买卖不破租赁是否适用于法院拍卖房屋观点汇总

案情简介：

        2008年10月31日，某客运站将已经被法院查封的房屋出租给宫某使用，双方签订了租赁合同，约定租期为10年。2010年1月21日，修某通过法院的拍卖程序，拍卖取得了上述房屋的所有权，并办理了产权过户手续。自从修某取得房屋所有权后，宫某从未缴纳过租金。修某于2013年10月21日向宫某发出了《解除合同通知书》。宫某认为，自租赁合同履行一个半月之后，某客运站便未按合同约定的义务为其提供房屋的供水供暖。同时，自己并不知道该房屋在租赁时已被法院查封。根据“买卖不破租赁”原则，修某无权擅自解除合同，如要解除，必须依照双方签订的租赁合同进行，并向自己支付一定数额的损害赔偿。

        那么，究竟法院拍卖的房屋是否适用“买卖不破租赁”原则呢？

        根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

以及，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

        通过对上述两个条款的分析与解读，作者得出了以下结论：原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第一，“先抵押，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。基于物权优先原则，抵押权作为担保物权先于租赁权设立，不论租赁权的性质是属于债权或是物权（学术界目前尚存在争议），都应当先保证抵押权人权利的优先实现；第二，“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权，擅自处分查封财产的，处分行为无效[1 ]；第三，在“先租后抵”的前提下，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖[2 ]。

 

        最后，作者友情提示大家，在如今房价飞涨的时代，通过法院拍卖取得房屋所有权已经逐渐成为一种规避高房价的新方式。但是作为房屋购买人，在拍卖时一定要留意该房屋上是否存在权利瑕疵，而作为房屋的承租人，在签订租赁合同之前也要预先留意该房屋是否已经被法院查封，以防范不必要的法律纠纷。

 买卖不破租赁在查封财产和破产财产上的适用

 

                                                                 赫少华  律师

 

 

                                   能否约定排除买卖不破租赁的适用？

 

《房屋租赁合同解释》第20条重申了买卖不破租赁的法律原则，但同时允许当事人另有约定。

【《房屋租赁合同解释》第20条规定，原则上租赁合同在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持；但是房屋在出租前已被人民法院依法查封的和当事人另有约定的除外。】

 

 

买卖不破租赁在查封财产的适用

 

众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失对不动产的处分权，擅自处分查封财产后，处分行为无效。

 

倘若承租人明知承租的房子有可能被变卖还与出租人订立租赁合同，风险自负；若查封前租赁关系已存在，则债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同当然适用于债权人，对债权人具有法律拘束力。

 

 

买卖不破租赁在破产财产的适用

 

   【《破产法》

    第十七条：人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。

    债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。

 

    第十八条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

    管理人决定继续履行合同，对方当事人应当履行；但是对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。】

 

    破产案件中，就破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕，在破产财产处理过程中，根据破产法相关规定，限制适用买卖不破租赁的倾向性较大。

 

    但据【2007年《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五》第51条：对于是否解除租赁合同，清算组、法院应全面衡量，包括企业位置、将来的发展方向、承租期间等。要以债权人利益为基点，以实现破产财产的最大价值。目前的这种处理方式，与最高法院在司法解释的理解与适用中的观点有所不同，但经过研究，考虑到承租人在租赁中的物权，我们认为暂时还是坚持这种处理办法更公平，也更符合民法、物权法的基本精神】，应区别情况处理：

 

  （1）若承租人的各项财产情况表明可以继续使用且适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的，拍卖时应向竞拍人作出说明，适用买卖不破租赁的原则。

 

  （2）若该地点作其他开发更有价值，解除合同有利于财产变现，应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质，在解除合同时向承租人优先支付。

 

《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，与强制拍卖不同，强制拍卖中，被拍卖的标的物已被法院查封或冻结，被执行人已丧失了处分权能，法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现，在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。

　　那么，《合同法》第229条规定的“所有权变动”，是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来分，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动，和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的物权变动。那么，不论是因何种原因发生的物权变动，都属于所有权变动，都应当适用该条款。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。”，即采用了承受原则。也就是说，一般而言，拍卖引起所有权发生变动，也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。

　　但是，这不是绝对的，最高法院在该《规定》中又规定了例外情形，即如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。该条规定的意思即，如果在拍卖财产上设定的租赁权在先，设定的抵押权在后，依物权优先的原则，租赁权应当优先予以保护，拍卖后，租赁权应由买受人继续承受；相反，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，同样依据物权优先原则，设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。

　　《合同法》第229条规定时，还应当注意到“租赁物在租赁期间发生所有权变动”这一条件的适用。人民法院对被执行人财产进行查封、冻结时，如果被查封、冻结的财产上尚未设定租赁权，而是在查封、冻结之后，被执行人才设定的租赁权的情形，应另当别论。查封、冻结的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产，直接影响被执行人对该财产的占有、使用和收益。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，其处分权已经受到了禁止或限制，如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为，则妨碍了人民法院对该财产进行强制执行，因此，人民法院可依申请执行人的请求，直接对该财产进行执行。如果要进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权，将不受法律保护。

　　但为了保护善意第三人，该条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”而查封不动产的公示方法，主要是通知有关登记机关办理登记手续，同时在该不动产上张贴封条或者公告。因此，如果租赁权设定在先，法院查封、冻结在后，那么，该租赁权仍然应当受到法律保护，可以适用“买卖不破租赁”的原则；相反，如果法院已经查封、冻结，且查封、冻结进行了登记及张贴公告、封条等公示，在之后被执行人在该财产上设定了租赁权，则属于在该财产上设定了权利负担，如果该租赁权的存在影响到了拍卖活动的进行，会导致拍卖价款过低或者拍卖无法成交，则人民法院可以应申请执行人的请求，将该租赁权除去，然后委托拍卖。