投资海外房产要警惕各种陷阱

过去，英国的租赁业主仅收取少得可怜的地租，许多业主根本不想劳神操心。但到了本世纪初，当开发商开始将条款纳入租赁合同，地租价格便随之水涨船高。

根据《证券日报》的报道，自2017年5月11日开始，在90天内中国买家（包括中资和港资企业）在伦敦购买的房产，耗资超过了36亿英镑，按当时汇率计算，合计高达约317亿元人民币。近年来，中国人纷纷远赴海外购买房产，首选当属英国、美国、澳大利亚、加拿大等国家。对于欧美房地产，注意到好些中国人有个误区，就是以为，只要在欧美购买了房子，自然而然就拥有了土地。

而实际上，在欧美买入的房子可能是“Freehold Land”（完全拥有地权），也可能和中国一样属于“Leasehold Land”（土地租赁权），即屋主只是租借了该土地，并非真正拥有房子下面的土地。这里先不论投资是否能增值，一旦不小心购买的是房子租赁权，捶胸顿足便为时晚矣。

什么是“Leasehold Land”（土地租赁权）？

传统上，房屋作为永久的业权出售了，买家则完全控制房产。当一个房子作为租赁出售时，买方实际上只是一个长期租赁的租户，房屋的建筑物依然保留在“自耕农”（the freeholder，即地主）手中。房屋买家必须向“自耕农”支付年度“地租”，如果想对房屋进行任何改变，如建造温室或改变窗户格式，必须获得“自耕农”的同意。

而Leasehold Land一般分为三大类：

首先，是属于政府的租借地（Government Leasehold Land），比如纽约的曼哈顿，温哥华的福溪（FalseCreek），又或者加拿大UBC大学就有很多属于政府的租借地。

其次，是私人租借地（Private Land），像是英国的很多土地，属于私人拥有而且不卖，只租给房地产开发商。

就在过去的几个月里，英国有着数百年历史的租赁房屋群（leasehold homes），被爆炸性的“地租”丑闻登上媒体。因为，多达十万名买主陷入了租赁权的陷阱中，无法自拔。他们支付的地租（Land Rent）每10年翻一番，几十年间，能从几百镑上涨到几千镑，而且这样的房子很难出售。

比如2015年，一位首次购房者，在伯明翰附近的Coleshill花了5.8万镑，购买了一套一居室公寓，现在公寓的“地租”已经上涨到一年8,000镑，几年的地租便足够买下公寓。

经过媒体的调查发现，这个买主在购买公寓的时候，由于律师没有仔细检查合同上的小字。小字的内容写明“地租”每10年翻一番，而且是回溯的，也就是说公寓是在1961年修建的，当时的地租是一年250镑，现在已翻了五番。

按这个趋势的话，过95年之后，她花不到6万镑买下的公寓，地租将上涨到一年800万镑。更让房主气愤的是，她买房的时候，卖主的律师同意将租赁期延长99年，但是买房合同的小字显示，延长的起始时间也是回溯的，是从1961年起延长99年。

为什么英国的“地租”问题，突然变成这样了呢？

在过去，租赁业主一般仅收取少得可怜的地租，有时候每年只收一英镑，许多地主根本不想劳神去操心。但是到了本世纪初，当开发商开始将条款纳入租赁合同，每年的地租价格从200～400英镑，每10年翻一番，情况发生了变化（估计现在典型的地面租金是371英镑），政府引用一个家庭住宅作为例子，到了2060年，预计每年地租将达到10,000英镑。

英国房产所有权主要包括两个类型，产权和租赁权。买到租赁权的投资人没有房子的产权，需要每年向产权所有者支付土地租金。英格兰目前有五分之一的私人住房没有产权，只有租赁权，总数相当于400万，其中280万套是公寓，其余120万栋是独栋房（House）。

由此可见，英国高昂的“地租”不仅给购买了租赁权的屋主，带来沉重的经济负担，而且也几乎无法出售房子，他们被困在“地租”的陷阱，无法脱身。请问有谁愿意买了房子，还要支付昂贵的“地租”呢？

因此，中国人在海外购买房子时，一定要千万小心，不要轻信任何人提供给您的信息，特别是房地产经纪人，要自己好好儿地做好功课！

转自今日头条  作者 陈思进 

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