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作者 张特 北京市隆安律师事务所 房地产经纪行业中，一方（一般是自然人）具备专业的房地产知识、人脉及行业经验，协助另一方房地产经纪公司获得房地产项目的销售代理权，为获得回报，自然人会要求房地产经纪公司签订《咨询协议》，约定若目标达成，由公司支付给自然人一定的咨询费。然而，即使约定的目标真的达成，这种咨询协议往往也难以完全履行，尤其是自然人的权益很难得到保障，笔者最近代理的一起案件就是如此。 原被告双方签订的《咨询协议》约定（原告是自然人，也是笔者的委托方，被告是房地产经纪公司）：原告作为被告的销售顾问，协助被告与北京某某房地产开发有限责任公司（下称房地产公司）签署北京市某某自住型商品房项目独家销售代理合同；被告于2013年至2016年的每年相应日期支付给原告50万元咨询费，总计200万元。之后，乙方按照约定，为被告标书制作、销售策略、销售沟通、投标竞标等提供了一系列的咨询服务，协助被告成功中标，被告与房地产公司签订了北京市某某自住型商品房项目独家销售代理合同。 但被告仅仅支付了原告40万元，剩余款项就以各种理由不予支付，笔者代理原告起诉至法院，要求支付剩余款项。在考虑诉讼方案时，笔者认为原告虽然持有书面合同，但是却是处于劣势的一方，主要是因为： 1.原告怎么来证明自身履行了合同义务，即使涉案销售代理合同确实签署成功，原告如何能证明正是自己的努力促成了合同的签订，或者说原告的工作在合同成功达成中占有了多大比例，非常难以衡量，法庭也难以判断。 2.这种房地产销售代理，往往是通过中标获得，咨询合同很容易让裁判方法庭怀疑存在利益输送，裁判者自然会带着疑问的眼光看待原告，原告的诉求即使最终得到支持，也会大打折扣。 3.房地产销售代理会涉及到一系列的前期工作，需要提前策划，拟定配售、选房，进场等方案，制作投标书等，确实非常专业，需要投入大量人力物力，然而，《咨询协议》并不将这些工作列为咨询费付款的前提，而是只看结果即中标签订销售代理合同，原告即使列举前述这些证据，也难以证明自己目的，由于专业性，裁判者也难以理解其中的工作，法庭更多的会考虑协议的约定。 后来的庭审印证了笔者的想法，审判庭也表达了类似的观点，基于此，笔者与法官、被告多次沟通，达成了调解协议，被告支付60万元给原告，原被告的合同即终止，双方不再互负债权债务。代理该案结束后，笔者思考了一个问题“原告签署什么样的合同对自己更有利呢？”，个人认为原告如签署劳动合同或者合伙协议，能更好的维护自己权益，真发生纠纷，诉至法院，庭审也不至于如此被动。 |
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