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一、开发商应严格按照申报价格，明码标价对外销售商品房 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。 《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）明确指出，加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。 加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。 《国家发展改革委关于商品房销售明码标价规定》（发改价检（2011）548号）第九条明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 《价格违法行为行政处罚规定》（2010年修订）第十三条规定：经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款：
二、房地产市场实行政府指导价格，开发商自主决定商品房价格 为了房地产市场平稳健康发展，各地区以地方政府规章、地方规范性文件等形式规范商品房销售的备案与销售等行为。天津市、廊坊市、张家口、保定市、上海市、烟台市、淄博市、泉州市、厦门市、广州市、深圳市、东莞市、佛山市、珠海市等纷纷出台规范房地产市场发展的通知或意见。例如： 《深圳市房地产市场监管办法》第十一条规定：房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。 《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函（2016）146号）明确指出：加强商品房价格监管，引导开发企业理性定价，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售，同时继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照备案价格对外销售；未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销，不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者，禁止虚假广告宣传。 《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》（闽政（2017）43号）明确指出：加强商品房预售监管。房地产开发企业要严格执行商品房销售明码标价、一房一价，按照备案价格对外销售，不得在标价和公示的收费之外加价出售房屋或者另行收取未标明的费用。新建楼盘首次开盘备案预售（销售）均价，要按照同区域、同品质、同类型项目的备案均价确定。对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。 此外，《价格违法行为行政处罚规定》（2010年修订）以行政法规的形式，规定了相应的行政处罚： 第九条：经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
第十条规定：经营者不执行法定的价格干预措施、紧急措施，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处10万元以上100万元以下的罚款，情节较重的处100万元以上500万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
三、商品房实际销售价格高于备案价格的不利影响 （一）影响买受人银行贷款 对于按揭买房的人来说，部分地区的银行可能会依据商品房的备案价格进行房产评估，从而放贷的额度较小，买受人需要实际支付的购房款增多。 （二）影响商品房买卖合同办理网签 2016年10月9日，东莞房管局官方网站发布了一则《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》。商品房销售明码标价实行一套一标，经价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。 此外，开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的，应在上次备案2个月后再申请办理。在未经市发展和改革局重新备案前，原备案的可售房源仍执行原备案价格，一旦开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。 （三）开发商面临行政处罚 商品房实际销售价格高于备案价格，开发商可能面临责令限期整改，记入房地产信用档案，暂停商品住房网上签约、没收违法所得、罚款、取消其开发企业资质、限制其参加土地购置、金融信贷等活动、直接负责的主管人员和其他直接责任人员行政处分等风险。 四、商品房实际销售价格高于备案价格，不影响商品房买卖合同的效力 《合同法》第五十二条明确规定违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效，且应是违反法律、行政法规的效力性强制性规范合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规范，合同并不当然无效。目前我国关于商品房价格调控、政府指导定价的各类通知、意见，未形成法律、行政法规中的效力性强制性规定。 一般情形下，《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效。 例1：王政与徐州润金房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案【江苏省徐州市中级人民法院，（2016）苏03民终7009号】。法院审理认为：上诉人提出被上诉人的做法违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中对首套房贷款首付款比例的规定，该通知并非法律、法规强制性规定，而是管理性规定，并不导致双方就14万元房款履行期限、责任所订立的协议无效。 例2：清远市金世纪房地产开发有限公司与李北凤房屋买卖合同纠纷上诉案【广东省清远市中级人民法院，（2016）粤18民终2171号】。法院审理认为：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》并非法律法规的强制性规定，李北凤辩称双方当事人签订的《商品房买卖合同》违反上述规定，属于无效合同，该主张缺乏事实依据及法律依据，原审法院不予采纳。 例3：韶关市宏泰房地产发展有限公司与钟军胜等房屋买卖合同纠纷上诉案【广东省韶关市中级人民法院，（2014）韶中法民一终字第1249号】。法院审理认为：由于住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】不属法律、法规，因此，只要《商品房买卖合同》的约定不违反法律、法规的强制性规定，就应按照合同的约定（商品房经验收合格）履行交付房屋义务。 |
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