精装修商品房与样板间和宣传广告不一致，购买者应如何索赔？
导读
不少开发商在售房时推出买房送装修的活动，消费者在参观了样板间并得到销售员豪华装修的承诺后，欣然签订商品房预售合同，坐等收房入住。但结果往往事与愿违，房子根本无法入住，更别说豪华装修了，既不省钱也不省心。那么，碰到这种情况，购买者应如何索赔呢？
案情简介
广告宣传豪华装修
河南华府云庭房产开发有限公司（以下简称“开发商”或“华府公司”）在广告中宣称其开发的云庭华府为“奢装尊邸7800元/m2起，送2800元/m2精装”、“满屋名牌，10A精装修”、“业主专享私人会所、恒温泳池、中英幼儿园、大型商超等五星级配套”
2013年7月15日，赵某看到该宣传页的广告，到售楼部咨询购房。
销售承诺样板间标准
在赵某咨询时，销售人员允诺“样板间看得到的装修产品，都是购买房屋使用的产品”。基于对该开发商的信任，赵某于当日签订商品房买卖合同，购买云庭华府三期小区4号楼1单元15层02号房屋，建筑面积150㎡，7800元/㎡，总价款117万元，交房期限为2015年9月25日，并就装修部分通过附件的形式进行了约定，合同签订后赵某支付了全部购房款。
先收房后验房，房屋质量问题严重
2015年9月25日，交房期限届满，赵某发现购房广告承诺的商超、幼儿园、人工湖等都没有建，开发商要求先办理入住，才能验房。无奈之下，2015年10月11日，赵某办理了入住手续，缴纳了物业、水电、采暖等费用。验收房屋时却大失所望，房屋的装修与样板间明显不同，卫生间还漏水。
赵某要求开发商重新装修并赔偿各项损失，协商不成后，赵某将开发商起诉至法院。
双方观点
诉讼中，原告赵某向法院提出申请，要求对装修价值和维修费用进行鉴定。经鉴定，赵某所购房屋现存装修价值为206000元，不符合装修交付使用标准部分的维修费为45000元。
原告变更诉讼请求，请求法院判决：①被告支付装修差价214000元（2800×150-206000=214000）；②被告支付不符合装修交付使用标准部分的维修费45000元；③被告赔偿原告经济损失，以购房款117万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年9月25日起计算至被告支付装修差价和维修费后90日止；④被告赔偿原告已支付的物业费、采暖费、水电费共计8648元及利息867元。⑤被告赔偿维修基金利息3894元；⑥被告赔偿擅自变更小区规划的违约金58500元；⑦被告支付公证费480元，鉴定费4000元；⑧被告承担本案的诉讼费用。
原告提供证据：《商品房买卖合同》、《楼宇认购书》、《装修宣传手册》、发票、收据、公证书、公证费发票、照片、鉴定报告。
被告辩称：①被告只支付了购房款，没有支付装修款；②原告已经验收该房屋并入住，现场已被改动，所以鉴定报告结论不能作为证据使用；③原告入住了房屋，享受了物业、水电、采暖等服务，索要该项赔偿没有事实依据；④被告未改变规划，不应赔偿损失；⑤原告诉讼请求重复，不应支持。
被告提供证据：房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、电梯使用质量检验标志。
法院认为
法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同。原告赵某依据合同约定支付了购房款，被告华府公司应履行交付符合使用条件的房屋的义务。依据商品房买卖司法解释的规定，本案中的宣传广告应当视为要约。对房屋装修有约定的按约定处理，未约定或者约定不明的，应与样板间相一致。因未交付符合合同约定的房屋的，应当承担违约责任，影响居住的，应当进行维修并赔偿损失。
法院判决：一、被告赔偿装修差价款214000元；二、被告赔偿不符合装修交付使用标准部分的维修费用45000元；三、被告赔偿原告无法使用房屋的违约金，以购房款117万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年9月25日计算至上述第一、二项款项付清时止；四、被告赔偿原告物业费损失2097元、采暖费损失3852元，共计5949元；五、被告赔偿原告证据保全公证费480元，鉴定费4000元，共计4480元。上述款项，与本判决生效之日起十日内付清。案件受理费6331元，原告承担900元，被告承担5431元。
原、被告均未在法定期限内提起上诉，判决生效。
法律分析
一、商品房销售宣传广告内容符合法律规定的，对双方有约束力
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，被告的售楼广告中宣称“满屋名牌、奢装尊邸”，该允诺虽未对具体的装修材料、工艺等进行具体约定，但明确说明了装修价值为2800元/㎡。该允诺对商品房买卖合同的订立、房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容，被告恒大房地产应按照其允诺履行装修义务。未达到该装修价值的，应当赔偿差价。
二、交付精装修房屋应当符合合同约定，合同未约定或约定不明的，应当与样板间一致
《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。本案中，原、被告双方签订合同时，将装修条件作为补充协议，且销售员承诺“样板间看得到的装修产品，都是购买房屋使用的产品”。据此，原告也可以要求按照样板间的标准进行装修。
三、交付房屋质量问题严重影响正常居住使用的，可以要求开发商修复，造成损失的，应当承担赔偿责任
本案中，开发商所交付的房屋地面、墙壁、顶棚严重不平整，卫生间顶棚漏水，房内设施的安装也存在缺陷、隐患。经鉴定机构鉴定：不符合装修交付使用标准部分的维修费用为45161元。开发商应当对房屋进行修复，在合理期限内未及时修复的，购买者可以自行修复，并要求开发商承担修复费用。
四、因被告交付房屋不符合使用标准，致使原告无法入住使用，被告应承担违约责任
本案中，开发商交付的房屋质量问题严重，原告无法入住使用，被告应承担违约责任。原告要求被告赔偿购房款117万元的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率标准予以计算，期限自合同约定的交房日期2015年9月25日起至装修差价款、维修费付清时止的部分，可以支持。但要求支付至付清装修差价款项、维修费后90日止，没有事实和法律依据，不予支持。
五、因交付房屋不合格导致的直接实际损失应当赔偿
本案中，原告在被告的要求下先办理了入住手续，并交纳各项费用才验收房屋。因房屋不合格，导致原告无法享受物业、采暖等服务，因此对于物业费、采暖费损失应该赔偿。关于原告要求的水电损失，因为该费用为预存费用，根据使用情况进行扣费，并不属于实际损失，不予支持。原告主张的物业费、采暖费、水电费、维修基金的利息损失，由于已经支持了其无法入住房屋的利息损失，因此该项主张属于重复索要，不予支持。原告主张的被告擅自变更规划，应赔偿违约金，因证据不足，无法得到支持。
六、胜诉方为维护自身合法权益发生的合理费用，应由败诉方承担
本案中，原告为了保全宣传广告内容作为证据使用，委托公证处进行了证据固定。为了证明房屋装修损失，委托鉴定机构对房屋装修价值进行了鉴定。为了证明房屋损坏程度和修复所需费用，委托鉴定机构进行了鉴定。上诉三项支出均系原告维护自身合法权益发生的合理费用。原告要求被告承担该三项费用，应予支持。
笔者提醒
购房者在买房时应当谨慎对待售楼广告，切勿被开发商虚无缥缈的宣传所迷惑，比如“精品豪宅”、“传世臻品”、“山水环绕”等等这些并不具体明确的内容是没有法律效力的。如果宣传广告内容明确且具体，并对卖房决策产生重大影响的，应注意留存证据材料。同时签订合同时，应该审核合同条款，是否对装修内容、标准作出明确约定，是否与样板间一致。验收房屋时，如与合同约定不符的，注意对房屋现状进行证据固定，以备维权使用。
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