的中公共活动空间非常关注。所以在建筑设计上应该通过公共走道将各个房间与公共空间之间充分连接在一起，设置各类阅读室、健身房、电脑房、书画室等各类公共活动空间，促使老人之间的休闲文化及交流活动。美国规模最大的老年社区太阳城，在30年建设过程中逐渐建立了7个娱乐中心，深受老年客户欢迎，太阳城也成为全美最有活力的老年社区，房价也居于可供销售的老年住宅之冠。 3、 生活服务需求 老人由于身体健康状况所限，需要的各类物业服务都需要上门服务，需求复杂多样，包括送餐、超市送货、物业硬件维修管理、出行交通等等，都要根据老人的需求进行规划运营，纳入一个统一的服务体系之中。 4、 客户实际经济状况和资金周转需求 很多开发商将目光紧盯高端养老地产客户。据了解，这些高端养老客户主要包括退休企业高管、政府和国有企业单位退休官员、企业主、退休企业高管、大学教师、富裕家庭、华侨、现阶段富裕阶层的父母等。但是事实上，最高端的客户不仅人数有限，而且服务需求非常个人化，并不一定适合普通商业机构来提供。中等富裕阶层以及普通家庭的养老地产需求才是市场需要关注的重点。这些家庭有一定的经济支付实力，但是支付高额费用的时候仍会考虑到实际经济因素，并且子女工作节奏紧张，需要将父母妥善安置。 在这种情况下，房地产商就需要根据客户的实际经济状况和需求，推出适中的价格和多样化的产品组合形式，自身也需要拓宽经营思路，增加收入模式，不仅仅局限于一次性出售。例如可借鉴酒店式公寓的模式，出售之后再回购统一经营，或采用与保险业相结合，或将费用作为一种融资渠道等。通过多元化的手段来减轻客户养老的实际资金压力，同时满足自己盈利的目的。 |
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