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致全体漫城业主的一封信
尊敬的各位邻居 你们好！ 首先很高兴大家买下新房子成为漫城这个小区的业主，在即将交房之际，作为小区的一员，我想对大家说几句话，目的很简单，希望邻居们可以开开心心入住新房，不要有太多抱怨和遗憾。 漫城这个小区的购买价格相信大家都很清楚，今年的价格比较去年的价格高了很多，不过谁让我们遇上了新昌这个城市的改革与拆迁呢。但事实是如果配套设施建设的好，这个地方也会很繁华。 首先我来解释一下，邻居同胞们最为关心的产权问题。 本小区为商业40年产权，办公用房性质。以下摘抄之网络： 1、商住两用房无法迁入户口，即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学； 2、卖出时交易税费高。商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五年的情况下免除），契税按3%征收。购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策； 3、物业、水电、公共维修基金等费用较高； 4、产权40年或者50年。住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金（北京为例：四环以内土地出让金为基准价的40%，以外为60%，这里我们按照40%计算）； 5、商住楼的公摊面积一般都比较大，得房率略低。不过商住楼的优点也是显而易见的，不限购，不占房票，不影响首套房贷，一般以小户型为主，租金高，楼内环境较好； 6、没有完备的生活配套服务设施。商业项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、学校，也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便； 7、按揭贷款实行商业用房标准。商住两用房首付50%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限多为10年，并且不能用住房公积金贷款； 听完上述几点，相信邻居们对自己购买的房子会有一些遗憾，但是没关系，接下来我会继续解释。 根据新昌县政府土地公开出让信息的价格我们可以得到以下数据： 以七星板块商业40年产权出让价格计算，七星新区的土地出让价格为：900元/m2，漫城容积率为2.0（地上总建筑面积与用地面积的比率），平摊到建筑住房面积，我们的房子土地出让成本是450元/m2，70年产权的出让价格这边不作赘述，因为它不需要缴纳相关费用。 接下来我们算一笔经济账：同区域住宅价格和商用公寓房价格暂定为7500元/m2以及5000元/m2，以100平计算：计算购买一套住宅价格为：75万元；一套公寓为：50万元；40年后（不考虑对外出售）续住缴纳费用为4.5乘以0.4等于1.8万元；住宅生活成本以多一倍计算，物业费用2.0元/ m2，水电费用200元一月，每年多出费用为4800元/年（这个是高成本的估算），70年增加的成本为33.6万元，考虑利息及收益：购买公寓楼节省的25万，以银行同期3.5%的利率计算每年可得利息为8750元，长期复利计算70年后为268万元。短期计算：每年拿银行的利息也可以多出近4000元的收益。10年后你如果要卖，缴纳的费用为1.5万元，这笔费用确实比拿到的利息少的多。考虑贷款20年的利息自然比10年的要高出很多很多，其实1.1倍的高利率，对年限来说只是九牛一毛。还有相当于建设成本， 下面就是生活及政策方面的事情：国家政策一直在变，谁也不知道所谓政策的导向，70年产权的房子说的好听点，以后可以无条件续约，但是国家要收回去的时候，给你的补偿最多也只是房子的建筑补偿（至少我现在是这么认为的），关于子女教育问题：现在十二年制义务教育学费全免，更有租售同权等法律即将登上日程，其实教育问题从来在这个小县城不是问题，人口减少，入学率下降，学校都需要有扩大招生的政策，也许花点钱可以搞定，也许以后伴随着工人子女随迁入学等政策，会给予邻居们最大的优惠。 最后我总结一下：人无远虑必有近忧，很多人以为买一套房子可以终生养老，但是你们要明白，如果我们打工阶乘，要考虑70年乃至子孙后代几百年后的事情的话，会不会想的太远了，眼下，我们买的房子，作为一个居所，没有那么多功能，花20年，30年去还房贷，我们10年就可以有一个家，为什么不享受未来轻松自在的生活。人活一世，如此短暂，何不及时行乐，去旅游去度假，安享晚年，也许你的子女并不需要你的房子，也许如果70年的房子要过继给你的孩子，那么你的孩子会送你去养老院（因为爷爷奶奶名下的房产也不作为你的子女可以上学的政策，而是要你自己名下的）。 新昌这10年的建设飞速发展，人们往往会因为一套房子绞尽脑汁，10年后房价怎么样我们不能确定，也无法预料，可能便宜的没人要了呢？不要奢望房价会一直涨下去，安定的生活远比辛苦劳累的未来要实在的多。 快乐就好，希望邻居同胞，开心入住新房…………….
你们的邻居：水里敬上 |
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