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先来了解一下基本概念，北京共有产权房试点：个人占一部分，ZF占一部分，五年后个人可退出，共有产权房不能转化成商品房……  首先分析一下，有没有人买共有产权房？ 假设某地房价60000，个人份额占三分之一，5年之后房价升为83000，5年后个人退出。房子面积为90平。租金为6000一个月。 方案一，租房配合理财（假设年化利率6%，利率这么高一般是定期的）：a=-12*5*6000[房租]+540000*(1.06^5)[本息]-540000[本金]=-180000，也就是亏损18w。年化利率约-4%。 方案二，购买商品房，五年后卖出：a=-1620000[首付]-12*5*20061.47[月供]+7470000[售价]-3464700[剩余本金]=1181611.8，也就是盈利118w。年化利率约10.5%。 方案三，购买共有产权房，五年后退出：a=-540000[首付]-12*5*6687.16[月供]+2490000[售价]-1154910[剩余本金]=393860.4，也就是盈利39w。年化利率约7.5%。 跟租房+理财比，多赚了11.5个点，其中租房+理财五年投入90w，而购买共有产权房投入94w。跟购买商品房相比，虽然比购买商品房少赚了3个点，但是购买商品房五年必须投入282w，如果剩余的188w拿来理财，组合利率比购买商品房还高。所以不管有钱的，没钱的，只要资产超过了50w（共有产权房也不是谁都买得起），挤破头也会买共有产权房的。 下面再分析为什么会有共有产权房？ 共有产权房只会存在一线城市，或者均价超过四万以上的二线城市里（后面统称一线）。因为共有产权房最本质的目标就是抢夺“人才”（虽然是不是人才很难确定，姑且这么称呼）。有人说，一线城市还用的着抢夺人才吗？北京不是在赶人吗？这里定义一下共有产权房的目标人才：不是有钱的人就叫人才，也不是所有干活的人叫人才，只有一线城市需要的那些干活的人才叫人才，跟有没有钱没关系，跟会不会赚钱也没关系，通常人才都比较穷。举个栗子，小明2012年毕业，在深圳干了五年了，第一年存款0元，第二年存款5w元，第三年存款10w元，第四第五年分别存款15w元，总共存了45w元，是一个勤勤恳恳比较懂事的男孩子。小红2014年毕业，第一年存款0元，第二年存款5w元，第三年存款10w元，总共存了15w元，是一个秀外慧中比较省钱的女孩子。2017年，两人一见钟情，就要领证！总共60w元。可是深圳房子均价已经6w了，能买多少平呢？33.3平！要是一不小心生个娃出来可怎么办！那位说，不会租房吗？看到上面的方案一没有？租的越久亏损越大，加上CPI指数，迟早变穷光蛋。所以还有另一种选择，男孩老家是湖北的，女孩老家是四川的，听说武汉、成都、重庆房价都有的还没超过2w，在这些城市可以买个90平的小三房，工作也不难找，就是工资稍微低点，去掉房租，也差不多啦，住的宽敞还不用面对那些无良房东丑恶的嘴脸。再干个两三年，房子一装修，就跑啦！5年到8年工作经验的两个大好青年就这么双双对对地跑了，这样的双双对对简直太多啦。这样一来，虽然刚毕业的小年轻依然源源不断地涌进一线城市，但是刚刚成为熟练工不久的青年却跑了。这就是为什么一线城市也要抢夺人才。 所以，本质上现阶段一线城市的共有产权房就是和二线城市的商品房在竞争。未来共有产权房在全国范围内能全部推广吗？可能，但前提是全国的商品房价格都高到一对勤勤恳恳的小两口努力奋斗五年以上都没法买个60平的房子的程度。而现在符合这个条件的城市还是少数。 再分析一下为什么我说共有产权房一定会失效？ 我先带大家穿越到2022年，这时房价83000元一平。小小明2017年毕业，这时存款50w，小小红2019年毕业，这时存款18w，他们都是好孩子，很不巧，这两个小孩又一见钟情了，总共存款68w。他们怎么才能买得起90平的共有产权房呢？答案是个人最多能承受占比30%（60w/0.3/540w），比2017年的37%（68w/0.3/747w）低了七个百分点。以此类推，随着时间的推移，房价涨速超过工资涨速的话，个人能占的比例会越来越小，二十几年后个人能占的比例就微乎其微了。要是房价按现在情况延续二三十年，那么共有产权房最终就会失效。 要是房价不怎么涨（涨不赢工资）甚至往下跌，会怎么样呢？那么上面方案三的年化利率就会变成负的，这时的方案三就不如方案一，或者和方案一差不多了。大家就会选择租房。 所以，共有产权房是一定会失效的！绝对不是长效机制，最多只能延续二三十年。 再讨论一下共有产权房到底合理不？ 看到前面的分析，很多人摩拳擦掌，一心就等着共有产权房了不是？姑且不论共有产权房不仅门槛众多、竞争也一定十分惨烈（具体有哪些条件大家网上查），大家先考虑考虑共有产权房的合理性。本质上就是地方ZF为了抢夺人才，在大家买房的时候，加个杠杆。个人占有的部分，是市场化的，有一定的投资属性。但是ZF的那一部分，却不是市场化的，因为共有产权房永远不能转化成商品房。那么ZF购房的这部分钱哪里来？从全市市民的税收或者货币稀释中来。换句话说，是没有抢到共有产权房的人在为抢到了共有产权房的人买单，而且买单的比例非常高，案例中是三分之二！将来如果还存在共有产权房，这个比例会越升越高。那么既没有能力买商品房，又抢不到共有产权房的市民，是否该免税？ 最后分析一下共有产权房对商品房有什么影响？ 说实话，分析不出来，未来共有产权房变种成啥样谁也不知道。这要看将来共有产权房推广的规模是否足够大。假设足够大，商品房、共有产权房、租房人群各占三分之一会怎么样？租房人群不堪重负，全部逃离。然后呢？那就是商品房、共有产权房人群各占一半（因为租房的人跑光了，假定购买商品房的人承受能力比较大，暂时都没跑，哈哈……）。那么接下来商品房就会大量抛售（去没有共有产权房的地方置业投资，更有投资价值），当地房价下跌（共有产权房价格当然也下跌），然后大家都是负利率。所以，共有产权房的规模一定不会大，大不了。既然没什么规模，还能有什么影响力呢？ 最终就是抢到共有产权房的人一辈子乐呵呵，爽歪歪，什么时候觉得城市套路深，想要回农村的时候，一笔财富就到手了。 那么，有人可能要问，共有产权房会失效，你说个有效的出来啊！我不会，没这水平，只能发现一点问题，解决不了问题…… 注意：文中所有数据都是假设，虽然是以现实为根据，但不是真实数据！ |
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