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一、使用功能不同，价值体系不同
 
住宅——居住功能，价值容易判断。 商铺——投资功能，价值难以判断。 因此商业项目的营销更注重投资价值体系的构建。 商业项目的价值体系可通过项目定位，即项目核心价值点的整合来构建，主要从区位、主题概念定位、交通、升值前景、商业形态、发展商品牌、消费群七个方面分析项目价值点。 商业项目核心价值点整合要以1-2个核心价值点为主，其它价值点为辅。 商业项目营销传递信息要直接，容易判断；具有极强的冲击力。
二、目标客户群差异对营销的要求不同
住宅——必需品，客户层面广，持续关注度高。 商铺——投资品，客户层面窄，持续关注度低。 因此商铺的营销更注重集中引爆，一气呵成。 商业项目营销首先要在短期内成为市场热点。商业项目营销推广要集中紧凑、诉求要清晰、现场要营造商业氛围、广告元素单刀直入，直接明了，投资回报信息明确。 商业项目营销要有足够客户量积累，一炮打响。投资准入门槛一定不能太高（认筹金不能太高，保证蓄客量）。 蓄客期间不能公布定价，要保持价格的神秘感（认筹期间只公布大的价格区间，不做细分）。一定要小范围价格试水，测试客户价格接受度，最终确定价格。 商业项目客户与住宅客户不同，商业投资客户数量量有限，再生性不强，多数为在销售中心现场气氛带动下的冲动购买，所以，保证蓄客量是营销的关键。
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