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案例索引：天津市和平区人民法院（2016）津0101民初2876号民事判决书 案件名称：原告彭某某诉被告鲁某某房屋买卖合同纠纷案 裁判要点：买卖双方在合同中明确约定房屋有学位的情况下，如果发现学位已被占用，即使出卖人并非有意隐瞒，亦应当认定为合同目的不能实现，买受人有权解除合同，要求出卖人赔偿损失。 案情简介： 原告彭某某 被告鲁某某 第三人天津某房地产经纪有限公司 2016年2月17日,原告与被告在第三人居间下，签订房屋买卖合同。合同约定：房屋成交价217万，原告给付被告定金50000元，被告如逾期交付涉案房屋，每逾期一日，向原告支付1%作为违约金，逾期15日原告有权要求支付成交价10%作为违约金。合同还特别约定：“被告承诺涉案房屋名下无孩子于2015年在实验小学入学”。2016年4月15日，原告发现该房屋2015年有天津市实验小学上学的记录，经核实，在被告继承该房屋之前，案外人李某因与之前的房主系亲属关系,占用了该房屋学位。根据有关政策，该地址六年内不能再享有同校对口入学机会。 各方观点： 原告彭某某观点：原告已依约筹足房款，但被告拖延办理过户手续，经查涉案房屋的学籍已经被占用，根据相关政策，原告无法再利用涉案房屋解决子女学籍问题，原告购买房屋的目的无法实现，被告行为构成根本违约。要求解除合同，并依据合同约定要求被告承担房屋成交价10%即217000元作为违约金。 被告鲁某某观点：不同意原告全部诉讼请求。1.2015年12月被告通过继承方式取得，对于涉案房屋在2015年有孩子在天津市实验小学入学占用学籍一事并不知晓。被告同意继续履行合同。2.双方合同是以房屋交易为目的，学籍仅是附属于该房屋的一种属性，现房屋不存在纠纷，合同目的可以实现。3.原告主张违约金过高，217000元缺乏实际损失的计算依据，请求法院予以调整。 第三人某公司述称，原告委托第三人购买能上天津市实验小学的房屋，经第三人介绍，原告与被告签约，因打款前需要户口迁出、核实学籍，2016年4月15日前，第三人和被告在天津市和平区教育局小学教育科核实学籍占用问题，得知该房屋的学籍在2015年已经被使用。当事人及时告知了原告，原告要求解除合同。 法院观点： 根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。原、被告特别约定涉案房屋名下无孩子于2015年在实验小学入学的记录，目的在于购买房屋后实现其子女在实验小学入学，现因案外人李某原因导致涉案房屋学籍被占用，被告作为房屋实际权利人，不能以其不知情为由拒绝承担违约责任。被告主张其未违约的抗辩本院不予采信。 根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择返还定金50000元并要求被告承担违约责任并无不当，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑原告交纳定金数额、被告违约期限、房屋交易价格波动及过错等情况，本院酌定被告给付原告50000元作为应承担的违约责任。判决如下：一、解除原告与被告签订的房屋置换合同；二、被告返还原告定金50000元；三、被告支付原告违约损失50000元；四、驳回原告其他诉讼请求。 点评： 1.合同目的如何认定 我国《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原告解除合同的理由为被告根本违约导致合同目的无法实现。而被告的主要抗辩理由为，房屋买卖合同的目的是买卖房屋，而不是子女上学，被告同意履行主要合同义务，不能因学位不能实现而解除合同。合同是否应当解除，关键在于被告是否构成根本违约，即是否因房屋学位问题而使原告合同目的落空。在房屋买卖合同纠纷中，认定子女上学是否属于合同主要目的，应当结合合同约定、房屋情况、房屋的价格等予以判定。本案中，该房屋所在小区属于市重点小学学区，房屋价格明显高于同等情况的非学区房，最为重要的是，合同中明确约定了关于学位的要求。因此，应当认定子女上学是该房屋买卖合同的主要目的。如果出卖人故意隐瞒学位已被占用的事实签订房屋买卖合同，则属于使买受人陷入错误认识，意思表示不真实的情况，应认定为欺诈，可撤销合同。而本案中，被告否认已经知晓学区被占用，原告亦无证据证实被告存在欺诈的事实。应当依据合同法第九十四条第（四）项的规定，判决双方解除合同。 2.对学位已被占用并不知情是否应当承担违约责任 《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案被告拒绝进行赔偿的理由是其对学位占用问题并不知情，不存在过错。笔者认为，在签订合同之时，双方对学位问题进行了明确约定。被告应当在确定自己可以履行的前提下才能够做出承诺。而被告并没有对房屋学位问题进行核实，导致签约后才发现无法学位已被占用的情况。被告对合同的解除有过错，应当承担赔偿责任。 3.违约金是否应当调整 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在合同中约定的违约金为房屋总价款的10%，被告提出违约金过高的应予以调整的抗辩理由。庭审中原告并未提交其实际损失的证据，属于可以适当调整违约金的情形。因此，法院根据原告交纳定金数额、被告违约期限、房屋交易价格波动及过错等情况，酌定被告给付原告50000元违约金。 |
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