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MrHouse房小白 2017-10-30
这几天，有人在后台问小编，与银行签了房贷合同，银行迟迟不放款，现在被告知需要在原来的利率上上调10%，才能放款！难道对于房贷利率，银行说涨就涨吗？这到底合理不合理？ 1 解答这个问题之前，咱们先来看一下，房贷这件事到底有多少内幕？ 内幕1：“空白合同” 空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”。 银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率放款，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间，政策变化下，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。 毕竟一旦银行政策发生变化，这种空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。 即便目前银监会和各地银监局严厉要求银行按照约定承诺放贷，但是对于这类空白合同，接近监管部门的人士透露，没有证据情况下，也只能要求银行出于对声誉的考虑，道德履行承诺。 律师提醒各位消费者，在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。 内幕2：捆绑销售 在银根紧缩背景下，各家银行吸存和中间业务压力增加，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等违规行为。 想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。这类捆绑销售和收费陷阱在各家商业银行中并不少见。 对于这类情况，银监会近期提出要求：严厉查处银行个人按揭贷款业务**现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。 如果遭遇房贷搭售的陷阱，不妨先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行“恶行”并要求返还金额。 内幕3：价高者得 然而，即便银行承诺了按照约定予以折扣利率放贷，很多贷款人仍然在“无期限”等待。在贷款额度变稀缺时，若仍按原有优惠折扣发放则利润空间大幅压缩，银行只能选择上浮利率。 同时，在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，也就是价高者得，其他的只能排队等待。 内幕4：不同楼盘利率差别化 贷款买房利率打几折，不仅要看你买的是第几套房，还要看你是买的哪个开发商的房子。 有银行房贷经理曝房贷利率定价内幕：同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。 在利益的驱使下，银行采取最有利于自己的方式来设置房贷条件，既不签立规范的房贷合同也不严格按照规范的合同行事，最大限度的榨取合法和非法的房贷利益。 在这个过程当中最受伤的就是房贷一族了，本来就要承受高房价，还要承担房贷潜规则成本。 2 那么，在碰到以上这些内幕的时候，购房者应该怎么办呢？ 不要轻信任何口头许诺 首先，不要轻信贷款经理的优惠折扣许诺，任何口头约定都是浮云，无法成为有力的证据，购房者在申请房贷时应该让银行将贷款利率优惠写入贷款合同，同时约定好贷款发放时间，为未来维权准备好证据。 向银监会投诉 其次，银监会目前已经下发了《关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》，要求银行对于已经签约的贷款合同正常履行，如果借款人碰到贷款银行以不放款来要挟涨贷款利率，可以向银监会或当地的银监局投诉。这种方式是效果最好，成本最低的维权方式。（所以，提出上面问题的那个读者，不顾合同随意上涨房贷利率，是不合理的） 向法院起诉 最后，如果真有银行不买银监会的账，借款人可以向法院起诉银行，因为按照《合同法》规定，对于双方已经签署的合同，一方无权擅自更改合同内容，也就是说如果贷款合同已经签好了，银行不能在借款人不同意的情况下提高贷款利率，或是拖延放贷时间。 为了维护自身的权益，购房者在申请房贷和签立房贷合同的时候尽量要按照规范的流程行事，在遭遇银行房贷潜规则的时候一定要勇敢的站出来向相关部门举报，有必要时还可以拿起法律的武器维权，不要逆来顺受成为房贷潜规则的牺牲品。 3 万一贷款真的下不来，购房者已经付过的首付怎么办？这时，就需要分情况讨论了！ 情况一：是开发商原因导致房贷办不下来 如果你的房贷办不下来是开发商造成的（比如开发商没有取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房），那么你可以要求开发商退还首付款、定金以及损失的利息。 情况二：自身原因导致房贷无法办理 如果是因你提供的资料不完整或不真实，亦或是个人信用有“污点”导致房贷无法办理，也可以申请退房，但这时你需要支付开发商一定的违约金。 情况三：政策发生变化导致房贷办不下来 如果是因房贷政策发生了变化导致你的房贷无法办理，你可以与开发商协商退房，并要求其退还首付款，若协商不成购房合同上又没有作明确的规定，你可以起诉并提供相应的证据，要求开发商退还首付款、定金。 综上，无论哪种原因使得贷款办不下来，购房首付都是可以退的，区别仅在于购房者是否需要支付违约金。如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。如果是因为购房者自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决，如找担保公司担保或者延长还款期限等。如果仍无法解决，那只能解除购房合同了。在这种情况下，购房者需要承担违约责任，支付违约金。 综合整理：爱房网 —— END —— |
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