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几个人一起打牌，大家都有机会翻牌看牌打牌，你积极寻找机会翻牌看牌打牌而其他人却不翻牌看牌打牌甚至闭眼打牌，那么你的赢面会很大。在股市，有不少投资明牌可打，如果你积极寻找机会看牌打牌即进行明牌投资，那么你投资成功的概率会大大提升！用价值投资的话语来说，明牌投资就是通过追寻确定性机会获取确定性回报！
住宅开发类房企的投资是我认为有最多看牌打牌机会的明牌投资，以下简要阐述之。
住宅开发类房企的商业模式为：获取土地→进行开发建设→预售及/或销售→竣工结算，然后循环进行。当然，住宅开发商可以同时、先后、持续推进不同项目的开发建设。
住宅开发类房企的结算模式为：一般先进行预售获得预售收入，待预售房产竣工交付使用后方才结算营业收入和盈亏，房产从预售到竣工交付使用通常需要1、2年时间，其营业收入和利润的确认通常会晚于预售1、2年时间。
住宅开发类房企的财务核算规则和一般企业一样为：净利润=营业收入－营业成本－费用（销售费用、管理费用、财务费用）。
根据住宅开发类房企的财务核算规则，如果能跟踪、把握、预测其营业收入、营业成本和费用的未来趋势，则可以把握、预测其净利润的未来趋势。如前所述，住宅开发类房企的商业模式、结算模式使我们能够根据其过往和当下的销售额预测、把握其未来1、2年的营业收入，而对公开渠道可获得的房企数据信息进行跟踪、整理和分析可以让我们获得很多上市房企的销售额、销售单价、土储成本、新增土储成本、有息负债、融资成本等重要信息，从这些信息可以分析、预测相关房企营业收入、营业成本、费用在未来的增减趋势，从而让我们可以基本把握、预测相关房企净利润的未来增减趋势，帮我们选出未来营业收入、净利润能不断增长且增长幅度大致可以预测的房企，不仅如此，从这些信息还可以把握、预测不同房企之间的未来竞争态势，帮我们选出有着良好竞争优势并能在未来领先或脱颖而出的房企，从而使我们获得相关房企可预测的较有确定性的信息，房企未来营业收入、净利润的增长态势和同行竞争态势为我们评估房企的投资价值提供了最为重要、关键的依据，结合相关房企其他方面的优势、管理层风格、估值高低和是否有驱动事件等因素，可以让我们对相关房企的投资进行理性决策。这不啻于我们可以在住宅开发类房地产股投资的牌局中不断翻牌看牌打牌，赢面及获大利的机会自然就大，所以我说住宅开发类房地产股的投资可以是明牌投资，或者说住宅开发类房地产股投资有许多明牌可打！
就我所知，住宅开发类房企翻牌看牌的机会或投资的明牌有：
接下来，让我以曾经投资过的万科和正在投资的中国恒大作为示例来说明如何进行住宅开发类地产股的明牌投资供参考：
1. 万科
我是在2009年开始关注和研究万科的，关注的起因是认为中国房地产虽有调控、打压，但龙头房企、优势房企能够生存下来并且会形成象香港那样最后剩下一些龙头、优势房企且其经营状况良好、业绩稳定增长、净利润能达到三、五百亿元，万科属于管理层优秀、有品牌优势的行业龙头房企，若干年后净利润应当能达到三、五百亿元，到那时其每股收益为3、5元，按10倍市盈率计其股价有望达到三、五十元，而我2009年关注万科时其股价基本处于10元以下，价值极度低估，潜在涨幅3、4倍，于是我开始研究、跟踪并着手买入万科股票，研究、跟踪、统计万科的年度、半年度和季度的营业收入、营业成本、销售费用、管理费用、财务费用、营业利润、净利润、结算面积、结算金额、结算均价、未结算面积、未结算金额、未结算均价、土储面积、土储成本等财务数据及其增减情况，研究、跟踪、统计万科的年度、半年度、季度和月度的销售面积、销售金额、销售均价、新增项目、新增权益面积及均价等信息。以下表格是简化版的我对万科进行研究、跟踪、统计的成果之一，作为示例发布于此供参考： 经过研究、跟踪、统计，我获得了如下结论并可以非常有底气地确信：在房地产宏观调控成为常态的背景下，行业集中度提升，龙头房企优势凸显，万科营业收入、净利润、销售额、销售面积、销售均价都在逐年稳定增长（具体见上表），按此态势发展，若干年后万科的净利润达到三、五百亿元、每股收益达到3、4元是大概率事件，按10倍市盈率测算其股价到三、五十元应该是可以的，万科10元以下的股价仅约3倍左右市盈率，价值严重低估，在10元以下价位买进获得重大收益的机会很大。于是，在研究、跟踪、统计过程中，我于2009年12月至2011年10月期间将万科买成了第一重仓股，成本价约8元/股，但是我在2011年初以房产抵押从银行获得一笔1年期贷款参与一宗“1年就能完成、收益约1倍”的海外上市私募项目，资金被套无法收回（快7年了至今还有相当部分本金没收回，损失惨重），到2012年初被迫以7.56元/股的价格卖出约60%的万科仓位用于偿还到期的银行贷款，之后，在2012、2013年我有可用资金后，我又将万科买成了第一重仓股，而且仓位是此前最高仓位的1.5倍，成本价约8.7元/股。2015年7月份股灾期间我以约14元/股的价格卖出了五分之一仓位，所获资金后来买了中国恒大和复星国际，2016年7月，因打算凑足沪市市值参与网下打新，我卖出几乎所有深市股票，包括以17.68元/股价格卖出了万科（卖出后才5天恒大加入举牌万科，其股价在20天内涨至27元多/股），所获资金当即用于买入了我认为更有价值的沪市股票华夏幸福，半年后在雄安概念上大有收获。万科前几天股价摸高至33.83元/股，其业绩、股价走势基本符合我当初的判断，在万科的操作上我如果笃定初心，收益可达3倍甚至更多，但无奈受偿还银行贷款及想要参与网下打新调整股票配置（网下打新因后来不断增加股票市值要求而未能如愿进行）扰动，只获得最大投入资金量80%左右的回报，卖出操作得并不好，让我2016年的投资比较郁闷，好在当时用卖出万科获得的资金买入的中国恒大、复星国际、华夏幸福在2017年有上佳表现，算是很好地弥补了万科卖出操作的不足了。
2. 中国恒大 我是2016年初注意到恒大的，初看了一下，恒大当时股价在HKD5元左右，而其2013年、2014年每股股息均为人民币0.43元，股息率约10%，从这一角度看极具投资价值。于是，我进一步深入研究恒大，研究、跟踪、统计、分析恒大的年度、半年度的营业收入、营业利润、净利润、股东净利润、销售面积、销售金额、权益销售金额、销售均价、新增项目、新增权益面积及均价、总土储面积、土储均价、有息负债、负债成本等信息及其增减情况，以下表格是简化版的我对恒大进行研究、跟踪、统计的成果之一，作为示例发布于此供参考： 经过研究，我认为恒大近年来注重规模扩张、销售额和有息负债大幅增长使相应的销售费用、管理费用、财务费用大幅增长且需纳入核算导致当时业绩下降，但却为一定年限后其减缓规模扩张、降低有息负债和财务费用之时的业绩大幅增长创造了条件，经营得当以后有可能净利润能达到三、四百亿元，每股收益能达到2、3元，对应当时约HKD5元/股的股价，其市盈率仅约2倍左右，每年的股息回报达10%，而其合理市盈率应有10倍，真有那一天的话，其股价可能会有5倍的潜在涨升空间，因此，恒大当时极度低估，具有很好的投资价值。于是，在研究、跟踪、统计过程中，我于2016年2月1日以HKD4.75元/股首次买入恒大，于2016年5月10日以HKD5.60元/股加仓恒大，又于2017年1月5日、3月31日、4月7日、5月9日四次加仓恒大，买入价格在HKD4.97-7.79元之间。我持仓恒大的平均成本为HKD6.10元/股。随后，伴随着2017年来恒大以远高于股票市值的估值多轮引进战投并于2017年3、4月份在二级市场暴力回购股票，5月份许家印在股东大会表态要赎回永续债、恒大经营要由追求规模转为追求效益并在随后快速、超预期地予以落实，7月份发布2017年半年度业绩增长预告，8月份调整债务结构、降低债务成本且公布的2017年半年度业绩强劲增长数倍，远超预期，期间穿插港股枭雄刘銮雄的华人置业不断巨资增持恒大股票，恒大股价由HKD5元左右启动最高上涨至HKD32.5元，走出了10个月上涨近6倍的超级大牛行情，我也在这一过程中于2017年6月16日、8月2日、10月19日分别以每股HKD15.5元、HKD21.9元、HKD30元的价格卖出一部分，实现约3倍的收益，现还剩余约四分之一的仓位。 在前述研究、跟踪、统计、分析过程中，我亦通过比较发现恒大的土储及土储成本、销售额及增长趋势明显优于万科，当时估值却远低于万科，因此，在有可操作资金时我选择买入恒大而不再买入万科，获得了更大的收益。 现在，多数内房股已经涨幅可观甚至巨大，一方面从目前股价及可预期到的业绩看其估值已近合理或仅略为低估，另一方面从其优势及过往销售增长情况看也可能还有较多甚至巨大的涨升空间，但在限售限贷等房地产调控背景下也存在着不确定性，因此更有必要不时关注相关内房股的月度、季度、半年度和年度的销售额、销售均价和新增土储、新增土储均价等信息，作为买入、持有、卖出的依据，这样才能打好住宅开发类地产股的投资明牌。
利益申明和风险提示：本人曾持有万科股票，现持有恒大股票，本文观点仅供参考，不构成投资建议。 |
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来自： tlyzsophia > 《文件夹1》
