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北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第13536号
原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路26号院30号楼402。
法定代表人刘畅，总经理。
委托代理人裴蓓，女，1982年7月15日出生。
委托代理人苏文蔚，女，1966年12月9日出生。
被告吕双海，男，1970年5月25日出生。
被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路26号院30号楼4层4020室
法定代表人吕思雨，总经理。
原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司（以下简称：君合文汇公司）与被告吕双海和被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司（以下简称：筑诚公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李珊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君合文汇公司之委托代理人裴蓓、苏文蔚；被告吕双海及被告（反诉原告）筑诚公司之法定代表人吕思雨，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）君合文汇公司诉称：2014年12月17日我公司与吕双海签订《租赁合同》，约定吕双海租赁我公司所有的位于北京市经济技术开发区西环南路26号嘉捷科技园30号楼B座506室房屋。合同签订后，我公司向吕双海交付标的房屋，吕双海交付首期租金及保证金。2015年5月，吕双海投资成立了筑诚公司，我公司与筑诚公司再次签订《租赁合同》，前后两份租赁合同的内容一致。合同约定被告吕双海和筑成公司应在2015年6月1日前支付第二期租金62277元，但二被告均拒绝交纳。2015年8月24日我公司通知二被告解除合同、收回房屋，要求于8月28日前腾退房屋、结算房租等费用，但二被告至今不予理睬。为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求：1.确认双方的《租赁合同》于2015年8月25日解除；2.判令两被告支付拖欠租金43566元（自2015年6月22日至2015年8月25日，按每日2.1元标准，共2个月零3天）；3、判令二被告支付延期支付租金的滞纳金16068元（自2015年6月1日至2015年8月25日，共计86天，依据租赁合同第11.1条约定每日千分之三）；4、判令二被告承担违约金41518元，依据租赁合同11.4条；5、判令二被告承担自2015年8月26日起至返还房屋之日止的损失，按照租赁合同约定租金标准计算，暂时计算到2015年9月10日为10920元；6、二被告返还租赁房屋以及门禁卡4张，车库出库卡2张，电卡1张；7、诉讼费由二被告承担。
被告吕双海及被告（反诉原告）筑诚公司共同答辩称：我们同意不再租赁君合文汇公司的房屋。吕双海先跟君合文汇公司签订了《租赁合同》，后吕双海部分出资成立筑诚公司，其占50%股权，后筑诚公司与君合文汇公司亦签订了内容一致的《租赁合同》。我们租赁涉案房屋是用于办公注册，签订合同之后，我们缴纳了首期租金和保证金83036元，但君合文汇公司在收到上述款项后没有给我们出具发票；在我们办理公司工商注册登记时，君合文汇公司给我们提供的租赁合同中标的地址错误，造成公司的实际地址跟注册地址不符。我们从2015年6月7月起不交纳房租是因为君合文汇公司租赁给我们的房子不适合办公，质量存在问题。房屋吊顶脱落过数次；房屋地面开裂，墙壁开裂，直接影响我们对租赁房屋的使用。因君合文汇公司从今年9月将涉案房屋锁上，给我们造成经济损失，故结合以上问题，现筑诚公司提出反诉请求：1、判令君合文汇公司支付因其违约给我公司造成的实际损失365713元；2、反诉费由君合文汇公司负担。
针对被告（反诉原告）筑诚公司的反诉请求，原告（反诉被告）君合文汇公司辩称：1、关于地址不符的问题没有违反合同约定，我们实际将涉案房屋交付给吕双海和筑诚公司使用。筑诚公司的工商登记已办理下来，实际不应存在经营损失；2、吕双海和筑诚公司提到的天花板、地面和墙壁问题，我公司从来没有收到他们对地面和墙壁的异议，天花板是泡沫的，2015年5月的脱落没有通知我公司，同年7月通知我公司后就给他们维修了，同年8月21日我公司再收到吕双海和筑诚公司的通知后，也进行了维修。我公司对吊顶的脱落情况是有怀疑的，经调看监控录像发现是吕双海人为捅下来的。3、涉案房屋适合办公使用，存在的小损坏是正常的使用问题，我公司也同意并及时维修了，吕双海和筑诚公司无权以此为由拒付房租；4、双方合同是约定了开具正式发票的时间，但吕双海跟我公司商量等他将筑诚公司注册下来再把发票开到公司名下，故我公司未依约将发票开给吕双海。发票是随时可以开的；5、涉案房屋是从今年8月份被我公司锁上了，是因为吕双海和筑诚公司拒付房租且损坏房屋。故我公司不同意筑诚公司的全部反诉请求。
吕双海针对筑诚公司的反诉请求述称：我同意筑诚公司的反诉请求。
经审理查明：君合文汇公司系北京市经济技术开发区西环南路26号院30号楼4层402室房屋的产权人，该房屋建筑面积646.67平方米。房屋现存在抵押登记，登记时间为2015年5月22日。
2014年12月17日，君合文汇公司与吕双海签订有租赁合同，约定君合文汇公司拥有坐落于北京市大兴区西环南路26号院30号楼B座506室的产权房屋一套，建筑面积为630.49平方米，君合文汇公司同意将其中精装修的房产325平米（即涉案房屋）出租给吕双海。
2015年4月23日，君合文汇公司（甲方）与筑诚公司（乙方）亦签订了针对同一标的房屋，与2014年12月17日租赁合同内容一致的《租赁合同》。君合文汇公司表示筑诚公司是吕双海部分出资成立的公司，该公司法定代表人系其子吕思雨，另签订的合同其理解是筑诚公司对君合文汇公司与吕双海原租赁合同项下相应债务的加入行为。筑诚公司和吕双海对此表示认可。合同约定乙方租赁的该房产仅用于办公，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。租赁期为2年，即自2014年12月17日起至2016年12月16日止。两年内租金不予上调；从2014年12月22日开始计费房租。该房产租金按建筑面积计算为2.1元／平方米／天（包含物业费），该房产面积为325平米，计每月租金共计20759元。合同亦约定在双方签订本租赁合同后，乙方应于2014年12月19日前支付押金20759元。押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的履约保证金，甲方收到保证金后向乙方出具收据。该合同第十一条违约责任中，11.1约定承租方未能向出租方按时支付应支付下一期租金的，逾期一日，承租方须按下一期应缴总额的千分之三支付滞纳金。承租方拖欠租金7个工作日以上的（含7个工作日），则出租方有权单方面解除合同，收回该房产，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。11.4租赁期内，甲方单方面解除本协议，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的经济损失（含合理折旧后的装修损失）；乙方违反本合同约定单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担2个月租金的违约金，给甲方造成的经济损失乙方应另行赔偿。上述合同签订后，房屋依约交割，在双方确认的房屋交割单中记载的交接物品包含有电卡1张、门钥匙（双方认可指门禁卡）4张。双方认可交接过车库出入卡1张。吕双海及筑诚公司以每月20759标准支付了6个月的房租及保证金共计145313元。
另双方均认可租赁合同涉及房屋包含在北京经济技术开发区西环南路26号院20号楼4层402室房屋之内，是物业公司将租赁标的编号为506室房屋的，双方也如此称呼涉案房屋。
双方在《租赁合同》履行过程中，自2015年6月起，吕双海和筑诚公司均拒绝支付涉案房屋租金。君合文汇公司自2015年6月12日向筑诚公司送达房屋交款通知，对欠付租金进行催告。经询筑诚公司和吕双海认可收到上述通知。2015年8月19日君合文汇公司再次提出催告，将房租催缴通知贴于涉案房屋处，筑诚公司和吕双海认可见到。2015年8月24日，君合文汇公司将一份致筑诚公司通知张贴于涉案房屋处，内容为贵公司拖欠我公司房租两个月余，根据双方签订的租赁合同约定，贵公司已经构成违约，且在我公司多次催要后贵公司仍继续拖欠、拒绝履行支付义务。现通知贵公司：1、贵公司与我公司的租赁合同于2015年8月25日零时起解除；2、贵公司最迟于2015年8月28日前到我公司结清欠款（包括但不限于房租、水电费等）及滞纳金，腾退房屋，将贵公司物品搬离房屋，并变更工商登记手续。3、如贵公司逾期未结清欠款、腾退房屋，我公司将依法向贵公司追偿，同时贵公司遗留在屋内物品（如有）视同放弃，我公司将依法处置，由此造成的一切后果由贵公司自行承担。筑诚公司和吕双海认可见到过张贴于涉案房屋处的上述通知。
针对拖欠涉案房屋租金一节，吕双海及筑诚公司称从今年6月起未再支付涉案房屋的房租，是因今年5月份涉案房屋的部分吊顶脱落，维修后仍数次脱落，每次掉五、六块，险些砸到人，存在安全隐患，且房屋的墙壁和地面有开裂，吕双海和筑诚公司均认为上述问题会直接影响对租赁房屋的使用。吕双海和筑诚公司认可君合文汇公司对吊顶是进行修复，但房屋的墙壁和地面裂缝的问题双方没有协商出一致的解决方案，我们才拒付房租的。考虑到君合文汇公司8月份将涉案房屋上锁且未依约开具租赁费发票和提供错误的租赁合同导致筑诚公司工商注册地址有误，筑诚公司在本案中提出反诉，主张君合文汇公司赔偿其损失365713元。
庭审中，吕双海和筑诚公司表示因涉案房屋存在使用上的诸多问题，同意解除《租赁合同》。
上述事实，有《租赁合同》、《房屋交割清单》、《催缴通知》、《通知》，及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，吕双海和筑诚公司前后就涉案房屋签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。上述合同在违约责任条款中约定有“承租方未能向出租方按时支付应支付下一期租金的，逾期一日，承租方须按下一期应缴总额的千分之三支付滞纳金。承租方拖欠租金7个工作日以上的（含7个工作日），则出租方有权单方面解除合同，收回该房产，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。”依据在案证据，吕双海及筑诚公司于2015年6月之后并无正当理由而未依约支付涉案房屋租金。经君合文汇公司催要，仍拒不支付房屋租金，故依据双方《租赁合同》中对合同解除权之约定，本院认为解除条件已具备，君合文汇公司的合同约定解除权已形成。君合文汇公司亦于2015年8月24日在涉案房屋处张贴通知，告知吕双海及筑诚公司涉案《租赁合同》于2015年8月25日解除，吕双海及筑诚公司均认可看到过该内容的通知，故应确认涉案《租赁合同》于2015年8月25日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案合同于2015年8月25日解除，合同解除前的拖欠租金，吕双海及筑诚公司应依合同约定标准支付给君合文汇公司。君合文汇公司依据双方合同约定之租金支付标准并结合拖欠租金天数，计算的欠付租金数额43566元，依据充分，本院予以支持。
关于君合文汇公司主张的滞纳金及违约金一节，因涉案《租赁合同》中违约责任条款约定有迟延给付租金的滞纳金及标准，在吕双海和筑诚公司迟延给付涉案房屋租金之行为项下君合文汇公司依据合同约定主张自2015年6月1日起算至合同解除日2015年8月25日，共计86天的滞纳金为16068元；另该公司依据同一违约行为亦主张依据合同约定承租人应支付两个月租金标准的违约金为41518元。就此诉求，本院认为，合同约定的滞纳金亦具备违约金之性质，但守约方不应依据同一违约行为重复主张违约方以支付违约金的方式承担违约责任，故本院就君合文汇公司针对违约金的上述两个诉求，择一较高标准予以支持，君合文汇公司主张吕双海和筑诚公司支付违约金41518元，有合同及法律依据，本院予以支持。
君合文汇公司主张的吕双海和筑诚公司支付自2015年8月26日起至返还房屋之日止的损失系依据租金标准计算至2015年9月10日，共计10920元。本院认为，当守约方有关违约金之诉请不足以弥补其实际损失时，因同一违约行为而导致的违约金与赔偿损失违约责任承担方式可以一并适用。但本案中，君合文汇公司主张的违约金数额为41518元，系两个月的租金标准，已能涵盖其之后主张的房屋空置期间损失，故其该项赔偿损失之诉求，本院不予支持。
合同解除后租赁标的房屋应予返还，君合文汇公司主张吕双海和筑诚公司返还租赁标的房屋及相关门禁卡及车卡之诉求，本院予以支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吕双海和筑诚公司虽提出涉案房屋存在房屋吊顶脱落及墙壁、地面开裂等问题，并以此为由提出本诉抗辩及反诉赔偿之主张。但就涉案房屋处墙壁、地面是否确有开裂及上述问题已达到房屋无法居住使用的程度，吕双海和筑诚公司未能提供有效证据予以证明。虽双方均认可涉案房屋处吊顶存在部分掉落的现象，但君合文汇公司接到承租人通知后亦及时给予维修，故吕双海及筑诚公司不应以此为由拒付涉案房屋的租金。进而筑诚公司以此为由反诉主张君合文汇公司支付该公司实际损失365713元，因涉案租赁合同并非因君合文汇公司违约而导致解除，故筑诚公司上述主张缺乏合同依据。筑诚公司提出的工商登记地址问题及开具发票问题，尚不足以认定君合文汇公司存在导致合同解除之根本违约行为，故本院对筑诚公司的反诉请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告吕双海与原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司签订的《租赁合同》及被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司与原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司签订的《租赁合同》自二〇一五年八月二十五日解除；
二、被告吕双海和被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司自本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司支付拖欠的租金四万三千五百六十六元；
三、被告吕双海和被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司违约金四万一千五百一十八元；
四、被告吕双海和被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司自本判决生效之日起七日内向将上述《租赁合同》所涉标的房屋返还给原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司，并向原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司交还房屋门禁卡四张、电卡一张、车库出入卡一张；
五、驳回原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千二百七十一元，由被告吕双海和被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司共同负担九百六十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由原告（反诉被告）北京君合文汇科技有限公司负担三百零五元（已交纳）。反诉案件受理费三千三百九十三元，由被告（反诉原告）北京筑诚广告传媒有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李 珊
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 李金益
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