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前言 俗话说，“家家有本难念的经”，这句话放在拆迁中也最为贴切。征地拆迁涉及的法律问题繁杂又牵涉甚广，因此围绕着拆迁款总会有各种各样的插曲，要想平息拆迁补偿的争夺战，就必须要对症下药，从各种问题的根源寻找解决的办法！今天，圣运律师将围绕拆迁补偿谈判的问题为大家进行详细讲解。 谈判相关问题凸显 1、被拆迁人不懂得谈判技巧，在未进行有效谈判获得合理结果后便同意签订协议。 2、 部分被拆迁人漫天要价，一再错过机会，对立情绪严重，导致拆迁方动用法律程序，裁决或判决结果让被拆迁人非常失望，双方耗费大量财力、精力。 3、拆迁补偿协议签订的问题不甚了解，签订不完整的补偿协议、空白合同的现象仍然存在，维权难以操作。 一、准备阶段 1、 收集情报，了解情况 孙子兵法中有句话叫做“知己知彼，百战不殆”。这就要求我们不单单要真正了解自己的情况还要对拆迁方知根知底。因此，我们需要了解拆迁方的具体情况，到底是谁要拆你的房子?他们有没有权限?跟你谈判的是谁?他们谈判的最高权限是什么?只有了解这些情况，后期才不会出现拆迁方以谈判的人没有授权为由而否认谈好的拆迁补偿。 2、 拆迁补偿要有一个合理的定位 找准目标，合理定位是进行谈判前的重要工作。自己期望的款额是进行谈判的基础，如果要求过高，脱离实际，必将适得其反；但如果要求过低，则失去了谈判的意义。所以，选择一个最好方案和底线很关键。 如果大家不会正确估算，圣运律师可以教给大家一个窍门：第一，与周边市场价格对比，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。第二，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。第三，选择房屋补偿时是否遵循“拆一还一”原则。 3、 集结其他被拆迁人，抱团取暖 这是圣运律师比较倾向的维权方式，谈判时大家抱团取暖，共同出谋划策，共同收集拆迁信息，不仅可以解决物质成本也可以节约时间成本。通过抱团取暖将大家集合在一起，可以弥补普通民众与拆迁方不对等的不利境况。大家共同推选有学识有经验的谈判者进行谈判，往往也容易取得良好的效果。 二、谈判过程中 1、 审时度势，不轻易报价 高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。这样才能掌握谈判的主动权。因此在谈判的过程中切忌轻易暴露自己的心里底价，轻易亮出自己的底牌，这无疑让拆迁方对你了如指掌，更容易把你拿下。圣运律师提示大家，报价不可过高，也不可过低，可以稍微高于自己的预期，但是不要让拆迁方觉得你是在漫天要价。等双方都亮出了自己的价码，这个时候才谈的上讨价还价。 2、 保持理智情绪，不卑不亢 心平气和地协商解决是达成拆迁协议最有效也最容易让双方满意的办法。切勿轻易情绪波动致使双方发生争执，这很可能让拆迁方的态度更加强硬。心平气和地谈判不等于一味退让，当然如果拆迁方态度过于强硬，也不可一再忍气吞声，必要的时候也要表明自己的态度，让拆迁方知道你也不会轻易妥协。 3、张弛有度，灵活应对 拆迁方总是希望被拆迁人早日拆迁，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以我们要灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。商人的原则多讲究的是利益和效率，所以他们为了被拆迁人早日签订协议，完成拆迁尽快开发，大多不愿作过多纠缠，只要是在非原则性问题上，大多会有退步的余地。 三、谈判后 圣运律师提示大家，当双方达成协议后，一定要将协商的内容落实到纸面上。 “口说无凭”，若没有纸面协议的真凭实据，日后拆迁方反悔我们将非常被动！ 根据实际维权的经验，拆迁补偿协议的主要内容包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面，被拆迁人在签订补偿协议之前，一定要仔细审阅所签的补偿协议的条款是否完整。 圣运律师提示大家，合同中一定要明确安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。此外，违约责任也不能遗漏，万一出现拆迁方违约情形，我们可以从合同条款的角度去督促拆迁人尽早的履行合同。 |
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