独家|数据为王 前三季度成都土地市场最全解析 成都 安居客

随着国庆来临，三季度步入尾声，前三季度土地出让也尘埃落定。截至目前，前三季度土地出让排行榜相继出炉。一张图可以看完成都土地数据排行榜'你能看出排行榜背后的意义吗？能看懂榜单背后的“爱恨情仇”吗？在面粉（地价）与面包（房价）的博弈中，哪些值得关注呢？面粉的曲折变化对面包的出售影响多大呢？

基于此，安居客分析师将根据安居客独家大数据进行多维度数据解析，为你们还原前三季度一个全方位的成都土地市场。

第一篇章 供应与成交

1）数据为王 商业占大头

（2017年1-9月成都土地供应与成交）

根据安居客房产研究院数据统计，2017年1-9月成都总计出让134宗地，其中拍卖出让67宗，挂牌出让66宗。成交118宗，通过拍卖成交61宗，挂牌成交57宗。

（2017年1-9月成都土地类型分布）

在成交的118宗地中，住宅用地10宗，占比8%；住兼商用地42宗，占比36%，商兼住用地7宗，占比6%，商业用地55宗，占比47%，其他用地4宗，占比3%。

从类型来看，带商业/纯商业用地共计104宗，占比达到88.14%。而纯住宅用地仅10宗。

2017年成都住宅限购，部分外来客群流入商业地产，有媒体戏称“2017年是成都商业元年”，至于到底是不是可能需要时间来解答。虽然各项统计显示目前成都商业过剩，但从前三季度推地的动作似乎可以看出，成都还有很多新兴板块商业配套缺乏，住宅快速发展步入成熟阶段，对于商业的需求依然比较旺盛，由此也引发了多宗带商业性质地块入市。

2）三季度数据全面碾压一二季度

（2017年1-9月土地大数据）

和前2个季度进行分别对比，Q3数据可谓全方位碾压。三季度共计出让57宗地，几乎接近一二季度总合。出让金额达到443.13亿，是一二季度总金额的1.73倍。出让面积达到3645.24亩，比一二季度总和还多。

3） 前三季度·2017揽金金额为2016年1.8倍

（2017年同比2016年1-9月）

2016年前三季度成交158宗地，成交金额378.16亿，成交面积8039.15亩，2017年前三季度成交118宗地，成交金额699.55亿元，成交面积8039.15亩。2017年同比2016年，在成交总数和面积上均有所下降，但成交金额却达到2016年前三季度成交金额的1.8倍。数量很少、面积更小，2017年出让地块金额却更多，进一步说明2017年土地市场水涨船高。

4）一个季度一场大戏

回顾2017年的土拍大戏，一定无法回避的3个土拍日：4月6日、7月18日、9月7日。

（2017年4月6日拿地情况一览）

（2017年7月18日拿地情况一览）

（2017年9月7日拿地情况一览）

它们共同特点是：

1、全主城地块 大面积土地出让。

3个土拍日出让的地块全部位于主城，且单日出让宗地总面积均超过500亩，3天共计出让主城土地1621.1亩地。4.6推出主城8宗地，总计540.09亩。7.18推出主城6宗地，总计563.58亩。9.7推出主城6宗地，总计517.43亩。这个单日推地数量，基本可以秒杀近2年绝大部分土拍日了。

2、拍卖规则升级。

4.6启动“熔断”2.0，由1.0版本的单纯限价到由熔断 抽签决定归属；

7.18启动“熔断”3.0，商住混合土地添加商业“竞自持”及抽签环节；

9.7启动“熔断”4.0，启动竞自持租赁住房。

1-9月的土拍大戏中，这三个土拍日可谓铁打的主角，加上其他配角地块、特邀上台地块、龙套地块，才构成了1-9月土拍跌宕起伏的大戏。

第二篇章 面粉的走势

历年的榜单中总少不了各大Top榜单，安居客统计的数据当然也少不了这种大众爆款。But榜单之中有哪些值得关注的点喃？

（2017年1-9月楼面地价榜单Top10）

在楼面地价Top10中，东原地产以17200元/㎡的楼面地价拿下武侯区红牌楼街道太平村地块，以微弱优势登顶。北京兴茂、融信等紧随其后，包揽前三。值得关注的是，在本榜单Top10的地块全是4月6日和9月7日成交的，完全不给其他配角活路。另外，北京兴茂2次上榜，似乎可以看出其布局成都动机。

（2017年1-9月溢价率Top10）

溢价率榜单Top10中，润扬以461.54%的溢价率领衔榜单，在成都土拍历史上，这个溢价率也可以占据一席之地了。本榜单值得关注的是，前三甲均是天府新区兴隆湖板块的商业用地，且都以比较高的溢价率成交。兴隆湖板块作为城南新兴板块，客群定位高端，既有城南区位优势，也可享天府新区政策红利，板块成熟后有固定人口，目前区域商业雏形待现，对于区域商业补给的地块争夺，其热烈程度，通过竞价上百轮的过程可见一斑。

（2017年1-9月单宗地价Top10）

单宗地价榜首则被龙湖夺得，该地块占地面积大，起拍总价较高。虽然是首块启动熔断3.0版本的地块，但区域配套成熟，在售房源少，多番争夺后以较高的溢价率成交。这个榜单意料之中的是上榜的都是品牌开发商，有钱就是任性！

（房企拿地指数排行榜）

在房企Top3榜单中毫无疑问又是品牌房企包揽全场，但值得关注的是房企溢价率排行榜中，万科总拿地4块，依然以平均196.68%的溢价率排名第三，其中超过100%溢价的地块2宗。可见万科在布局成都发展中拿地势在必得的决心。

在地块的各项榜单比拼中，品牌房企有绝对的数据优势。数据背后体现的是比中小企业具有更大的资金优势和开发实力，这也在意料之中。目前成都土拍动辄无偿配建租赁住房、人才公寓；房地产市场则排着长队等预售证……在拿地与售出多个环节“紧箍咒”频出要求颇多情况下，留给中小房企的施展空间，可以说是非常有限了。

第三篇章 面粉与面包的故事

地价上涨第一步最直接的影响恐怕是开发商，但羊毛出在羊身上，最终影响的还是购房者。在面粉和面包那点故事中，哪些区域拿地情况最活跃？哪些区域爱出溢价地块？哪个板块的地价还相对比较低？

1）区域为王 360°看土地出让情况

（区域平均地价排行榜）

（温江9月房价）

在区域榜单中，平均地价榜单毫无疑问被主城占据大半江山，但二圈层温江的上榜值得关注。根据安居客房产研究院数据统计，目前温江区域在售房价为8450元/㎡。但从区域价格榜单可以看出，今年温江拿地平均地价已达到7401.88元/㎡，其中两宗地逼近万元，一宗地价破万，基本上地价已经超过所在板块的房价了。

（区域出让面积排行榜）

在区域出让面积和溢价率榜单上，主城与近郊可谓平分秋色，三圈层的邛崃也有凑热闹。

天府新区以1034.08的拿地面积，占总成交土地面积的15.35%领衔榜单，由此可见在未来几年，天府新区将有大批的住宅、商业入市，对于已获得区域购房资格的人群来说，算是一个好消息。此外，主城的武侯、成华大批地块入市，成华在过去几年被称为成都房价洼地，在主城房源告急情况下，后期市场还是比较客观的。另外，双流、龙泉驿靠近城南，分别划了一部分到天府新区，在天府新区限购、在售房源不多、价格比较高的情况下，双流、龙泉驿可满足部分天府新区外溢购房者的需求。

（区域平均溢价排行榜）

青白江凭借金科拿下的一宗77.5亩住兼商用地在溢价榜单榜首“一骑绝尘”令人有些意外。但在7月宣布最新规划的13个中心城区中，青白江以三圈层唯一代表身份完成两级跳逆袭“杀入”中心城区，开发商看中了这块区域的未来也不是不可能。

（天府新区目前在售房源统计）

从历史数据统计，城南属于容易高溢价区域，天府新区在成交15宗地的情况下名列第二绝对是靠实力。纵观城南市场，天府新区目前在售项目仅8个，大批未开楼盘，均价已达14500元/㎡。前三季度大宗地块成交对于未来更多房源入市，还是令人期待的。

2）板块吃香 房价PK地价

（地价超出房价板块排行榜）

房价一般由地价 建安成本 营销费等组成，2015年，有专家测算，地价上涨1%，导致房屋价格上升0.21%。高地价折射的是未来或许可能的高房价，同时也会影响区域下批次房源入市价格。

（红牌楼板块均价）

以在地价超出房价板块排行榜榜首的红牌楼为例，今年拿地地价平均价格为17200元/㎡，而板块在售房源均价14000元/㎡，今年拿地平均地价已经超出目前板块内房价3200元/㎡，这似乎给了我们一个信号：房价看涨。而从今年统计的数据来看，很多地块已经超过板块内平均房价了，这直接导致在未来这块地的产品面市时，在各项成本得到满足并预留一定盈利空间的情况下，房价高不可攀。

（平均地价房价比）

地价房价比，按照百度的解释指：从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比——即为成本地价房价比。2009年，国土部首度公布房价地价比为23.2%，一年之后涨到31.29%。目前，绝不仅仅是这个数。

按照目前的地价和目前区域的房价比例进行计算，成都已经有5个区域今年的房价地价比超过100%，就绝对值来说可能是不太科学的。不过这是一种不算最准确的估算，毕竟一个楼盘真正的房价地价比是按照该地块开盘价格来作分母的。根据安居客分析师分析，当这些榜单上今年拿地的地块开盘后真正房价地价比越低，说明开盘时房价越高。

3）近郊破万 主城步入“两万时代”

记录从来都是用来打破的，但是成都各郊区这组团打破记录的架势还是让人应接不暇。据安居客房产研究院统计，以龙泉驿“破万”开始，双流、郫都、新都、温江紧随其后，成都二圈层最高地价集体突破万元大关。如此看来，天府新区破万地价倒没有引发多大震撼了。而青羊区、高新区、成华区捅破“天花板”的原委则比较另类了，随着9月7日土拍规则升级，搭配无偿移交租赁住房的要求，青羊区、高新区、成华区均最高实际楼面价已突破两万元。

从数据来看，1-9月成都土地市场表现可谓“张弛有度”，既有2月整月缺席的冷遇，也有9月高潮迭起的大戏，4、7月则分别上演了一场主城N地联袂出演的大戏。不管如何，前三季度已然结束，第四季度哪些区域会让热度持续?哪些房企会继续活跃？是否还有末篇彩蛋？敬请关注安居客持续数据跟踪。