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《告诉你投资住房商铺的技巧》 近年来楼市呈现萎靡不振之势，但若将它与另外两大投资产品股票、黄金相比，楼市投资依然是国人较好的选择。在我看来，投资商铺就好比你挖了个泉眼，这个泉眼子每年都有固定投资的10%一20%房租回报，每年投资的商铺还在按5%的速度升值。  所以说投资商铺是一个有形资产的投资，比那些投资证券股票等无形的资产相对而言是最保险的投资。商铺可以继承不用上继承税，它可富养三代的最值得投资的产业。但是由于现在电商网络购物的发达，对实体商铺的冲击也大，所以选择购买商铺租什么经营项目，也是应该我们要研究的一个课题了。所以商铺的价值能不能有一份持续并且可观的租金回报是关键。下面我以我多年商铺投资以及管理的经验来，简单谈谈对商铺投资的看法，希望对朋友们有所启示和帮助。 一、买商铺首先看地段 是属于中心商业区商铺还是紧临商业区的社区商铺。每个城市都有传统上繁华的商业街，哪怕是个小镇，最起码也有一两条商业街是很旺的。买商铺能不能租出去租个好价，首先讲的是讲究好地段的，所谓金角银边的道理，还是拐角处的商铺是最好卖的当然价钱也是最高的。拐角商铺门前一般铺装场地大人流停车出入方便，视线宽扩易聚人气，所以好出租价格都会比其它地方高1一2万元的。 二、其次看商铺出租形式 如果是购买可以做歺饮的那种商铺，形成夜市规模人气可租的时间很长收益率也比较高，属于小区住宅底商还是商业街临较杂的养生类扎堆街铺也可以，以上两种项目都属于产业链，流行健康产业这种投资通常情况下，有长期稳定的消费客源当然租金回报率高。 从投资的购买地段顺序来看，应该以商业街商铺>社区住宅底商>普通商场商铺>其它不临街商铺。做餐饮的在沿街小区里底商一般工商局是不让租房做的，因为它产生的油烟污染会影响楼上住户，这是开发商在盖房子的时候都已经确定的。这也是我们每个买房子必须要注意观察询问的。  三、 抓住好时机开盘初期买房，再者看的人流多少选位置 初售前开发商可能会推出一系列优惠活动吸引购房者,这个是购房的好时机。价格不会太高的，一般每年6月30日，12月25日是营销节点，能拿到破底价。在传言—规划—动工—建成几个节点之前买，能立即升值。想尽快转手全款别过户，只做公证。你必须要关注每个楼盘信息目标做信价比对后，确定目标后再通过领导或熟人找关系，找开发商老板就可以买到内部的优惠价，一次付款下浮3一5%都可能的。要有钱等的房子的态度买房，而不是随意的别人介绍突发奇想买房，但是我们日常多半是这种形式买房的，朋友介绍的聚多。我的经验是有钱的时候你是买不会房子的，你能买到好房子的人思想观念改变了，没钱靠借钱湊钱才能买到商铺房子的。 地铁口火车站、公交停车场附近商铺，传统商业步行街、知名大型购物中心商铺、大型住宅小区聚居区等都是人流旺盛的地方。尽量不要选国道，城市主干道路旁边的商铺，那里只是车流旺，人流少消费能力差，这是商铺也住租不上好价的。 四、看是不是的开发商实力雄厚，有没有一套经营的模式 购买第一期商铺房子，如果开发商资金跟不上，第二期房建不出来，那么买了第一期商铺好位置也不会租上好价的。如果你要买地下街的商铺，要看有没有专业运营团队统一招商管理模式。温州开发商很会做生意机敏聪明，他们在开发地下街时常用的模式，先把一批温州同乡的商人请到到这来经营开铺，通过2一3年的经营，其目的就是培育市场，看到每个商铺都被出租生意兴旺，那么购房者就大量踊跃去购房。 五、最后看价格付款方式 每套商铺的价格因为位置、面积，行业限制等因素，开发商定价都不一样，好卖的房子价高，一把付清一般可以优惠2~3%。价格高的也有分期付款的，先付30%订金，余款后2个月内付清。这是资金其它来源充足有保证的可以这么干。最后一种方法是按揭付款，商铺一般首付个50%，然后按10年同银行按揭，每月一般要交到几万不等，这种按揭适合于做实体的商人投资，每季度有项目固定收入的生意人常采用的方式。你只要付个定金，借借湊湊一般你就会把它攻下来，这也是我的经验。即便是最后违约罚点钱你也不要怕。  六、要计算房屋租金的回报率 要先算算预期租金回报率多少，一般投资一个房子不动产固定资产，在10一12年收回投资成夲就算很正常理性可投资的项目了。你必经看看问问和他挨得很近的商铺，每年是什么租金价就知道了。或者通过二手中介房机构，或当地房屋出租报纸也能查到这个信息，不要那么轻信投资商说的租金价多高。经验理论告诉我们，假如说你投资一个500万元的商铺，那么第一年应该培育市场收到租金是30万左右较低，第二年市场逐渐稳定收到的应该租金40万左右，第三年趋于10%回报收到租金50万元左右才年正常。这个房产投资市场规律，你应该要有思想准备的。 七、提前想清楚自己的投资方式 选择小区买房，至少要保证满足基本的生活需求、交通便利、各种设施都齐全，这样的房子投资价值更高，购买小区住房不管是出租还是转卖都比较容易，不同的房屋适合不同的投资方法 ，到底是通过出租盈利还是通过转卖盈利，一般的规律是：升值空间大的房可做转卖用，而交通便利的学区住房以出租为好。对房子的优势要做到心中有数，并对可盈利数目做一定的核算。 八、小产权公寓房的投资 投资角度上来说，小户型是比大户型更受欢迎的，不管是出租还是转卖都更容易，相较而言大户型和二手房拿来投资并不是很合适。如果有好地段，那种公寓式小房形50平米左右，大概5000元/平米28万就可以拿下，租金1800元/月一年大概2万。如果你买的是学区房70平方，更好出租这种房子出租率较高，房子简装一下就可出租，投资也方便。如果选择按揭投上五套这样的房子，相当于你买一个中型的商铺。它是一个很不错的挖小泉眼的投资模式。先付50%的购房款然后用月租金来偿还银行每月利息，这种按揭购房形式对购买者生话压力小也不会造成生活质量的下降投资方法，适合于中产阶层工薪的人士投资。 九、要学会投资学区房 当前在中国，有一种房子最为畅销，它就是“学区房”。在我所有投资房产里面，升值最快的不是商铺而是重点小学周边的房子，这种房子尽管投资门槛较高，但是不愁卖和出租的。因此，如果既想投资又想自住，那么买学区房尤其是市中心稀缺的楼盘的准不会错的。 买个两室一厅的小户型就够了，大约40万左右。 十、学会抢购住宅小区的入口处底层一楼房 买不起大的商铺房，如果你选择每个小区主入口处的一层楼购买，价钱很便宜的把花园可以改成地坪，以后把他一层的窗户改成门厅，然后作为小区便利店、理发店、早点店对外出租，每年可以收到3万不等的租金，这也是一个很好的投资方法渠道，但是很多人并不知道这个密秘的，你到哪个小区看看，总是这些地方生意最好的。 十一、其他形式的顶帐购房 笔者做工程的在几年前，购买几套住宅房一般采用工程顶账双赢的办法解决。你可以做开发商的绿化建设工程，他用房子顶你的工程款。如果这个工程款要1一2年也不好要回来，把钱都拿回来你肯定不会买房子了。你应该爽快的选择这种交易方式，这时开发商给你的房价也会便宜的，你也可以选到好楼层，房子交易可以协议的形式签署先不办房产证，等到你要转买别人的时候，等到几年以后房子升值后再伺机卖出，不产生二次房主过户费用。如果卖不掉，就出租也是不错的打算。 十二、你可以尝试扎堆众筹集资买房 如果你发现一个好盘。户型也比较大地段也比较好，价钱比较高，但是投资升值潜力空间大，你不妨联络几个志趣相同的好朋友有闲钱的人，经过大家论证同意后。共同买1一2套大店铺或海景房子，当然买房子的房产证是集资5一6个人姓名。再补充一个共同买卖共同受益协议书就行了。这种操作方法也许你都没听说过，但是确实有这样不少成功的案例，齐心协力泰山移敢这样干人群，最后还是真发财了。  十三、对于公园景区的小洋房投资 目前各大景区生态旅游开发项目很多都会有 这样一个模式。公园的上下水配套，生活设施交通很齐全。 在园区里头vlP区域给你划分200平方地方，让你自己盖房子或购买一座移动式小木屋约3室一厅约30万元左右。房子设施永久是你的产权你只要每年在这块地上，只要给甲方他交个3万元租地费就ok了。这种设施是符合公园规划定位的，若干年如果你不想在这住了。可以把房子转租给别人或买给他人，你也可以把小木屋拖到其它地方。这也是一种养生投资。如果你能够买两三套这样的房子，对外出租和公园分成那么也就是5一6年成本收回。  十四、不能让多余住宅房闲置 一般投资住宅房不能太多，否则的话，不能让你房尾闲置。即使每套房子涨的很高，但是如果你不交易又没有获得差价，你的住宅房升值再高你的资产是没有增值的。也只能满足一下你的虚荣心罢了。住宅房除了继承给子女的关系，现在就可以把它出租出去产生价值为上策。所以，我的另一种观点看法，如果在一个城市中，你又选择购买了这个城市靠公园里最好的住宅房子想养生居住，那么现在你闲置的房子就应该果断出租，这样也是一种变相住宅的投资。好地段每个月也能收个租资4一5万。这也是一个住宅的投资方法。特别是学区房的出租会让你产生意想不到的收获。但是我们好多人却同时住在2一4套房屋空间居住舍不得出租，说是不差钱。这样就产生了资源的闲置和浪费。 十五、 投资店铺房买低不买高价 投资店铺时有一个很有趣的现象，每个城市都有地段很好的商品门面地段，5一6/平米你也买不起，总有一些转角地段5层住宅底商房屋但是空置率很高的，即时1万/平方就没人买，大家都害怕买了租不出去，结果过几年你想买时候，那己涨价到2万元/平米以上 虽然高你也想买但是能租出去了，这是为什么呢？这个道理，就是此片区对面是个空地没有开发，或者旁边的地铁还没通到这个位置。等到二年后小区开发出来了，未买的店面它就买到2一3万/平方了。所以说你必须找关系通过规划局的朋友去打听一下，好地方的小区规划定住是什么项目？有什么重大的交通道路设施在附近，什么时候能开发建设出来。你就可选择先买上一般都要等上2一3年，对面的房屋项目建出来后。你就赚大便宜了。但是你要承受每个月的2000元钱的物业费，还有北方地区每年2000元左右的未开暖气费。我曾经干过这个事儿确实占了很大便宜。 所以本人总结得出一个规律性的经验：别人都不买的房屋就是你要投资的值得下赌注买的房屋，这个是男人拍脑袋的事，千万不要找你的夫人商量，除非他是支持你的，否则就是个马歇尔计划，俩人商量后计划就搁浅。女人在这方面目光很短浅，只要枕头边放着钱，他过日子才安心。 十六、住宅商铺投资是什么人干的事儿？ 许多人说商铺投资是有钱人干的事。我是不赞成这个观点的。我认为什么人都能去干，这和钱没直接的关系。投资购房：关键一是你有没有一个成功投资房产的朋友指导；关键二你能不虚心接受学习他的思想理念；关键三你敢不敢有先苦后甜的不要脸去借钱去落实去干！ 一般买一个商铺或者住宅，等到周围的商业网点交通道路、公园，等重要公共服务设施全部建完了以后。那么你这个商铺或住宅就升值到顶了，这时候你就可以买掉了，利用升值利润中间的差价，再投资更大的更好地段商铺或住宅房。以小博大50万住宅升值到100万元后，你可以卖出去，再追加50万博200万元的住宅或商铺，经过3次购房卖房再买房前后近12年时间，最后房子升值变成1000万元资产，别不想信这种事，这样人在民间大有存在的。这种投资的关键，是在于你要做一个耐心的房东，这是所有购房投资升值的重要经验之道。  十七、购房人要避免购买房子的三个不正确的心态 1：攒够钱才敢买 房价每天瞬息万变，面对房价的不断上涨，想必很多人都会抱着先攒够钱再买房的观念。这是绝对错误的，没钱才更应该买房。因为，当你攒够了钱，房子还是买不起的，房价不会为你停下前进的步伐，何不在想买房的时候及时出手，难道买房一定要付全款吗？ 2：不懂乱买房 很多人可能买房时，会陷入自己的盲点，一味的追求高端小区，从而忽略了小区的其他概况。高端小区固然好，但是也要从多方面考虑，要了解自己需要什么样的环境，买房是用于什么?度假、出租还是自住，要根据自己的实际需要购房，必须虚心多参考别人的购房经验，和居住者的意见再定。 3：只买便宜不买贵 常言道：便宜无好货，一分钱一分货。房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。买房子不是买菜，贪图便宜最后可能会发现很多并发问题，宁可在好地的买贵一点，买好一点好出租，毕竟那是房子不是菜。
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