实探番禺汉溪、大石2宗地块：价值百亿 发展前景庞大

近日，广州土地市场一口气挂出了6宗地的招拍挂，总起拍价达152.5亿！包括番禺2宗商住地、南沙2宗宅地、长岭居1宗宅地、花都1宗商住地。其中，因为番禺近年出让宅地较少，且今年出让的钟村和大石两块商住地是优质条件的靓地，所以备受关注。

番禺区两块地块到底有多大的吸引力？万哥带你前往现场一探究竟。

钟村街汉溪村BA0904007地块

地块基本情况

土地用途：商业商务、娱乐康体、二类居住用地

宗地面积：70936平方米

容积率：≤5.0

挂牌起始价：638297万元

楼面价：22000元/平

成交原则：限地价+竞自持+摇号

地块要求：项目建成后，商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%，且必须自持，自持年限与土地出让年限一致，商场、酒店可分别整体确权，不得分割销售（含预售和现售）；剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。

地块现状

地位于地铁上盖（汉溪长隆站），北侧为时代汉溪项目，东侧为奥园城市广场，南侧是新光快速，西侧是长隆欢乐世界。目前地块有部分用作停车场，其余部分是杂草从生的荒地。

地块实拍（一侧的停车场）

地块实拍（另一侧的荒地）

奥园城市天地

周边配套

从交通配套的情况来看，地块位于新光快速路和汉溪大道的交界处，对于自驾车群体而言交通便利度较高。同时，地块与汉溪长隆地铁站C出口相邻，无缝衔接地铁3、7号线，根据规划，汉溪长隆站未来还会和佛莞城际高铁进行换乘。另外，距离地块不到50米的就是汉溪长隆公交总站，对于上班族而言亦颇为便利。

商业配套方面，地块东面就是奥园城市天地，这是一个集娱乐、餐饮、办公为一体的商业中心，目前该商业配套仍处于待成熟阶段，但预期地块项目建成后，周边将会发展成熟。

而地块西面则是长隆欢乐世界，是广州市知名的假期游玩圣地，人流就相对较高，特别近期临近万圣节，将会推出一系列主题活动。

教育方面，距离该地块2.8公里的距离有一间南村镇锦绣香江小学，此外，地块将建一个9班的幼儿园。

房价方面，地块周边没有大型住宅项目，主要是以写字楼和公寓为主的奥园城市天地、保利大都汇两个商业项目。据了解，奥园城市天地二手房价在2.7万元/平米左右，保利大都汇二手房价在4万/平左右。

奥园城市天地公寓

时代地产在建项目E-PARK

值得注意的是，这块地块的出让条件非常苛刻，万哥认为该地块定向出让可能性十分大。

地块其他出让条件：

1、拿地企业需要具备地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。

2、项目建成后，商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%，且必须自持，自持年限与土地出让年限一致，商场、酒店可分别整体确权，不得分割销售（含预售和现售）；剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。

3、汉溪长隆地铁站主体结构和附属设施合建及改建部分，须于上盖建筑规划验收前先行验收并无偿移交给广州地铁集团有限公司，并负责确权至广州地铁集团有限公司名下，所有费用由竞得人承担。

一般来说，定向出让的企业实力雄厚，特别是从上述出让条件的第二点来看，自持年限必须与土地出让年限一致，也就是说，拿地企业的商业运营能力是一个很大的考量，相信该地块的项目建成后，将会对地块以及周边的商业氛围有很大的提升作用。

大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块

地块基本情况

土地用途：地块一为二类居住用地、地块二为商业商务用地

宗地面积：87228平方米（地块一为61086平方米，地块B为15196平方米）

容积率：地块一≤3.2；地块二≤5.0

挂牌起始价：325758万元

楼面价：16090元/平

成交原则：限地价+竞配建+竞自持+摇号

地块要求：受让人须负责按规划要求在地块一（二类居住用地）范围内配建不少于69000平方米拆迁安置房（另含相应配套地下停车等设施），该部分拆迁安置房按毛坯房建设,建成后无偿移交给广州市番禺区人民政府（指定的相关部门）。

地块现状

地块位于105国道东侧与南大干线交汇之处。西侧与猛涌村隔路相对，东边侧紧靠礼村，北侧是万盛名家家具博览中心，南侧是靠近长隆野生动物园。在近期有施工的痕迹，地上有拆迁遗留的碎石。

周边配套

交通配套方面，地块东侧附近只有社村站和社村牌坊站两个公交站，且道路不宽，上下班高峰时会塞车；西侧则是105国道，道路相对较宽；唯一的地铁站大石站（3号线）距离地块1.3公里左右，比较远；而紧邻的南大干线正在建设筹备中，规划建主线双向八车道。总体来说，地块附近交通还算方便，相信在南大干线建成后，周边交通会更加便捷。

商业配套方面，由于地块紧靠猛涌村、社村两个城中村，并且这两个村在近年没有改造的计划，因此地块附近并没有大型的商业项目，以中小型的购物商场、菜市场、批发市场居多。此外，地块周边有多个工业园区，主要经营服装、包装、机械加工等业务，生活环境比较复杂。

教育方面，附近的学校均与此地隔着的105国道相对，有东联幼儿园、大石中心幼儿园、大石小学和石北中学。

房价方面，地块附近二手楼盘较多，有今日丽舍、富丽居、敏捷四季酒店和新月明珠花园。二手房价差别也较大，今日丽居二手房均价是24000元/平左右，新月明珠花园靠着三号线大石站，均价在34000元/平左右。

虽然地块以城中村为主，周边生活配套差强人意，但是按照地块建设要求来看，未来势必会改变周边环境的景观，各种配套也将带来很大的改善；特别是在周边没有大型商业项目的情况下，地块未来有很大的发展前景和升值潜力。