|
法律分析：
总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。 常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。 人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。 那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点: 观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。 观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。 因此，如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。 最后，大家在约定租赁期限还要注意，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
下面来看一起法院判例：
开发商欲将小区地面没有产权的车位出租给业主，小区业主委员会认为地面车位属全体业主所有，开发商无权出租和销售。日前，重庆市高级人民法院对重庆市豪运房地产开发有限公司(以下简称豪运公司)与重庆市帝景豪苑业主委员会(以下简称帝景豪苑业委会)车位纠纷案，作出终审判决，认定小区地面没有产权的停车位属全体业主，驳回豪运公司要求归其所有的诉讼请求。
豪运公司诉称，2007年1月26日，重庆市规划局核发的帝景豪苑小区规划审查意见书，确认小区停车位为地上393个，地下243个，共计636个。
豪运公司在与小区业主签订的购房合同中，约定如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归豪运公司所有，豪运公司有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。从2007年至今，业主在小区内停放车辆，豪运公司未收取费用。此后，小区内车辆增多，严重影响小区环境，同时也给业主出行带来不便，豪运公司因此准备将部分车位出租给业主。
2015年3月27日，帝景豪苑业委会在小区张贴通告，声明小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，豪运公司和物业公司均无权出租或出售。
双方协商未果，豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求依法确认地上停车位393个(每个停车位价值3万元，共计1179万元)的权属归其所有。
重庆五中院审理认为，帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。
2015年12月10日，重庆五中院作出一审判决，驳回豪运公司的全部诉讼请求。
豪运公司不服一审判决，向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆高院经审理后，日前作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
法官说法
重庆五中院主审法官张雪方介绍说，该案无产权小区停车位争议具有典型性。法律与行政法规并未对原始规划建设的、不能办理产权登记的地面停车位的归属作出具体的规定，应当推定没有取得产权的地面停车位归全体业主所有。
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库，即开发商能够以自己的名义处分停车位，应当以其享有车位所有权为前提。
地面停车位的实质是业主的共有土地使用权行使方式。本案中，帝景豪苑小区的地面停车位393个确系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，上述停车位面积符合规定但并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算的建筑面积，故建成的地面停车位不属于能够办理产权登记手续，不能登记成为特定业主所有权的客体范畴，自然也不属于开发商可以取得产权登记的物业。因此，开发商无权对涉案争议无产权的地面停车位进行处分，而该批地面停车位因使用共有的土地使用权，应当归全体业主所有。
来源：牛津法律研究编辑整理 著作权归原作者所有，侵权必究。部分图文来源网络，如有侵权请告知删除，转载请联系作者获得授权注明出处，并同时完整转发文章所有文字、图示及二维码，并不得改变文章结构，否则将视为未经许可的不友善的侵权行为，我们将提示微信客服予以删除。本号对所载文意持中立态度；遇法律问题，请您咨询专业律师为妥。 |
