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微信公众号：朱罗纪（newjurassic） 观察一家企业的战略，不仅要看他说了什么，更要看他做了什么。我现在去参观企业或者考察项目，都是带着这家公司值不值得投资的出发点去的。 7-9号参加万科集团2017媒体交流会厦门专场，做了一些记录。之前曾经发过一篇文章《郁亮和“新万科”》，这次又有很多新体会。 看媒体报道主要集中在郁亮又说了什么，但我觉得这趟观察重点不在交流会，而在项目。 和以往有所不同，在和管理层见面的媒体交流会举办之前，万科特地安排了“骑行看楼”环节——来自南方11个城市的媒体老记骑着ofo看了万科一些“新业务”项目。不同线路项目不同，我看了泊寓莲前公社、万物社、云玺，这也是第一次系统性的实地了解万科新业务。 媒体交流会上，郁亮、张纪文解释了为何如此安排。选在厦门，是因为厦门是万科新业务最早启动的城市，2011年厦门万科就开始转型探索新业务（比万科公开提出转型早了3年）。而且也做成了万科集团内的“一个不太成熟的标杆”，厦门万科现在1200人的团队，传统业务只200人，1000人做非传统业务。（没有获知厦门万科传统业务和新业务的利润分布，但能肯定主要还是来自传统销售业务）。选择让大家看项目，郁亮说，因为万科转型“城市配套服务商”已经说了好几年，希望大家实地看看，体验一下做得怎么样。 整体看，万科是希望通过厦门这个走在探索前列的城市，表达出万科“城市配套服务商”战略的落地情况。 和大家分享一下我对这三个项目的感受。 看完这些项目，结合之前的观察，我最大的感受是：讲转型，万科已经领先了同行一个身位。“传统业务+新业务”双轮驱动的业务构架，雏形出来了（当然还是大象与小鸡）。 第一站是万科泊寓莲前公社，这个项目在软件园2期旁边，城市更新项目，也是万科首批长租公寓。前身是安德鲁森面包厂房，厂房搬迁后处于空置状态，万科承租12年，将这里改造成为长租公寓+办公空间，面积大约1.3万平米，有15间办公和383套青年公寓。去年5月开业3个月满租，出租率一直保持在95%以上。一间20-30平米的单身公寓，租金大约是1600。楼下底商引进了咖啡馆、便利店、酒吧、小食店。
我之前也看了深圳很多长租公寓，感觉是在产品研发上，大品牌没啥优势。但大品牌的优胜点在于：前端配套资源的整合能力+后端低成本资金的融资能力。很多小型的长租公寓，户型改造很漂亮，但配套的提供就偏弱。万科这个莲前公社和其它的泊寓，都显示出了更好的配套能力。从市场反应看，供不应求，效果非常好。 第二站是我最感兴趣的。也在思明区，项目前身是一个消防科技厂，万科去年4月拿下9年承租权。将之改造为三部分：一部分是1栋4层的创新型办公平台（创想公社），约1.3万平米，引进“互联网+新媒体”初创企业，工位价格600-800/月，已经有100多家初创企业进来。另一部分是1栋7层114间的青年公寓（泊寓）。租金比莲前公社略贵，有一个纵向空间双床设计的公寓，25平米租金2200-2300，租客年龄平均23.5岁，早满租了，要预定轮候。最后一部分是万科食堂，走了一圈看菜品的价钱很便宜。整体了解之后大概测算：和周边软件园或者写字楼相比，如果是一个初创企业在这里租办公空间，住在这里（确有30多名创业者住在这里的泊寓），整体运营成本（厂租、居住、通勤）要比在外面租写字楼+民居，低一半以上。
等于说，这个项目主要是产业办公，集合了联合办公（创想公社）+长租公寓（泊寓）+配套（万科食堂）的职住混合项目，我觉得可以称之为：“租赁综合体”。它的成本之所以低，主要低在地价上。我们也见到大中城市一直流行的是HOPSCA都市综合体，通过城市更新拆掉旧区建起一个综合体，很高大上，五星酒店+甲级写字楼+高端公寓+高尚住宅+购物中心等等，多数是卖掉少部分持有，总之成本异常高昂，适合做企业总部，但初创及中小企业接受不了。通过长期租赁的方式来玩，服务的客户完全不同了，商业模式也完全变了，这个我觉得未来有很大的想象空间，因为它带来的实际是整个城市的综合成本（营商成本、居住成本、生活成本）大幅下降了，这可以说是房企对大中城市成本越发高昂的成本的市场反应。 第三站项目叫云玺，在两岸金融中心，这个有点像是传统的都市综合体，万科自己买地开发，包含定位高端的写字楼+商业配套万科里+高端公寓（泊寓）+梅沙教育。但感觉万科还是有点不一样，个人感兴趣的是：梅沙教育。这个定位是“写字楼的幼儿园”，80%的客户都是写字楼里的白，贴地气。
再来回头结合现场万科三位高管（郁亮、张纪文、朱保全）的讲话，可以形成一些认识： 1、万科的新业务已经领先同行一个身位。 很直接的两个感受，一是，万科能够开放给外界考察自己的项目，说明了这些项目可以步入轨道了。二是，万科的这些新业务，清一色全部都是自营，全产品线开火。我在云玺看到，万科自营一个叫“万享荟”的美食广场，我问他们为何不直接外包给“大食代”。对方回复的大概意思是，如果外包多了一个中间层，商家和万科都赚不到什么钱（同样还有你看到的其它很多很多，教育、医疗、体育、新农业，自己还研发无人值守的停车系统“泊时易”等等）。这给我的感受是，万科在新业务上面几乎不设限，凡是符合“城市配套服务”内容的都自己组建团队开干。 我认为这些项目其实传递了一个很明显的信号：在整个行业的转型中，万科占了先手。如我们现在看到的，万科极有可能又踏准了大节奏。这个节奏就是房地产大环境的变化，比如土地批租制度由售转租的改变，以及大中城市高成本病的治理，谁领先一步谁就有可能在下一个阶段的竞争中，获得更大的市场。万科用这大概5年的时间去探索，建立团队积累经验不断试错，在行业大牛市的这几年，利用其它开发商继续高歌猛进搞高扩张的时机，耐着性子干了这些“小生意”。如果接下来行业继续转型，那么它有团队有经验有项目，更可能具备先发优势。 2、“赚小钱”带来房地产估值模式的革命。 房地产行业这几年问的最多的问题之一就是：搞长租公寓、买自持地块咋赚钱？但我现在已经不再见面就问那些开发商这个问题了。因为我发现他们也不知道，其实大家都不知道这玩意儿将来怎么赚钱。但有两点是清楚的：一是，得干这个。不干这个，未来还真不一定有饭吃。二是，这些是“小钱”，没办法用传统的房地产开发模式来换算。当我们问你这个长租公寓怎么赚钱的时候，下意识思维是传统的模式——买地、盖楼、卖楼、再买地。但这些都不是，要运营要抠成本。回到刚才那个“万享荟”的例子，就是这样。多加一个中间商，利润可能就没了。 恰恰也是因为如此，也导致了一个结果：资本市场不知道该怎么给这些新业务估值，这也是为何这1年来万科股价大幅跑输了恒碧融的主因之一（销售额增速当然也是主因之一）。用原来的估值模式，很难再算得清楚万科的价值。万科的确不再是一个我们原来看到的万科了。 目前在新业务里面，像物流、商业的盈利模式容易看，其它的都不容易看，具体怎么赚钱我也不清楚，但是这个模式一定会在未来释放比较大的能量。比如郁亮在现场表达了要成为“全球最大的房东”的想法，这个或者是靠资产营运赚钱，或者是走向reits，都有很大的想象空间。 3、“赚大周期的钱”和“穿越周期”。 这是我想谈的最重要的一点，最近同行谈的比较多的是：万科到底有没有错过一个时代？是不是太早喊出了“白银时代”？在2015-2016年的大牛市里，其它开发商在拼命加杠杆，万科在去杠杆。结果，融创净负债率高到260%（阳光城280%），万科净负债率只相当于它的1/10。一夜之间，传统的开发模式又卷土重来大行其道。 关于这个，我仔细比对了融创的主要财务数据和上市以来的动作表现，也重新看了万科2013年以来的年报摘要。我的看法是：万科是在努力的穿越周期，多数开发商还是在赚大周期的钱。 这是一个半杯水理论，并无对错。你看半杯水上半部分空，而我看下半部分是实，就是这样。 万科在2013年之后开始转型，并且，很牛逼的一点是这个转型无比的坚定，没有因为2015-2016大牛市重新返头。如果按大家现在的共识，那么这个转型至少提早了10年。我的理解是：它不打算冒风险去赚最后一个铜板。而是想在大周期结束前夕，找到“另一个万科”。万科在3000亿的时候思考5000亿之后的万科要怎么继续走下去，基于贯彻这个转型策略，万科交出了全球最大开发商的称号——这几年，万科的销售排名下滑，今年会在第三名，再等几年，可能会是第四名。 如果仅仅这样，当然可以说郁亮错判了时代，但如果你考虑到万科在新业务领域的成果，我认为要用“失之东隅收之桑榆”来形容会比较恰当。人也好，企业也好，资源都是有限的，给了这个就得丢掉那个。客观说，就传统的招保万金四巨头来看，万科是兼顾的最好的，这一点要公允。 同样，郁亮在会上会下说了几段话：1、未来谁跟我说万科是个开发商，我跟谁急。2、现在的开发商卖的越多，越负重前行，越难调整。3、经验清零，大家重新处在同一起跑线上。只有从穿越周期的角度去理解，才能明白真实所指。（不过我个人最欣赏他话：“我最担心你们告诉我们应该干什么，不要干什么，你做得好不好，别人做得怎么样了，给我们好大的压力”。） 不过，企业所处阶段不同，在这个分岔路上大家有不同的抉择。充满了危机感的万科想永续经营，而看到了“钻石时代”的老孙、许教授，采用了完全不同的操作，后来居上。非常厉害的地方在于：恒碧融他们成功的赚到了大周期的钱，这是出乎很多人意料的。 但是，我们现在也要看到，已经完成了规模化扩张的恒碧融也都在纷纷降杠杆，并且进行多元化探索，他们在走万科曾经走过的路。难道你真的觉得那些大佬们天真到还看不出这个行业的大变局正在展开？多听听老孙的演讲就知道不是那个意思。而第三梯队的很多房企现在开始效法恒碧融，大肆扩张。现在还这么干，不知道是风险大还是收益大，各位可以留言探讨。 整体上，我的结论是：现在来说谁胜谁负，还太早，真正的决战时刻还没有到来。我认为恒碧融的这一把操作当然是非常厉害的，但是如果因此认为万科错判了时代，就太低估这个明星团队了。未来的关键看两点：一在，恒大融创能否成功的去杠杆，这要跑赢市场调整。二在万科的新业务能否跑出独立风景。就我个人观点而言，我看好万科穿越周期的玩法。 最后分享张纪文、朱保全的现场演讲要点（郁亮的演讲很多媒体已经转了）：
张大：厦门为什么能够提前五年开始转型探索。 1、厦门员工当时买不起房。厦门是所有公司里第一个做出租公寓。让每个人住得起房，是非常重要的一件事。让他们有自尊的在这个城市年轻过。 2、在哪儿上班。厦门是非常多年轻人愿意呆的地方。怎么创业，怎么以参与的方式参与这个城市的发展中，厦门也是万科做创业空间非常多的城市。 3、大家今天看到的不是新业务，而是厦门公司的核心业务之一。厦门公司之前只和这个公司1/4000的人口有交集，但现在有接近15-20%，未来会和这个城市50%的人有交集。
大宝：未来3年是万科物业花钱的3年 1、2014年开始，万科物业市场化，今年管理项目达到2287个，52%非万科开发，26%非住宅项目。万科之前的3年目标是解决如何做大的问题，完成了，今年几乎每天接两个20万平米的项目。 2、接下来三年，我们不会把它们当作金矿去挖，而是去改善居住环境。万科物业的项目中，业主满意度不到50%，物业费收缴率不到70%，设备完好度不到70%。未来三年，我们不是赚钱的三年，而是花钱的三年。我们希望用三年，真正改善居住环境这一点。 |
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