别墅，作为房产投资的一个特殊的分支，水之深，被埋的人不计其数。 你要我说每个要注意的细节，恐怕几篇都写不完，哥虽然喜欢写作，但也不喜好苦力式的写作，所以这里我写个粗略的框架，有悟性的人自然可以举一反三。
银行 银行的风控体系其实做的还算是比较科学的，但银行对于物业估值的认知是颇为愚蠢的，当然他们倒也非常有自知之明，对于他们看不清楚的东西，他们就搞一刀切，一律降成。举个例子，比如老公房，老公房在信贷方面的支持也是时好是坏，如今抵押贷已经不支持。其实老公房作为地段、租金、流动性俱佳的品种，银行完全不应另眼相看。而别墅呢，别墅倒并不是向来不受银行的待见，只是总有些别墅让银行载了跟头，银行其实也想不明白缘由，但结果是这个结果，所以银行又是一刀切，别墅即便首套也一律最多支持六成的信贷。
天生的CEO盘 那么别墅事实的坑是哪些呢？首先别墅是天生的CEO盘，这里我解释下CEO盘这个名词，这是房圈里的一个专有名词，特指那些开盘时美轮美奂直接针对500强CEO这个客户群来营销的物业。我举个例子，比如开个刚需盘，1.8万单价，多少年过去，两轮涨幅周期一过，蹭得就涨到7万去了。而一个CEO盘呢，开盘时可金贵了，8.5万单价闪瞎人眼，谁要是买了准能让众人艳羡一阵，然而两轮涨幅周期过去，一看，恩，也涨，涨到10万单价了。但这个涨幅简直没法看。 而别墅就是天生的CEO盘，哪怕一些质量品质不堪的别墅，只要是别墅，开发商总能费尽心机包装成高大上来营销。我也不想得罪人，点名举例就尽量少些，你比如当年佘山的某某艳澜山项目，我一朋友去看了样板房跟我说样板房简直如梦似幻，每颗植物树木都精心挑选，打造的已经不是房子了，而是：梦境！我耸耸肩给了她一个结论：别买。其实很简单，这么差的项目，开发商当然要重度包装样板房以达到吸引的目的。但事实上最终交给你的房子或绿化绝不会是这个规格，最终也果不其然，这个盘后来基本就成了个笑话，好在现在也早已淡出了人们的视野。
别墅的价格 我一老板朋友，我又要拿他这个经典反例做教材了，他如今手上的一套魔都的地段不俗的270多平的小尺度别墅3000万左右的市场价，按理说以这个面积来讲，价格确实是坚挺的，不菲的，地段也是OK的，这么说来他没买错喽？他错在哪里？他错在买入价，他八九年前买入的价格是：2800万！还全款。（这资金若是给房圈的来操作这单，如得加个零，而他呢，如今这套只涨了200万。）其实这也是如今市场上的诸多别墅的通病，讲讲如今站上的价格是不菲的，放眼望去就没有便宜的别墅，但比比当初开盘的价格就是一把辛酸泪，基本都是坑在了开盘价太贵。你想想，开发商好不容易做个别墅盘，好不容易营造出个美轮美奂的样板房，好不容易以此吸引到了一些金主捧场，还不把价格拉到极致么，说起来是一手别墅啊，理应这么贵啊，金主们往往就进坑了，若干年后安慰自己，反正是自住的所以不关心涨幅，其实他们一定悔得肠子都青了。
别墅的入手 所以买别墅你记住了，千万不能骚包当第一个冲头，让土豪们先走，包装的美轮美奂的如梦境般的一手别墅，让他们买，让他们冲，你得找那些价格彻底洗干净的盘，虽然我依然看不上干妈那套小尺度的别墅，但比如你买我干妈那个小区，在他们业主9年没涨过的声声抱怨中去拿一套至少比入一手别墅的坑是要强得多了。有的人也许会问，既然我看不上，我干妈她们怎么就能看得上？难道她是瞎么？总有什么优点吸引到有钱人吧？好吧，那我就说说她买入时的状态吧，虽然该别墅的尺度很小，但小区整齐划一，会所有室内外泳池，室内为恒温泳池，小区还有个中心小公园式的绿地。再加上最最最关键的是：一手房！，自然就能吸引到土豪。别小看一手房这个特质，我干妈就没有买过任何一套二手房，买房在一些土豪的概念里就只有买一手房这一个概念，你若问他尺度这么小你住不惯的，她会说，那也没有别的选择呀，只有这一个盘在卖啊（为什么在她眼里只有这一个盘在卖呢？因为在她眼里只买一手房，所以所有二手房已经被屏蔽了）但问题是，如今如果她若要卖出，问题就来了，如今这个小区阳光房已经被各土豪搭得千奇百怪并非整齐划一了，会所也已经被一会儿外包给这个商户一会儿外包给那个商户，室外泳池也破败的状态，更关键的是，它已经不能标榜自己是一手房了，唯一能拉住土豪的关键特质没有了。总结来说，纵观各类别墅，如果说以一手样板房的状态是被开发商重度包装成了10分的吸引力，那么大多数别墅目前的状态就只能是7分的评价。但7分的评价并没有关系，你用匹配于7分评价的价格去购买就没有问题，价格与货是对等的，甚至你运气好以更低的价格入手就更好。如果你花了10分评价的价格去购买，而拿到手最终成为了7分评价，那就算是被坑了。
别墅的类型与选择 别墅以类型分类基本可分为：独栋 以及双拼、联排、叠加。 我们以同尺度的面积来比较会更有助于你理解（事实上面积尺度往往不同）其实这个事特别简单，独栋无疑是最受欢迎的产品，那开发商为何还要开发双拼，联排，叠加这些产品呢？ 我们来画些平面图以帮助理解。 
以上我画了总尺度相同的别墅，建筑占地面积的差异。 比如400平的单层别墅占地面积为第一张图，如果400平分为上下两层则建筑占地面积减半。若分为三层楼则建筑占地面积更少，四层就最少，有人也许会问，有四层的别墅？有，越来越多，地上三层然后阁楼高度也不减，地下室还是2.8米的，总共其实有五层，开发商还“贴心”得给安装上电梯，宣传册上会说气派还不用爬楼！其实开发商没有告诉你，他的用意就是不想给你太多土地。让你事实占地面积越小越好，然后花园也越小越好，最后打扮得很精致来等待土豪上钩。其实别墅这个事，一定是实际占地面积越大越好（建筑面积 花园面积），建筑本身是不值钱的，哪怕加个电梯能有几个钱，真正金贵的是脚下的土地。
我们来举个实例。 
以上是御翠园的别墅，图中你看，大尺度的别墅是六七百平的，小尺度的别墅似乎只有一半大小，那应是300平喽？事实上小尺度那些产证面积也有四五百平，原因就在于，御翠园大尺度的是地上两层，而小尺度的则是地上三层。
远在人均土地充裕的澳洲，或者美国的佛罗里达，当土地不是问题，怎么舒适怎么来，你会发觉，人们自然而然得就会把别墅盖成单层别墅，如下图：
魔都也有单层别墅，比如林克斯，但太远太偏，近的法租界零星有一些，大多公家的，比如音乐学院里的，还有虹桥迎宾馆里有一栋。
魔都的地还是比较金贵的，所以我们不强求单层，两层或两层带地下室的是比较合适的。
独栋以外的别墅类型其实开发商的用意也是用来节约土地。 叠加相当于四层别墅的占地，联排边套与中间套的差异在于边套会有侧窗，院子也会大一些。这些要展开其实又是巨大篇幅，其实与法租界新里的几面临空是有相通的地方的，新里其实就是联排的一种。
天际线 也许有的土豪会反对，他们往往除了居住面积以外还需要一些心理面积。 所以他们或许会说，哦，两层的别墅住着舒服，好的，那我还是买三层四层的别墅，然后 一层两层用于居住，三层四层不住，我空关着，我愿意。 对，你还可以三楼再搭个50平阳光房，虽然你也知道不会去用，但面积是王道么，有总比没有好对吧？错！完全错误。 你是买了四层的没所谓，但你要知道这时你的邻居也是四层，你的前面侧面，你看着吧自己的花园也不小，但总感觉这花园缺点花园应有的气质，你知道是什么吗?花园采光差！前面杵着四层高，你采光能好么？缺乏采光的花园那不叫花园，那叫天井！所以不要犟，买两层的，你发觉，哎，邻居都是低密度的两层，花园里光洒进来，这才叫别墅生活。你知道法租界一些花园超级大的别墅，原先住着顶端人士，后来为什么就只能改营业会所了么？因为前面盖起了高楼，把花园的天际线全档，遮天蔽日，好好的一个阳光大花园就成了大天井！再展开出去，社区也有天际线，所以你们看别墅也是扎堆的，那其实目的是共享天际线。
地段 以黄浦江的核心中心线，大致6到8公里距离为第一类别墅带，浦西的这个区域为法租界别墅区，浦东的话为世纪公园周边别墅群 11到13公里的距离为第二类别墅带，如浦西的西郊动物园周边。 其他第三类及以上就出主城区了，比如16公里左右的唐镇及南汇的康桥，20公里左右的金丰，莘闵，徐泾等等。 别墅的墅字分为野与土，销售会说可见别墅是不讲地段的，别墅当然应该在郊外，你如果这么认为你就被销售带坑里了，别墅甚至更讲地段，建筑不值钱，土地才值钱，你单位土地面积究竟是什么地段的土地当然重要。别跟我说佘山多么高端，地段就一票否，没有前途的。掉在佘山别墅坑里的土豪还少么。银行载跟头的项目也往往是土豪买的远郊的别墅，结果拍卖起来往往连原价7成也卖不掉，渐渐的银行就只给别墅6成的信贷了。 将来也很少有土豪愿意接盘偏远的别墅，有人也许会问，那么这些偏远的别墅当初是什么方式被卖掉的呢，一手被卖掉的！土豪对地段摇头，但一看是一手的项目还有那么点兴趣，去了之后看着被重度包装的样板房就挪不动腿了，但他们没想过将来接盘的问题，他没有想到这个地段若不是因为有一手这种的噱头所带来的流量，土豪根本就不会来看。
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